전세권이나 근저당권, 주택 임차권등기를 해 둔 권리자가 사망하면 존속기간 만료 여부나 동거 가족 유무에 따라 상속등기 대상이 어떻게 달라지나요?

소유권 외 권리의 상속등기는 상속개시 당시 존속하는 권리가 대상이며, 전세권은 기간 만료 후에도 담보물권적 권능이 남거나 묵시적 갱신이 될 수 있어 만료만으로 제외되지 않습니다¹. 주택 임차권은 임차인이 상속인 없이 사망하면 동거 사실혼 배우자가 승계하고, 사망 당시 상속인이 동거하지 않았으면 동거 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 공동 승계합니다².

상속인은 상속개시된 때부터 피상속인의 포괄적 권리의무를 승계하되 일신에 전속한 권리는 제외되며, 피담보채권이 소멸한 저당권처럼 권리가 남아 있지 않으면 상속이전등기 대상이 되지 않습니다³. 다른 약정이 없으면 지역권은 요역지 소유권에 부종하여 이전하고 분리 양도하지 못하며, 저당권은 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도하지 못합니다⁴.

반면 주택 임차권에 주택임대차보호법 제9조의 특례가 적용되는 사안에서는 임차권등기 명의를 옮기는 사람이 법정상속인이 아니라 그 승계인이므로, 상속인 범위를 적기 전에 누가 승계했는지를 먼저 확인해야 합니다². 한편 소유권 외 권리의 상속이전등기는 등기권리자가 단독으로 신청하고 등기관은 기존 순위번호에 부기로 등기합니다⁵.

공동상속인이 여러 명이면 일부가 협력하지 않는다 하여 자기 지분만 일부 상속등기로 신청할 수 없고, 신청정보에 공동상속인 전원과 각 지분을 적어 전원이 신청하거나 1인이 모두를 위해 신청합니다⁶. 다만 분할이나 포기로 그 권리를 취득한 상속인만 남은 경우에는 그 취득한 상속인만이 신청합니다⁷.

인용 근거

1. 민법 제312조 제4항 ↩︎
2. 주택임대차보호법 제9조 제1항·제2항 ↩︎
3. 민법 제1005조 ↩︎
4. 민법 제292조, 민법 제361조 ↩︎
5. 부동산등기법 제23조 제3항, 부동산등기법 제52조 제2호 ↩︎
6. 등기예규 제1871호 제2조·제7조 제2항·제8조 제3항 ↩︎
7. 등기예규 제1871호 제7조 제3항 ↩︎