구분소유적 공유 지분의 전전양도와 소유권이전등기 청구

토지의 구분소유적 공유관계에서 특정 부분이 전전 양도되고 그에 따라 공유지분등기도 전전 경료되면 상호 명의신탁 지위도 전전 승계된다(2023다204545). 특정 부분 소유 주장자가 그 부분 전체 지분 이전등기를 마치려면 그 부분에 신탁적으로 지분등기를 가진 다른 공유자에게 명의신탁 해지를 원인으로 지분이전등기를 청구하면 된다(2024다296763). 지분이전등기를 명하는 주문은 집행에 의문이 없을 정도로 명확히 특정해야 한다(같은 판결).

쉽게 말하면 — 소외 6이 분할 전 토지 중 11,088/20,371 지분을 소외 7에게 매도하고 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 그 지분은 소외 7에서 소외 1 회사로, 소외 1 회사에서 처분신탁계약에 따라 원고에게 이전등기되었습니다(2023다204545 이유 1.라.2)).

대법원은 소외 6이 소외 7에게 동물원 부지에 편입될 예정인 부분만을 특정하여 매도함으로써 형성된 구분소유적 공유관계를 원고가 승계하였다고 볼 여지가 있다고 하였습니다(2023다204545 이유 2.나.5)). 원심이 이를 심리하지 않았다는 이유로 예비적 청구 부분은 파기환송되었습니다(2023다204545 이유 2.다.).

1필지의 일부를 특정해 양도받고 필지 전체에 공유지분등기를 하면, 그 등기는 유효한가?

1필의 토지의 일부를 특정하여 양도받고 편의상 그 전체에 관하여 공유지분등기를 경료한 경우, 그 등기는 상호 명의신탁에 의한 수탁자의 등기로서 유효하다(2023다204545 이유 2.나.1)).

등기부에는 필지 전체에 관한 공유지분이 기재된다. 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 하고(민법 제262조 제1항), 공유자는 그 지분을 처분할 수 있다(같은 법 제263조). 그런데 1필지의 토지 중 일부를 특정하여 매수하고 소유권이전등기만 그 필지 전체에 관하여 공유지분권이전등기를 한 경우에는 그 특정 부분 이외의 부분에 관한 등기는 상호 명의신탁을 하고 있는 것이다. 이 경우 그 지분권자는 내부관계에서 특정 부분에 한하여 소유권을 취득하고 이를 배타적으로 사용·수익할 수 있으며, 다른 구분소유자의 방해행위에 대하여는 소유권에 터 잡아 그 배제를 구할 수 있다(2023다204545 이유 2.나.1)).

부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우는 「명의신탁약정」의 정의에서 제외된다(부동산실명법 제2조 제1호 단서 나목). 성립 요건과 유효 판단, 전전 승계는 같은 판결에서 한 문장으로 판시되어 있다.

이러한 구분소유적 공유관계는 어떤 토지에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있어야만 적법하게 성립할 수 있고, 공유자들 사이에서 특정 부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어지지 아니한 경우에는 이러한 관계가 성립할 수 없으나, 1필의 토지의 일부를 특정하여 양도받고 편의상 그 전체에 관하여 공유지분등기를 경료한 경우에는 상호 명의신탁에 의한 수탁자의 등기로서 유효하고, 위 특정 부분이 전전 양도되고 그에 따라 공유지분등기도 전전 경료되면 위와 같이 상호 명의신탁한 지위도 전전 승계되어 최초의 양도인과 위 특정 부분의 최후의 양수인과의 사이에 명의신탁관계가 성립한다 (2023다204545 이유 2.나.1))

필지 일부를 특정해 양도받고 필지 전체에 공유지분등기를 한 사람은 이 문장의 「양도받고 편의상 그 전체에 관하여 공유지분등기를 경료한 경우」에 자기 등기가 해당하는지를 먼저 본다. 공유자들 사이에 의사의 합치가 이루어지지 아니한 경우에는 구분소유적 공유관계가 성립할 수 없다. 성립 일반은 구분소유적 공유에서 다룬다.

특정 부분이 전전 양도되어 공유지분등기도 전전 이전되면, 상호명의신탁 지위도 승계되는가?

특정 부분이 전전 양도되고 그에 따라 공유지분등기도 전전 경료되면 상호 명의신탁한 지위도 전전 승계되어, 최초의 양도인과 그 특정 부분의 최후의 양수인 사이에 명의신탁관계가 성립한다(2023다204545 이유 2.나.1)).

승계가 일어나는 전제는 특정 부분이 전전 양도된 것에 더해 그에 따라 공유지분등기도 전전 경료된 것이다. 양도만 있고 공유지분등기가 전전 경료되지 않은 경우의 승계는 이 판시가 판단한 범위에 들어 있지 않다.

건물에 관한 같은 취지의 판결이 있다. 1동의 건물 중 위치 및 면적이 특정되고 구조상·이용상 독립성이 있는 일부분씩을 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 등기만은 편의상 각 구분소유의 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 하여 놓은 경우, 구분소유자들 사이에 공유지분등기의 상호명의신탁관계 내지 그 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립하고 그 특정 부분이 전전 양도되고 그에 따라 공유지분등기도 전전 경료되면 상호명의신탁관계도 전전 승계된다(2006다84171 이유 1.).

이 건물 사안에서는 1동의 건물을 신축한 소외 1이 1층은 64개의 점포로 구분하여 분양하고 지하층과 2·3층은 각 따로 매도하면서 구분건물로 구분등기하지 않고 분양 면적 또는 매도 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 경료해 주었다. 특정 부분이 전전 양도되고 그에 따라 공유지분등기도 전전 경료되어 최종 공유지분등기명의를 보유한 각 층 구분소유자인 원고와 피고들은 건물 각 층을 구분소유적으로 공유하는 관계에 있다고 판단되었고, 원고의 건물 전체에 대한 공유물분할청구는 허용될 수 없다고 하여 상고가 기각되었다(2006다84171 이유 1.). 토지 판시와 건물 판시는 사안 유형이 다르므로 각자의 요건대로 쓴다.

현재 등기명의자 사이에 구분소유 약정이 없어도, 구분소유적 공유관계를 승계받았다고 볼 수 있는가?

현재 등기명의자 사이에 위와 같은 약정이 존재하지 않는다고 하더라도, 현재 등기명의자의 전 소유자와 상대방 공유자 사이에 그 약정이 있었고 현재 등기명의자가 전 소유자로부터 공유지분을 이전받았다면 구분소유적 공유관계가 「승계될 수도 있다」(2023다204545 이유 2.나.2)).

이 판시는 두 가지 전제를 둔다. 하나는 현재 등기명의자의 전 소유자와 상대방 공유자 사이에 구분소유하기로 하는 약정이 있었다는 것이고, 다른 하나는 현재 등기명의자가 전 소유자로부터 공유지분을 이전받았다는 것이다. 결론은 「승계될 수도 있다」이며, 승계된다는 단정이 아니다.

사안에서 현재 등기명의자인 원고(처분신탁계약의 수탁자)와 소외 6 사이에는 구분소유 약정을 인정하기에 부족하다는 원심 판단이 있었다. 대법원은 소외 6이 소외 7에게 동물원 부지에 편입될 예정인 부분만을 특정하여 매도함으로써 소외 6과 소외 7 사이에 구분소유적 공유관계가 형성되었고, 이후 소외 1 회사는 소외 7로부터, 원고는 소외 1 회사로부터 각 구분소유의 목적인 특정 부분을 순차적으로 양도받아 소외 6과 사이의 구분소유적 공유관계를 승계하였다고 볼 여지가 있다고 판단했다(2023다204545 이유 2.나.5)). 원심으로서는 원고와 소외 6 사이에 의사의 합치가 이루어졌음을 인정하기에 부족하다고 하더라도, 소외 6과 원고의 전 소유자인 소외 7 사이에 구분소유적 공유관계가 형성되었는지 여부와 원고가 소외 7과 소외 1 회사를 통하여 구분소유적 공유관계를 승계하였는지 여부를 심리했어야 한다는 것이다(2023다204545 이유 2.다.).

특정 부분 소유자는 누구를 상대로 어떤 청구를 해야 그 부분 전체 지분의 이전등기를 받는가?

여러 사람이 1필지인 토지의 각 특정 부분을 점유·사용하기로 약정하되 편의상 그 토지 전체에 관하여 공유지분등기를 마친 구분소유적 공유관계에서, 특정 부분 소유를 주장하는 자가 그 부분에 관한 전체 지분 소유권이전등기를 마치기 위해서는 그 부분에 관하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 다른 공유자를 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기를 청구하면 된다(2024다296763 판결요지 [2]).

청구의 상대방은 「그 부분에 관하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 다른 공유자」이고, 청구의 내용은 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행이다. 이전을 구하는 지분은 그 부분에 관한 전체 지분이고, 만약 환산 지분에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 명한 것이라면 구분소유적 공유관계 해소 등에 관한 법리오해, 이유모순 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 있다는 판시는 다음 H2에서 본다. 앞 H2의 승계에 따라 최후의 양수인이 된 사람이 이 청구의 주체가 된다. 판결요지 [2]의 참조조문에는 민법 제543조가 있고, 그 제1항은 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 정한다.

공유물분할청구로 이 청구를 갈음할 수는 없다. 공유물분할청구는 공유자의 일방이 그 공유지분권에 터잡아서 하는 것이므로, 공유지분권을 주장하지 아니하고 목적물의 특정 부분을 소유한다고 주장하는 자는 이에 갈음하여 공유물분할청구를 할 수는 없다(2010다52362 이유 2.가). 같은 취지로 2022다229219가 있고, 민법 제268조 제1항의 공유물분할청구의 방법은 재판상 공유물분할의 방법에서 다룬다. 건물의 특정 부분을 구분소유하는 자도 그 부분에 대하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 자를 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구할 수 있을 뿐 그 건물 전체에 대한 공유물분할을 구할 수는 없다(2006다84171 판결요지 [1]).

이 청구의 판결을 받은 뒤 등기를 신청하는 절차는 상호명의신탁 해지로 인한 소유권이전등기와 판결에 의한 소유권이전등기에서 다룬다.

지분이전등기를 명하는 판결의 주문은 어느 정도로 특정해야 하는가?

법원은 판결의 주문을 어떠한 범위에서 당사자의 청구를 인용하고 배척한 것인가를 그 이유와 대조하여 짐작할 수 있을 정도로 표시하고 집행에 의문이 없을 정도로 명확히 특정해야 한다(2024다296763 판결요지 [1]).

주문의 기준

판결서에는 주문을 적고(민사소송법 제208조 제1항 제2호), 판결서의 이유에는 주문이 정당하다는 것을 인정할 수 있을 정도로 당사자의 주장, 그 밖의 공격·방어방법에 관한 판단을 표시한다(같은 조 제2항). 같은 조 제1항부터 제4항까지는 이전할 지분의 표기 방식을 정하지 않는다. 그래서 지분이전등기를 명하는 주문은 판결요지 [1]의 기준으로 판단된다.

명확성을 갖추지 못했다고 본 사례

대법원이 이 기준에 미치지 못한다고 본 사례가 있다. 공유자인 원고가 다른 공유자인 대한민국을 상대로 명의신탁을 해지한다며 토지 중 원고가 배타적으로 점유·사용하고 있는 부분에 관한 지분이전등기절차의 이행을 구하자, 제1심판결은 주문에 「피고는 원고에게 원고가 구분·특정하여 소유하는 (가)부분에 관하여 피고 지분 전부를 이전할 것」을 명시하고 그 지분 기재 옆의 괄호 안에 「이 사건 토지에 대한 피고 지분 중 (가)부분 면적에 상응하는 환산 지분」을 병기했다(2024다296763 판결요지 [3]·이유). 제1심판결은 이유에서 그와 같이 병기한 이유를 구체적으로 밝히지 않았고 병기된 두 지분의 크기가 동일한 것도 아니었다(2024다296763 이유).

대법원은 이 주문이 이전을 명하는 지분이 (가)부분에 대한 피고 지분 전부인지, 환산 지분이라면 (가)부분에 대한 것인지 아니면 토지 전체에 대한 것인지 분명하지 않다고 보았다. 각 지분에 관한 피고의 소유권이전등기절차 이행의무 상호 간의 관계도 명확하지 않아, 일부 중첩되지만 일치하지는 않는 서로 다른 각 지분에 관한 이행을 함께 명한 것으로 볼 여지도 있다고 했다(2024다296763 이유). 그래서 이 주문은 당사자들 사이에 분쟁의 여지를 남길 수 있고 그 주문에 따른 등기의 실행 가능성에도 의문이 있어 판결주문으로서의 명확성을 갖추었다고 볼 수 없다고 판단했다(2024다296763 판결요지 [3]·이유). 또한 「만약」 환산 지분에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 명한 것이라면 구분소유적 공유관계 해소 등에 관한 법리오해, 이유모순 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 하였다(2024다296763 이유). 원심판결은 파기되어 사건이 환송되었다.

실무 체크포인트

특정 부분이 전전 양도되고 그에 따라 공유지분등기도 전전 경료되었는지 등기 이전 순서에서 확인한다(2023다204545 이유 2.나.1)).
현재 등기명의자와 상대방 공유자 사이에 약정이 없으면, 현재 등기명의자의 전 소유자와 상대방 사이에 구분소유 약정이 있었는지와 현재 등기명의자가 전 소유자로부터 공유지분을 이전받았는지 확인한다(2023다204545 이유 2.나.2)).
청구 상대방이 그 부분에 관하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 다른 공유자인지 확인하고, 그 부분에 관한 전체 지분 소유권이전등기를 마치려면 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기를 청구한다(2024다296763 판결요지 [2]).
건물 사안이면 토지 판시와 섞지 않고 위치·면적이 특정되고 구조상·이용상 독립성이 있는 일부분씩 구분소유하기로 한 약정이 있었는지 확인한다(2006다84171 이유 1.).
청구취지와 주문의 이전 대상 지분이 그 특정 부분에 관한 전체 지분 하나로 정해져 이유와 대조되는지 확인한다(2024다296763 판결요지 [3]).
환산 지분을 병기했다면 병기한 이유와 두 지분의 크기·이행의무 관계가 설명되는지 확인하고, 만약 환산 지분에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 명한 것이라면 구분소유적 공유관계 해소 등에 관한 법리오해, 이유모순 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 있다(2024다296763 이유).