구분소유권이란 1동의 건물 중 구조상·이용상 독립한 부분(전유부분)을 목적으로 하는 소유권이다(집합건물법 제2조 제1호). 아파트 한 호실, 오피스텔 한 칸, 구분상가 한 점포처럼 한 건물 안의 특정 부분만 따로 소유하는 권리를 말한다.
쉽게 말하면 — 아파트 1동 전체를 한 사람이 통째로 소유하는 것이 아니라, 101호·102호처럼 각 집을 따로따로 소유하는 권리입니다. 내 호수는 내 것이고 옆집은 옆집 것입니다.
구분소유권은 언제 성립하는가
구분소유권은 1동의 건물 중 구조상 구분된 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있을 때 성립한다(집합건물법 제1조). 두 가지 독립성이 요건이다. 하나는 구조상 독립성으로, 벽·바닥·천장으로 다른 부분과 구획되어 있어야 한다. 다른 하나는 이용상 독립성으로, 그 부분만으로 주거·업무·영업 등 독립된 용도에 쓸 수 있어야 한다.
판매시설·운수시설 용도의 상가는 벽으로 구획되지 않아도 바닥 경계표지와 건물번호표지를 갖추면 구분소유권의 목적이 될 수 있다(집합건물법 제1조의2). 이른바 오픈상가의 구분점포다.
벽으로 막혀 있고(구조), 그 칸만으로 살거나 장사할 수 있어야(이용) 따로 소유할 수 있습니다. 대형 쇼핑몰의 칸막이 없는 점포는 바닥 경계선과 번호표만으로도 구분소유가 인정됩니다.
전유부분과 공용부분은 어떻게 나뉘는가
구분소유권의 목적이 되는 부분이 전유부분이고, 그 외의 부분은 공용부분이다(집합건물법 제2조 제3호·제4호). 복도·계단·엘리베이터처럼 구조상 여러 사람이 함께 쓰는 부분은 구분소유권의 목적이 될 수 없다(집합건물법 제3조 제1항). 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 그 지분은 전유부분 면적 비율로 정해진다(집합건물법 제12조).
내가 단독으로 쓰는 우리 집 내부가 전유부분이고, 복도·계단·엘리베이터는 다 같이 쓰는 공용부분입니다. 공용부분 지분은 우리 집이 넓을수록 큽니다.
구분소유권의 효과는 무엇인가
구분소유자는 전유부분에 대해 배타적 소유권을 가진다(집합건물법 제2조 제1호). 동시에 공용부분에 대한 지분과 대지사용권을 함께 보유한다(집합건물법 같은 조·같은 조 제6호). 전유부분을 처분하면 공용부분 지분과 대지사용권이 자동으로 따라간다(집합건물법 제13조 제1항, 집합건물법 제20조 제1항). 셋을 분리해 따로 처분할 수 없다.
등기는 1동의 건물에 속하는 전부에 대해 1개의 등기기록을 사용한다(부동산등기법 제15조 제1항 단서). 그 1개 등기기록 안에 1동 건물의 표제부와 각 전유부분의 표제부를 두는 이중 구조로 공시된다(부동산등기법 제40조 제2항).
집을 팔면 그 집에 딸린 복도 지분과 땅 지분(대지권)도 자동으로 같이 넘어갑니다. 따로 떼어 팔 수 없습니다.
실무 체크포인트
- 전유부분만 분리 처분하는 약정은 무효다. 전유부분과 대지사용권을 떼어 파는 계약은 집합건물법 제20조 위반으로 효력이 없다.
- 이전등기 신청서에는 1동 건물 표시·전유부분 표시·대지권 표시를 함께 적는다. 대지권이 등기된 집합건물은 전유부분 이전 한 건으로 대지권까지 함께 이전된다.
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