대지권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 가지는 대지사용권으로서, 전유부분과 분리해 처분할 수 없는 것을 말한다(부동산등기법 제40조 제3항). 쉽게 말하면 아파트 한 호실에 딸린 단지 토지의 내 몫 지분이다. 집과 한 몸으로 묶여 등기에 공시된다.
쉽게 말하면 — 아파트를 사면 그 집에 딸려 오는 단지 땅의 내 지분이 대지권입니다. 등기부에 “1,000분의 12” 같은 분수로 적히고, 집을 팔면 이 땅 지분도 자동으로 함께 넘어갑니다.
대지사용권과 대지권은 어떻게 다른가
대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리다(집합건물법 제2조 제6호). 보통 토지 소유권 지분이지만, 지상권·전세권·임차권일 수도 있다. 대지권은 이 대지사용권 중에서도 전유부분과 분리해 처분할 수 없는 것을 가리키는 등기법상 용어다(부동산등기법 제40조 제3항). 즉 대지사용권이 더 넓은 개념이고, 그것이 분리처분금지 요건을 갖춰 등기되면 대지권으로 공시된다.
대지사용권은 “집 때문에 땅을 쓸 수 있는 권리”라는 넓은 말이고, 대지권은 그것이 집과 묶여 등기부에 올라간 상태를 가리키는 등기 용어입니다.
대지권은 어떻게 등기되는가
대지권이 있으면 등기관은 1동 건물 표제부에 대지권의 목적인 토지를, 전유부분 표제부에 대지권의 표시(비율)를 기록한다(부동산등기법 제40조 제3항). 대지권 등기를 하면 등기관은 직권으로 그 토지 등기기록에 “소유권(또는 지상권·전세권·임차권)이 대지권이라는 뜻”을 기록한다(부동산등기법 제40조 제4항). 이 표시가 들어가면 토지에 대한 독립적 처분이 차단된다.
대지권 등기 후에는 전유부분 등기기록에 건물만에 관한 소유권이전·저당권설정 등기를 할 수 없고, 토지 등기기록에도 토지만에 관한 이전·저당권 등기를 할 수 없다(부동산등기법 제61조 제3항·제4항). 전유부분에 한 권리등기는 대지권에도 같은 효력이 있다(부동산등기법 제61조 제1항).
대지권이 등기되면 토지 등기부에 “이 땅 지분은 아파트에 딸린 대지권”이라는 표시가 자동으로 붙고, 그때부터는 땅만 따로 사고팔거나 담보 잡을 수 없습니다.
대지권 미등기란 무엇인가
대지권이 아직 등기되지 않은 집합건물도 있다(부동산등기법 제40조 제3항). 토지 정리·환지·소유권 분쟁 등으로 대지권 등기가 지연되면 전유부분만 이전될 수 있다. 이 경우 토지 등기부와 건물 등기부가 따로 운영되어, 매매·근저당 설정 시 양쪽을 모두 처리해야 하고 향후 대지권 정리 비용·위험이 남는다.
가끔 땅 정리가 안 끝나 대지권이 등기 안 된 아파트가 있습니다. 이런 집은 집과 땅을 따로 처리해야 하고, 나중에 대지권 정리 비용이 들 수 있어 매수 전 확인이 필요합니다.
실무 체크포인트
- 대지권 미등기 단지는 정리 일정·비용을 먼저 확인한다. 전유부분만 이전된 상태라면 향후 대지권 정리 비용과 분쟁 위험이 남으므로, 등기부·분양계약서·관리사무소로 진행 상황을 확인한 뒤 진행한다.
- 대지권이 등기된 집합건물은 전유부분 이전 한 건으로 대지권까지 함께 이전된다. 신청서에는 전유부분만 표시하고 대지권을 별도로 표시하지 않는다(집합건물법 제20조 제1항).
관련
- 개념·해설
- 법령
이 문서를 인용·참조한 문서
- 개념 (1)
- 법령 (4)
🚩 오류 신고·수정 제안
잘못된 내용이나 법 개정으로 바뀐 부분을 발견하셨나요? 알려주시면 검토해 반영합니다.
