전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분이고, 공용부분은 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물, 규약으로 공용부분이 된 부속의 건물이다(집합건물법 제2조 제3호·제4호). 아파트로 치면 각자 단독으로 쓰는 집 내부가 전유부분, 복도·계단·엘리베이터가 공용부분이다. 둘은 소유 형태와 등기 여부가 다르다.
쉽게 말하면 — 전유부분은 “내 집”이고 공용부분은 “다 같이 쓰는 곳”입니다. 내 집은 내가 단독으로 소유하지만, 복도·계단·엘리베이터는 입주민 모두가 지분으로 나눠 가집니다.
무엇이 전유부분이고 무엇이 공용부분인가
전유부분은 구조상·이용상 독립해 구분소유권의 목적이 되는 부분이다(집합건물법 제2조 제3호). 구분소유가 성립하려면 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 하며, 물리적으로 구획된 부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다(2016다245289 판시 [1]). 구분행위는 시기나 방식에 제한이 없으나 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되어야 한다(같은 판결). 전유부분 소유자들이 함께 쓰는 것이 일반적인 부분은 구분의사의 표시가 있었는지를 신중하게 판단하고, 건축허가 없이 위법하게 지은 다세대주택 지하층은 구분의사가 명확히 표시되지 않은 이상 공용부분으로 추정한다(같은 판결 판시 [2]). 한편 구분등기가 마쳐진 구분점포는 등록·등기 당시 구분소유권의 요건을 갖추고 있었다고 추정되고, 경계벽이 제거되어 독립성을 잃었더라도 위치와 면적을 특정할 수 있고 복원을 전제로 한 일시적인 것으로서 복원이 쉬우면 그 등기는 유효하다(2019마5131 판시 [1]·[2]). 공용부분은 두 종류로 나뉜다. 하나는 구조상 공용부분으로, 여러 전유부분으로 통하는 복도·계단처럼 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분이다(집합건물법 제3조 제1항). 이런 부분은 처음부터 구분소유권의 목적이 될 수 없다. 다른 하나는 규약공용부분으로, 원래 전유부분이 될 수 있는 부분(관리사무소·노인정 등)을 규약이나 공정증서로 공용부분으로 정한 것이다(집합건물법 제3조 제2항·제3항).
복도·계단처럼 원래부터 같이 쓸 수밖에 없는 곳이 있고(구조상), 관리사무소처럼 따로 팔 수도 있었지만 규약으로 공용으로 정한 곳이 있습니다(규약상).
공용부분의 소유와 지분은 어떻게 정해지는가
공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다(집합건물법 제10조 제1항 본문). 일부 구분소유자만 쓰는 일부공용부분은 그들만의 공유에 속한다(제1항 단서). 각 공유자는 지분 크기와 관계없이 공용부분을 용도에 따라 사용할 수 있다(집합건물법 제11조). 공용부분 지분은 그가 가진 전유부분의 면적 비율로 정해진다(집합건물법 제12조 제1항).
공용부분은 입주민 전체가 나눠 갖되, 우리 집 면적이 클수록 내 몫(지분)이 큽니다. 하지만 사용은 지분과 상관없이 누구나 용도대로 할 수 있습니다.
등기는 어떻게 다른가
1동의 건물을 구분한 건물은 그 1동에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용하고(부동산등기법 제15조 제1항 단서), 그 기록 안에 1동 건물의 표제부를 두고 전유부분마다 표제부·갑구·을구를 둔다(부동산등기규칙 제14조 제1항). 공용부분은 따로 등기하지 않는다. 공용부분 지분은 전유부분의 처분에 따라 함께 움직이고, 전유부분과 분리해 처분할 수 없으며, 공용부분에 관한 물권 변동은 등기가 필요 없기 때문이다(집합건물법 제13조). 다만 규약공용부분은 예외다. 규약·공정증서로 공용부분으로 정한 부분은 그 취지를 등기해야 한다(집합건물법 제3조 제4항).
복도·계단 같은 공용부분은 내 집을 사면 자동으로 따라오므로 따로 등기하지 않습니다. 단, 관리사무소처럼 규약으로 정한 공용부분은 “공용부분이다”라는 등기를 따로 해야 합니다.
실무 체크포인트
- 구조상 공용부분과 규약공용부분의 등기 처리가 다르다. 구조상 공용부분은 등기 대상이 아니지만, 규약공용부분은 공용부분 취지를 등기해야 공시된다(집합건물법 제3조 제4항).
- 공용부분 지분만 따로 처분할 수 없다. 전유부분 매매·증여 시 공용부분 지분은 자동으로 함께 이전되므로 별도 표시가 필요 없다(집합건물법 제13조 제1항).
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례
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