주위토지통행권

주위토지통행권은 토지의 용도에 필요한 공로 출입로가 없고, 이웃 토지를 통하지 않으면 출입할 수 없거나 과다한 비용이 드는 경우 인정되는 통행권이다. 필요한 통행을 확보하되 이웃에게 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하며, 원칙적으로 통행지 소유자의 손해를 보상한다(민법 제219조).

쉽게 말하면 — 내 땅에서 도로로 나갈 길이 없다고 해서 이웃 땅 어디든 원하는 폭으로 쓸 수 있는 것은 아닙니다. 지금 그 땅을 사용하는 데 필요한 길을 확보하면서, 이웃에게 주는 피해도 가장 적게 해야 합니다.

토지 소유자 외에도 주장할 수 있는가?

지상권자·전세권자에게도 준용되며, 해안에 인접한 어장과 공로 사이에 통로가 없는 경우에는 어업권자도 주장할 수 있다(민법 제290조, 같은 법 제319조, 2026다200867). 민법은 지상권자 사이 또는 지상권자와 이웃 토지 소유자 사이, 전세권자 사이 또는 전세권자와 이웃 토지 소유자·지상권자 사이의 상린관계에 관한 준용 규정을 두고 있다. 구분지상권에도 같은 준용 규정이 적용된다(민법 제290조 제1항·제2항, 같은 법 제319조).

해안에 인접한 어장과 공로 사이에 통로가 없는 경우에는 어업권자에게도 통행권 규정이 준용된다. 수산업법은 어업권을 물권으로 하고, 이 법에서 정한 것 외에는 민법 중 토지에 관한 규정을 준용한다(수산업법 제16조 제2항). 대법원은 어업권의 성질에 반하지 않는 범위에서 통행권 규정을 준용하여 어업활동과 수산물 운반을 위한 통행을 인정했다. 어장에 다른 도로를 만드는 것이 거의 불가능하거나 과다한 노력과 비용이 드는 사안에서 통행방해를 금지한 원심을 유지했다(2026다200867).

좁은 길이 있어도 통행권이 생기는가?

기존 통로가 있더라도 토지의 용도에 필요한 통로로서 기능하지 못하면 주위토지통행권이 인정될 수 있다. 길의 존재 여부뿐 아니라 위치·형상, 토지의 실제 용도, 주변 지리와 양쪽 토지 이용자의 이해관계를 살핀다. 공장 부지에 연결된 좁은 길이 공장 용도에 필요한 통행을 충분히 제공하는지가 문제 된 사건에서도 이러한 기준을 적용했다(2002다53469).

공로에 통할 수 있는 자기 공유토지가 있다면, 다른 공유자가 공로에 접하는 부분을 배타적으로 사용한다는 이유만으로 제3자의 토지에 통행권을 주장할 수는 없다. 구분소유적 공유관계에 따른 내부 사정만으로 달리 볼 수 없으며, 판례는 다른 특별한 사정이 없는 경우를 전제로 한다(2021다245443,245450).

장래 개발에 필요한 통로까지 확보할 수 있는가?

통행권의 범위는 장래 개발 계획이 아닌 현재 토지의 이용을 기준으로 정한다. 장래에 개발하거나 용도를 바꿀 예정이라는 사정만으로 그 계획에 필요한 통로까지 미리 확보할 수는 없다. 대법원은 현재 농작물 재배에 필요한 접근 방법과 기존 통로를 살펴, 별도의 경사지에 차량 통로를 만들 필요성을 부정했다(2014다236304).

자동차가 다닐 폭도 요구할 수 있는가?

차량 통행이 토지 이용에 필요하면 인정될 수 있지만, 편리하다는 이유만으로 차량 통행권이 생기지는 않는다. 통행지의 지형과 양쪽 토지의 용도, 필요한 통행 방식과 이웃의 손해를 구체적으로 비교해야 한다. 통로의 폭을 모든 토지에 공통된 수치로 정하는 기준은 아니다(2005다70144).

분묘 관리 등을 위한 통행이 문제 된 사건에서 원심은 차량이 다닐 넓은 통로의 필요성을 인정하지 않았고, 대법원은 이 판단을 수긍했다. 그러나 도보 통행권이 인정되는 부분까지 청구를 전부 기각한 것은 잘못이라고 보았다. 차량 통행이 필요하지 않다는 판단과 사람의 출입에 필요한 통로도 없다는 판단은 구별된다(2005다70144).

농지 사건에서도 기존 통로의 차량 통행을 막는 장애물 문제와, 별도 경사지를 깎아 새로운 차량 진입로로 만드는 문제의 결론이 달랐다. 대법원은 별도 경사지 부분의 통행권을 인정한 판단만 파기환송하고 나머지 상고는 기각했다. 통행을 요구하는 토지 부분마다 필요성과 손해를 따져야 한다(2014다236304).

통로를 만들거나 포장할 수 있는가?

통행에 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있지만, 인정되는 통행권의 범위를 따라야 한다. 통행에 필요한 모래를 깔거나 돌계단을 조성하고, 장해가 되는 나무를 제거하는 등의 방법이 가능하고, 소유자의 이익을 해하지 않는 범위의 포장도 허용될 수 있다. 다만 통행권이 있다는 사실만으로 통행지 소유자의 점유 자체를 배제할 수는 없다. 통행권자가 통행지를 전적으로 점유한다면 소유자는 인도를 구할 수 있다(민법 제219조 제1항, 2002다53469).

소유자가 통로의 인도나 시설 철거를 요구하는 경우에는 실제로 소유자의 점유를 배제했는지와 통행권 범위를 벗어났는지를 구별한다. 대법원은 통행권 범위 안에서 도로를 설치·이용하고 소유자의 점유를 배제하지 않았다면 그 도로 부분의 인도를 요구할 수 없다고 보았다. 해당 사건은 구체적인 통행권과 시설권의 범위를 더 심리하도록 파기환송한 것이므로, 설치된 시설 전부가 적법하다고 확정된 것은 아니다(2002다53469).

땅을 나누거나 일부를 팔아 길이 없어진 경우도 보상하는가?

분할로 공로에 통하지 못하는 토지가 생겼다면 그 소유자는 다른 분할자의 토지를 보상 없이 통행할 수 있다. 토지 소유자가 자기 땅의 일부를 양도한 경우에도 이 규정이 준용된다. 일반적인 주위토지통행권의 손해보상 원칙과 달리, 분할이나 일부 양도로 통로가 없어진 경우의 특별규정이다(민법 제220조).

이 무상통행권은 직접 분할자나 일부 양도 당사자 사이에 적용되며, 통행지 또는 통행권이 있는 토지의 특정승계인에게까지 그대로 이어지지는 않는다. 대법원은 배우자의 생전 증여를 원인으로 이전등기를 마친 사람이 포괄승계한 자료가 없는 사안에서, 다른 특별한 사정이 없는 한 특정승계인이라고 보아 무상통행을 인정한 원심을 파기환송했다. 분할의 경위뿐 아니라 현재 소유자가 분할 당사자인지, 매매·증여 등으로 취득한 사람인지도 확인해야 한다(2009다38247,38254).

소송에서는 통로를 어떻게 특정해야 하는가?

청구하는 통로의 위치와 통행 방법을 특정하고, 그 부분이 통행권의 요건을 충족한다는 점을 주장·증명해야 한다. 법원은 청구하지 않은 다른 토지를 대신 통행하라고 정할 수는 없다. 다만 청구한 통로 안에서 일부 폭의 통행권이 인정된다면, 일부 인용을 원하지 않는다는 의사가 명백한 경우 등이 아닌 한 그 범위를 심리해야 한다(2005다70144).

통행을 막는 담장 등의 제거를 함께 요구할 때에도 인정되는 통행 범위와 실제 방해 상태를 연결해야 한다. 대법원은 도보 통행권이 성립할 여지가 있는데도 담장 제거 청구까지 배척한 판단을 함께 파기환송했다. 도면에 통행을 요구하는 부분을 표시하고 현재 이용 상태, 다른 출입 방법과 장애물을 구분하는 것이 중요하다(2005다70144).

다만 청구 범위와 통행권을 인정할 수 있는 범위가 어긋난다는 이유만으로 곧바로 전부 기각할 수 있는 것은 아니다. 대법원은 피고들이 제공할 의사를 밝힌 통로가 원래 청구 부분과 대부분 겹치고 측량으로 특정된 사건에서, 원고에게 그 부분이라도 확인받을 의사가 있는지 석명해야 한다고 판단했다. 원고가 이에 따라 청구취지를 변경하면 그 부분을 판단할 수 있는데도 이를 확인하지 않은 원심을 일부 파기환송했다(2023다311160).

통로를 항상 개방해야 하는 것은 아니며, 토지의 용도와 이용 목적에 따라 통행 시기·횟수·방법을 제한할 수 있다. 이렇게 제한된 통행권만 성립하는 경우에도, 그 범위의 인용을 원하지 않는다는 의사가 명백하지 않다면 제한된 범위에서 청구를 인용할 수 있다(2016다39422 판결요지 [1]·[2]).

보상액은 통로의 임료 전액인가?

통행지 소유자의 점유를 배제하지 않고 통행만 한다면 임료 상당액 전부가 손해라고 단정할 수는 없다. 통행권이 인정될 당시의 현실적 이용상태에 따른 임료를 기준으로, 본래 용도의 사용 가능성, 공동 이용 여부, 통행 횟수와 방법, 양쪽 토지의 이용관계 등을 고려하여 감경할 수 있다. 통행에 쓰인다는 이유만으로 토지를 도로로 평가하여 임료를 산정하는 것도 적절하지 않다(2013다11669).

통로를 한 번 정하면 계속 같은 길을 쓰는가?

통행로가 확정판결이나 재판상 화해로 정해졌어도, 이후 토지 현황이나 구체적인 이용 상황이 바뀌면 소유자에게 손해가 더 적은 장소로 통행로를 옮겨야 하는 경우도 있다. 통행을 위한 지역권과 달리 통행로가 항상 특정 장소에 고정되는 권리는 아니다. 변경된 상황에서 다른 통행장소를 구하는 청구는 종전 판결이나 화해조서의 기판력에 저촉되지 않는다. 대법원은 석축 보수로 안전한 통행 위치가 달라진 사건에서, 종전 화해보다 토지 소유자에게 유리한 통로를 인정한 판단을 유지했다(2004다10268).

통행권은 언제 없어지는가?

포위된 토지가 공로에 접하게 되거나 소유자가 주변 토지를 취득하여 통행권의 필요성이 없어지면 권리는 소멸한다. 가처분 취소결정이 내려진 날까지 언제나 권리가 계속되는 것은 아니다. 대법원은 새 도로가 개설되어 통행권이 먼저 소멸한 사정을 기준으로, 그 이후의 토지 이용과 공사 방해에 따른 책임을 다시 판단하도록 파기환송했다(2013다11669).

확인할 사항은 무엇인가?

현재 필요한 출입 방식과 이웃 토지에 미치는 손해를 함께 확인해야 통행 범위를 정할 수 있다(민법 제219조).

기존 길이 현재 토지의 용도에 필요한 통행을 제공하는가?(2002다53469)
차량 통행이 실제로 필요한가, 장래 개발 계획이나 편의에 그치는가?(2005다70144, 2014다236304)
분할·일부 양도 때문에 길이 없어졌으며, 현재 소유자는 그 당사자인가 특정승계인인가?(민법 제220조, 2009다38247,38254)
청구한 통로의 위치·폭·방해물과 손해보상 문제를 구별했는가?(민법 제219조, 2005다70144)