구분소유권이란 1동의 건물 중 구조상·이용상 독립한 부분(전유부분)을 목적으로 하는 소유권이다(집합건물법 제2조 제1호). 아파트 한 호실, 오피스텔 한 칸, 구분상가 한 점포처럼 한 건물 안의 특정 부분만 따로 소유하는 권리를 말한다.
쉽게 말하면 — 아파트 1동 전체를 한 사람이 통째로 소유하는 것이 아니라, 101호·102호처럼 각 집을 따로따로 소유하는 권리입니다. 내 호수는 내 것이고 옆집은 옆집 것입니다.
구분소유권은 언제 성립하는가
1동의 건물 중 구조상 구분된 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있으면 그 각 부분을 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다(집합건물법 제1조). 두 가지 독립성이 그 전제다. 하나는 구조상 독립성으로, 벽·바닥·천장으로 다른 부분과 구획되어 있어야 한다. 다른 하나는 이용상 독립성으로, 그 부분만으로 주거·업무·영업 등 독립된 용도에 쓸 수 있어야 한다.
다만 물리적 독립성만으로 구분소유권이 성립하지는 않는다. 1동의 건물이 존재하고 구분된 각 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라, 그 부분을 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다(2010다71578 전원합의체). 구분행위는 건축허가 신청이나 분양계약처럼 처분권자의 구분의사가 객관적으로 드러나면 되고 시기나 방식에 제한이 없으며, 1동의 건물과 구분건물이 객관적·물리적으로 완성된 시점에 구분소유가 성립한다(같은 판결, 2017다9121).
판매시설·운수시설 용도의 상가는 벽으로 구획되지 않아도 바닥 경계표지와 건물번호표지를 갖추면 구분소유권의 목적이 될 수 있다(집합건물법 제1조의2). 이른바 오픈상가의 구분점포다.
벽으로 막혀 있고(구조), 그 칸만으로 살거나 장사할 수 있어야(이용) 따로 소유할 수 있습니다. 대형 쇼핑몰의 칸막이 없는 점포는 바닥 경계선과 번호표만으로도 구분소유가 인정됩니다.
전유부분과 공용부분은 어떻게 나뉘는가
구분소유권의 목적이 되는 부분이 전유부분이고, 그 외의 부분은 공용부분이다(집합건물법 제2조 제3호·제4호). 복도·계단·엘리베이터처럼 구조상 여러 사람이 함께 쓰는 부분은 구분소유권의 목적이 될 수 없다(집합건물법 제3조 제1항). 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 그 지분은 전유부분 면적 비율로 정해진다(집합건물법 제12조).
내가 단독으로 쓰는 우리 집 내부가 전유부분이고, 복도·계단·엘리베이터는 다 같이 쓰는 공용부분입니다. 공용부분 지분은 우리 집이 넓을수록 큽니다.
구분소유권의 효과는 무엇인가
구분소유자는 전유부분에 대해 배타적 소유권을 가진다(집합건물법 제2조 제1호). 동시에 공용부분에 대한 지분을 가지고(집합건물법 제12조), 대지사용권을 함께 보유한다(집합건물법 제2조 제6호). 전유부분을 처분하면 공용부분 지분과 대지사용권이 자동으로 따라간다(집합건물법 제13조 제1항, 집합건물법 제20조 제1항). 셋을 분리해 따로 처분할 수 없다.
등기는 1동의 건물에 속하는 전부에 대해 1개의 등기기록을 사용한다(부동산등기법 제15조 제1항 단서). 그 1개 등기기록 안에 1동 건물의 표제부와 각 전유부분의 표제부를 두는 이중 구조로 공시된다(부동산등기법 제40조 제2항).
집을 팔면 그 집에 딸린 복도 지분과 땅 지분(대지권)도 자동으로 같이 넘어갑니다. 따로 떼어 팔 수 없습니다.
실무 체크포인트
- 전유부분만 분리 처분하는 약정은 원칙적으로 무효다. 전유부분과 대지사용권을 떼어 파는 계약은 집합건물법 제20조 제2항 본문 위반으로 효력이 없다. 다만 규약으로 달리 정한 경우에는 분리처분이 가능하다(같은 항 단서).
- 이전등기 신청서에는 1동 건물 표시·전유부분 표시·대지권 표시를 함께 적는다. 대지권이 등기된 집합건물은 전유부분 이전 한 건으로 대지권까지 함께 이전된다.
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