전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분이고, 공용부분은 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물, 규약으로 공용부분이 된 부속의 건물이다(집합건물법 제2조 제3호·제4호). 아파트로 치면 각자 단독으로 쓰는 집 내부가 전유부분, 복도·계단·엘리베이터가 공용부분이다. 둘은 소유 형태와 등기 여부가 다르다.
쉽게 말하면 — 전유부분은 “내 집”이고 공용부분은 “다 같이 쓰는 곳”입니다. 내 집은 내가 단독으로 소유하지만, 복도·계단·엘리베이터는 입주민 모두가 지분으로 나눠 가집니다.
무엇이 전유부분이고 무엇이 공용부분인가
전유부분은 구조상·이용상 독립해 구분소유권의 목적이 되는 부분이다(집합건물법 제2조 제3호). 공용부분은 두 종류로 나뉜다. 하나는 구조상 공용부분으로, 여러 전유부분으로 통하는 복도·계단처럼 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분이다(집합건물법 제3조 제1항). 이런 부분은 처음부터 구분소유권의 목적이 될 수 없다. 다른 하나는 규약공용부분으로, 원래 전유부분이 될 수 있는 부분(관리사무소·노인정 등)을 규약이나 공정증서로 공용부분으로 정한 것이다(집합건물법 제3조 제2항·제3항).
복도·계단처럼 원래부터 같이 쓸 수밖에 없는 곳이 있고(구조상), 관리사무소처럼 따로 팔 수도 있었지만 규약으로 공용으로 정한 곳이 있습니다(규약상).
공용부분의 소유와 지분은 어떻게 정해지는가
공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다(집합건물법 제10조 제1항 본문). 일부 구분소유자만 쓰는 일부공용부분은 그들만의 공유에 속한다(제1항 단서). 각 공유자는 지분 크기와 관계없이 공용부분을 용도에 따라 사용할 수 있다(집합건물법 제11조). 공용부분 지분은 그가 가진 전유부분의 면적 비율로 정해진다(집합건물법 제12조 제1항).
공용부분은 입주민 전체가 나눠 갖되, 우리 집 면적이 클수록 내 몫(지분)이 큽니다. 하지만 사용은 지분과 상관없이 누구나 용도대로 할 수 있습니다.
등기는 어떻게 다른가
전유부분은 각각 독립한 등기기록을 두지만, 공용부분은 따로 등기하지 않는다. 공용부분 지분은 전유부분의 처분에 따라 함께 움직이고, 전유부분과 분리해 처분할 수 없으며, 공용부분에 관한 물권 변동은 등기가 필요 없기 때문이다(집합건물법 제13조). 다만 규약공용부분은 예외다. 규약·공정증서로 공용부분으로 정한 부분은 그 취지를 등기해야 한다(집합건물법 제3조 제4항).
복도·계단 같은 공용부분은 내 집을 사면 자동으로 따라오므로 따로 등기하지 않습니다. 단, 관리사무소처럼 규약으로 정한 공용부분은 “공용부분이다”라는 등기를 따로 해야 합니다.
실무 체크포인트
- 구조상 공용부분과 규약공용부분의 등기 처리가 다르다. 구조상 공용부분은 등기 대상이 아니지만, 규약공용부분은 공용부분 취지를 등기해야 공시된다(집합건물법 제3조 제4항).
- 공용부분 지분만 따로 처분할 수 없다. 전유부분 매매·증여 시 공용부분 지분은 자동으로 함께 이전되므로 별도 표시가 필요 없다(집합건물법 제13조 제1항).
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