피담보채권의 확정이란 근저당권이 담보하던 증감·변동 채권이 특정 시점의 채권액으로 고정되는 것이다(민법 제357조). 확정되면 근저당권은 더 이상 새 채권을 담보하지 않고 보통의 저당권처럼 다뤄진다.
쉽게 말하면 — 근저당은 거래하는 동안 빚이 늘었다 줄었다 합니다. 어느 시점에 “이제 금액을 굳히자” 하고 빚이 고정되는 것이 확정입니다. 그 뒤로 새로 생기는 빚은 더는 이 근저당으로 담보되지 않습니다.
무엇이 확정되나
확정되는 것은 피담보채권의 액수와 범위다(민법 제357조). 확정 시점에 존재하던 원본이 채권으로 고정되고, 그 원본에 대한 이자·지연손해금은 확정 후에도 채권최고액 한도 안에서 계속 담보된다(통설·판례). 즉 확정은 “원본의 증가”를 멈추는 것이지, 확정된 원본의 이자까지 끊는 것은 아니다.
확정으로 굳어지는 것은 빌린 원금입니다. 그 원금에 붙는 이자·연체이자는 확정 뒤에도 채권최고액 안에서 계속 담보됩니다.
언제 확정되나 — 확정사유
피담보채권은 결산기 도래, 기본계약의 종료, 존속기간 만료, 근저당권자의 경매신청, 거래관계의 종료 등으로 확정된다(민법 제357조). 대표적 사유는 다음과 같다.
- 약정 결산기 도래·존속기간 만료: 근저당 거래계약에 정한 결산기나 존속기간이 지나면 그때 확정된다.
- 기본계약·거래관계의 종료: 계속적 거래가 끝나면 그 종료 시점에 확정된다.
- 근저당권자의 경매신청: 근저당권자 스스로 경매를 신청하면 경매신청 시에 확정된다(판례).
- 후순위 권리자의 경매로 인한 매각: 다른 채권자가 경매를 신청한 경우, 선순위 근저당권은 그 경매절차에서 매수인이 매각대금을 낸 때 확정된다(판례). 단순히 경매신청서가 접수된 때가 아니다.
거래가 끝나거나, 정해 둔 기간이 지나거나, 근저당권자가 직접 경매를 거는 순간 금액이 굳습니다. 남이 경매를 걸었을 때는 그 부동산이 실제로 팔린 시점에 굳습니다.
확정의 효과
확정 후 근저당권은 그 시점의 채권액을 담보하는 보통의 저당권과 같아진다(민법 제357조). 효과는 세 가지다.
- 새 채권 불담보. 확정 후 발생하는 채권은 이 근저당권으로 담보되지 않는다.
- 부종성 회복. 확정 전에는 채권이 일시 0이 돼도 근저당권이 존속하지만(민법 제357조), 확정 후에는 그 채권이 변제로 소멸하면 근저당권도 소멸한다(민법 제369조).
- 확정채권의 양도·대위. 확정된 피담보채권을 양도하면 근저당권도 함께 이전한다. 저당권은 담보한 채권과 분리해 양도할 수 없으므로(민법 제361조), 채권이 이전하면 저당권도 부종성에 따라 수반이전한다. 변제할 정당한 이익이 있는 자가 대위변제하면 채권과 그 담보에 관한 권리를 행사할 수 있어, 근저당권을 대위행사한다(민법 제482조 제1항).
실무 체크포인트
- 경매신청 주체에 따라 확정시기가 다르다. 근저당권자가 직접 경매를 신청하면 경매신청 시, 후순위자나 다른 채권자의 경매면 매수인의 매각대금 완납 시 확정된다. 배당·말소 실무에서 확정시기 오판은 채권액 계산 오류로 이어진다.
- 확정 전 채무자 변경은 가능하나 확정 후엔 새 채무 추가가 안 된다. 거래 도중 채무자·채권 범위를 바꾸려면 확정 전 변경등기로 처리한다.
- 무재산·거래종료 사안은 사실상 확정 상태로 다룬다. 거래가 끝나 더 발생할 채권이 없으면 잔액이 곧 피담보채권액이 된다.
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- 개념·해설
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