부동산경매에서 전세권의 소멸·인수와 배당요구

저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 전세권은 매각으로 소멸하고, 그 밖의 전세권은 매수인이 인수하되 전세권자가 민사집행법 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다(같은 법 제91조 제3항·제4항). 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에는 제79조 내지 제162조의 규정을 준용한다(같은 법 제268조).

쉽게 말하면 — 경매에 넘어간 부동산에 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우가 아닌 전세권이 있고 전세권자가 배당요구를 하지 않았다면, 그 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다(민사집행법 제91조 제4항 본문).

같은 전세권자가 민사집행법 제88조에 따라 배당요구를 하면 그 전세권은 매각으로 소멸합니다(같은 법 제91조 제4항 단서).

전세권은 매각으로 소멸하는가, 매수인이 인수하는가?

전세권의 매각 효과는 민사집행법 제91조 제3항과 제4항이 나누어 정한다.

③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.(민사집행법 제91조 제3항)
④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.(민사집행법 제91조 제4항)

제3항은 소멸의 요건으로 배당요구를 정하지 않는다. 제4항 본문은 제3항의 경우 외의 전세권을 매수인이 인수한다고 정하고, 제4항 단서는 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다고 정한다. 「부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에는 제79조 내지 제162조의 규정을 준용한다」(민사집행법 제268조)고 하며, 제91조는 이 준용 범위에 든다.

대법원은 제4항을 이렇게 읽는다. 2015다30442 이유 1은 같은 조 제3항·제4항을 인용한 뒤 다음과 같이 판시한다(2009다40790 판결요지 [1]에도 같은 문언이 있다).

이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것이다.(2015다30442 이유 1)

배당받을 채권자의 범위를 정하는 민사집행법 제148조도 같은 구분 위에 있다. 제4호는 「저당권ㆍ전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자」를, 제2호는 「배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자」를 배당받을 채권자로 정한다. 제91조 제4항 본문에 따라 매수인이 인수하는 전세권은 제4호의 「매각으로 소멸하는 것」에 해당하지 않는다.

인수된 전세권에서 전세금 반환의무를 지는 사람에 관해서는 전세권 성립 뒤 전세목적물의 소유권이 이전된 경우를 대상으로 한 두 판결이 있다. 두 판시는 경매에 한정되지 않는다. 2006다6072 판결요지는 다음과 같다.

전세권이 성립한 후 전세목적물의 소유권이 이전된 경우 민법이 전세권 관계로부터 생기는 상환청구, 소멸청구, 갱신청구, 전세금증감청구, 원상회복, 매수청구 등의 법률관계의 당사자로 규정하고 있는 전세권설정자 또는 소유자는 모두 목적물의 소유권을 취득한 신 소유자로 새길 수밖에 없다고 할 것이므로, 전세권은 전세권자와 목적물의 소유권을 취득한 신 소유자 사이에서 계속 동일한 내용으로 존속하게 된다고 보아야 할 것이고, 따라서 목적물의 신 소유자는 구 소유자와 전세권자 사이에 성립한 전세권의 내용에 따른 권리의무의 직접적인 당사자가 되어 전세권이 소멸하는 때에 전세권자에 대하여 전세권설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담하게 된다.(2006다6072 판결요지)

2024다312566 판결요지 [1]의 첫 문장도 같은 법리를 밝힌다.

전세권이 성립한 후 전세목적물의 소유권이 이전된 경우 전세권은 전세권자와 목적물의 소유권을 취득한 신 소유자 사이에서 계속 동일한 내용으로 존속하게 되므로 목적물의 신 소유자는 구 소유자와 전세권자 사이에 성립한 전세권의 내용에 따른 권리의무의 직접적인 당사자가 되어 전세권이 소멸하는 때에 전세권자에 대하여 전세권설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담한다.(2024다312566 판결요지 [1])

최선순위 전세권자가 배당요구를 하면 전세권은 어떻게 되는가?

전세권자의 배당요구는 민사집행법 제91조 제4항 단서가 소멸 사유로 정하고, 배당요구의 자격과 철회, 종기는 같은 법 제88조와 같은 법 제84조가 정한다.

조문	문언
민사집행법 제91조 제4항 단서	「그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.」
민사집행법 제88조 제1항	「집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다.」
민사집행법 제88조 제2항	「배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.」
민사집행법 제84조 제1항	「경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때(그 경매개시결정전에 다른 경매개시결정이 있은 경우를 제외한다)에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 고려하여 배당요구를 할 수 있는 종기(終期)를 첫 매각기일 이전으로 정한다.」
민사집행법 제84조 제2항	「배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법원은 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고하고, 제91조제4항 단서의 전세권자 및 법원에 알려진 제88조제1항의 채권자에게 이를 고지하여야 한다.」
민사집행법 제148조 제2호	「배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자」는 배당받을 채권자에 든다.
민법 제303조 제1항	전세권자는 「그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.」

배당요구서의 기재사항과 첨부서류는 배당요구 신청에서 다룬다.

2015다30442는 제1경매절차에서 전세권자 및 임차권자로서 배당요구를 하였다가 소액임차인으로서만 배당받은 사람의 전세권이 매각으로 소멸되었다고 한 사례다(판시사항 [2]). 이 사람은 제1경매절차의 배당요구 종기일인 2010. 2. 19. 전인 2009. 12. 29. 105호의 전세권자로서 배당요구를 하였다(이유 3가 ②, 2015다30442). 대법원은 다음과 같이 판단했다.

앞서 본 법리에 의하면 피고의 위 전세권은 제1경매절차에 따른 이 사건 부동산의 매각으로 소멸되었고, 피고가 제1경매절차에서 전세권자로서 배당을 받지 못하였다고 하여 달리 볼 수 없다.(2015다30442 이유 3나)

원심은 제1경매절차의 매수인이 전세권을 인수하였음을 전제로 제2경매절차에서 전세권자로서 정당하게 배당받았다고 판단하였다. 대법원은 이 판단이 「전세권자의 배당요구에 따른 전세권의 소멸에 관한 법리를 오해하거나 이에 관한 판단을 누락하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다」고 보아 원심판결을 파기하고 환송했다(2015다30442 이유 3다).

배당표에 기재된 다른 채권자의 배당을 다투는 채권자는 배당기일에 이의하고 배당이의의 소를 제기한다. 기일에 출석한 채권자는 「자기의 이해에 관계되는 범위 안에서는 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있다」(민사집행법 제151조 제3항). 다른 채권자에 대하여 이의한 채권자는 배당이의의 소를 제기하여야 한다(같은 법 제154조 제1항). 배당이의의 소는 배당을 실시한 집행법원이 속한 지방법원의 관할로 한다(같은 법 제156조 제1항 본문). 이의한 채권자가 배당기일부터 1주 이내에 집행법원에 대하여 그 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 제출하지 아니한 때에는 이의가 취하된 것으로 본다(같은 법 제154조 제3항).

존속기간이 끝난 전세권은 전세권자의 채권자가 배당요구를 할 수 있는가?

2014다10694 판결요지는 최선순위 전세권의 배당요구 원칙을 먼저 밝히고, 전세권이 존속기간의 만료로 종료한 경우를 이어서 판시한다.

민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있는데, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리, 최선순위의 전세권은 존속기간에 상관없이 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸하고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수된다는 취지이다. 따라서 최선순위의 전세권은 전세권자 스스로 배당요구를 하여야만 매각으로 소멸함이 원칙이다.(2014다10694 판결요지 첫째 단락)
그러나 전세권이 존속기간의 만료나 합의해지 등으로 종료하면 전세권의 용익물권적 권능은 소멸하고 단지 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환 시까지 전세권설정등기의 효력이 존속하므로, 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료한 경우라면 최선순위 전세권자의 채권자는 전세권이 설정된 부동산에 대한 경매절차에서 채권자대위권에 기하거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받은 다음 추심권한에 기하여 자기 이름으로 전세권에 대한 배당요구를 할 수 있다. 다만 경매의 매각절차에서 집행법원은 원래 전세권의 존속기간 만료 여부 등을 직접 조사하지는 아니하는 점, 또 건물에 대한 전세권이 법정갱신된 경우에는 등기된 존속기간의 경과 여부만 보고 실제 존속기간의 만료 여부를 판단할 수는 없는 점 및 민사집행규칙 제48조 제2항은 “배당요구서에는 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 한다.”라고 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 최선순위 전세권자의 채권자가 채권자대위권이나 추심권한에 기하여 전세권에 대한 배당요구를 할 때에는 채권자대위권 행사의 요건을 갖추었다거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받았다는 점과 아울러 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료하였다는 점에 관한 소명자료를 배당요구의 종기까지 제출하여야 한다.(2014다10694 판결요지 둘째 단락)

판결요지가 언급한 법정갱신은 민법 제312조 제4항이 정한다.

건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.(민법 제312조 제4항)

채권자대위권과 추심명령의 근거 조문은 다음과 같다. 「채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있다. 그러나 일신에 전속한 권리는 그러하지 아니하다」(민법 제404조 제1항). 「추심명령이 있는 때에는 압류채권자는 대위절차(代位節次) 없이 압류채권을 추심할 수 있다」(민사집행법 제229조 제2항). 소명자료의 제출 시한인 배당요구의 종기는 집행법원이 첫 매각기일 이전으로 정한다(같은 법 제84조 제1항).

2014다10694는 전세금반환채권 중 일부에 압류 및 추심명령을 받은 채권자가 임의경매절차에서 채권계산서를 제출한 사안이다. 채권계산서에는 압류 및 추심명령 결정문 사본과 총괄잔액 조회표가 첨부되어 있을 뿐이었다(이유 2의 (5)). 대법원은 다음과 같이 판단했다.

피고 신한카드가 제출한 위 채권계산서에는 피고 신한카드의 원심공동피고 1에 대한 채권의 원인과 액수만 기재되고 원심공동피고 1의 전세권설정자에 대한 채권의 원인과 액수는 기재되어 있지 않을 뿐만 아니라, 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료하였다는 점에 관한 소명자료가 제출되지도 아니하였으므로, 위 채권계산서의 제출로 피고 신한카드가 채권자대위권이나 추심권한에 기하여 적법하게 배당요구를 하였다고 할 수 없다. 따라서 이 사건 부동산이 위 경매절차에서 매각되었다고 하여 위 전세권이 소멸하는 것은 아니라고 할 것이다.(2014다10694 이유 3)

채권계산서 제출을 적법한 배당요구로 보아 전세권이 매각으로 소멸하였다고 판단한 원심판결은 파기되어 환송되었다(2014다10694 이유 3·4).

임차인으로서 한 배당요구는 전세권에 관한 배당요구인가?

주택임대차보호법상 임차인이자 전세권자인 사람이 임차인의 지위에 기하여 한 배당요구는 전세권에 관한 배당요구가 아니다. 2009다40790 판결요지 [1]은 다음과 같이 판시한다.

민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다.(2009다40790 판결요지 [1])

두 권리의 근거 조문은 다르다. 임차인의 우선변제권은 주택임대차보호법 제3조의2 제2항이, 전세권자의 우선변제권은 민법 제303조 제1항이 정한다.

제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.(주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.(주택임대차보호법 제3조의2 제3항)
전세권자는 … 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.(민법 제303조 제1항)

2009다40790에서 대법원은 원심의 판단을 정당하다고 보았다. 원심은 오피스텔에 관한 이 사건 전세권을 다음과 같이 판단하였다.

소외인이 이 사건 전세권설정등기를 마칠 당시 이 사건 부동산(오피스텔)에 선순위 저당권·압류·가압류 등기가 마쳐져 있지 아니하였으므로 이 사건 전세권은 최선순위 전세권이고, 소외인은 임차인으로서 배당요구를 하였을 뿐 전세권자로서 배당요구를 한 것으로 볼 수 없으므로, 이 사건 전세권은 경매절차에서의 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다.(2009다40790 이유 1, 원심 판단)

대법원은 상고와 부대상고를 모두 기각했다.

전세권이 배당요구로 소멸한 뒤 변제받지 못한 보증금에 대항력을 행사할 수 있는가?

아래 판결요지의 요건을 갖춘 사람은 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있다. 2010마900 판결요지는 다음과 같다.

주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다. 이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다.(2010마900 판결요지)

대항력과 임차권의 경매 소멸에 관한 조문은 다음과 같다. 「임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다」(주택임대차보호법 제3조 제1항). 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸하고, 「다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다」(같은 법 제3조의5).

법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 부동산 점유자 등에게 인도하도록 명할 수 있지만, 「다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다」(민사집행법 제136조 제1항). 2010마900에서 대법원은 인도명령 신청을 기각한 제1심을 유지한 원심이 위 법리에 따른 것으로 정당하다고 보아 재항고를 기각했다(이유). 이 결정은 주택을 대상으로 한 것이다.

인도명령 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(민사집행법 제136조 제5항). 항고인은 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 이내에 항고장을 원심법원에 제출하여야 한다(같은 법 제15조 제2항). 항고장에 항고이유를 적지 아니한 때에는 항고장을 제출한 날부터 10일 이내에 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 한다(같은 법 제15조 제3항).

매수인이 인수하는 전세권에 배당하면 어떻게 되는가?

경매법원이 경락으로 인하여 경락인에게 인수되는 전세권에 대하여 그 전세권자에게 배당을 한 경우 전세권자의 후순위권리자에 대한 부당이득반환의무를 인정한 사례가 2006다59762다(판시사항). 이 사건은 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제608조 제2항 시기의 경매에 관한 것이고, 판결 참조조문은 「현행민사집행법 제91조 제3항,제4항 참조」로 대응을 표시한다(2006다59762 참조조문).

대법원은 다음과 같이 판단했다.

원심의 이와 같은 판단은 부당이득법리에 부합하는 것으로서 정당하다 할 것이고, 상고이유에서 주장하는 바와 같이 만일 피고의 전세권의 소멸되지 않음을 전제로 이 사건 경매절차가 진행되었다면 그 낙찰금액은 피고의 전세금 상당액만큼 더 낮게 정하여졌을 것이라고 단정하기도 어렵거니와 그러한 가능성이 있다 하여 원래 배당하지 않아야 할 전세권에 대해 배당한 금액을 부당이득이 아니라 할 수 없으며(2006다59762 이유)

부당이득의 근거 조문은 「법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다」(민법 제741조)이다. 현행 민사집행법 제148조 제4호가 배당받을 채권자로 정하는 전세권은 「매각으로 소멸하는 것」이고, 같은 법 제91조 제4항 본문은 그 밖의 전세권을 「매수인이 인수한다」고 정한다.

건물의 일부에 전세권이 있으면 경매를 어디까지 신청할 수 있는가?

건물의 일부에 전세권이 설정된 전세권자는 전세권의 목적이 된 부분을 초과하여 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다. 전세권자의 경매청구권은 「전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다」(민법 제318조)는 조문에서 나온다. 2001마212 판결요지는 다음과 같다.

건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 그 전세권자는 민법 제303조 제1항의 규정에 의하여 그 건물 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있고, 민법 제318조의 규정에 의하여 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있는 것이나, 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없으므로, 위와 같은 경우 전세권자는 전세권의 목적이 된 부분을 초과하여 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다고 할 것이고, 그 전세권의 목적이 된 부분이 구조상 또는 이용상 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할할 수 없고 따라서 그 부분만의 경매신청이 불가능하다고 하여 달리 볼 것은 아니다.(2001마212 판결요지)

이 사건은 전세권자인 재항고인이 건물 전부에 대한 임의경매를 신청한 사안이다. 신청을 부적법하다고 각하한 제1심결정을 유지한 원심의 조치는 위 법리에 따른 것으로 정당하다고 보아 재항고를 기각했다(이유, 2001마212). 부동산을 목적으로 하는 담보권을 실행하기 위한 경매신청을 할 때에는 「담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 내야 한다」(민사집행법 제264조 제1항).

경매신청을 각하하는 재판에 관하여 민사집행법 제83조 제5항은 「강제경매신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다」고 정하고, 제83조는 제268조가 정하는 준용 범위(제79조 내지 제162조)에 든다(같은 법 제268조). 항고인은 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 이내에 항고장을 원심법원에 제출하여야 한다(같은 법 제15조 제2항). 항고장에 항고이유를 적지 아니한 때에는 항고장을 제출한 날부터 10일 이내에 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 한다(같은 법 제15조 제3항).

실무 체크포인트

제91조 제4항 본문에 따라 매수인이 인수할 전세권을 배당요구로 소멸시키려는 전세권자는 배당요구의 종기까지 전세권자로서 배당요구를 한다(같은 법 제91조 제4항 단서, 같은 법 제148조 제2호). 종기는 첫 매각기일 이전으로 정해진다(같은 법 제84조 제1항). 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다(같은 법 제88조 제2항).
주택임대차보호법상 임차인과 전세권자의 지위를 함께 가진 사람이 임차인으로서 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다(2009다40790 판결요지 [1]).
존속기간의 만료 등으로 종료한 최선순위 전세권에 대하여 전세권자의 채권자가 배당요구를 하려면 소명자료를 배당요구의 종기까지 제출한다. 소명자료는 채권자대위권 행사의 요건을 갖추었다거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받았다는 점과 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료하였다는 점에 관한 것이다(2014다10694 판결요지).
대상은 주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서, 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 사람이다. 그 사람은 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다(2010마900 판결요지).
건물의 일부에 전세권이 있는 전세권자는 전세권의 목적이 된 부분을 초과하여 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다(2001마212 판결요지).
기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서는 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있다(민사집행법 제151조 제3항). 다른 채권자에 대하여 이의한 채권자는 배당이의의 소를 제기하여야 한다. 배당기일부터 1주 이내에 집행법원에 그 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 제출하지 아니한 때에는 이의가 취하된 것으로 본다(같은 법 제154조 제1항·제3항).