3자간 등기명의신탁의 효력과 명의신탁자의 권리

3자간 등기명의신탁의 명의신탁약정과 수탁자 명의의 소유권이전등기는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항·제2항 본문에 따라 무효이고 소유권은 매도인에게 있으며, 명의신탁자는 매도인에게 매매계약에 기초한 소유권이전등기를 청구할 수 있다(2019다203811 이유 1.가). 같은 법 제8조의 종중·배우자·종교단체 특례에 해당하는 경우는 따로 본다.

3자간 등기명의신탁은 계약명의신탁과 어떻게 구별하는가?

대법원은 3자간 등기명의신탁과 계약명의신탁의 구별을 계약당사자가 누구인가를 확정하는 문제로 본다(2010다52799 판결요지 [1]).

명의신탁약정의 정의는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호 본문이 정한다.

「”명의신탁약정”(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 “부동산에 관한 물권”이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 “실권리자”(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다.」(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호 본문)

같은 호 단서는 다음 각 목의 경우를 명의신탁약정에서 제외한다.

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호 단서 가목: 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우
• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호 단서 나목: 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우
• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호 단서 다목: 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우

계약명의신탁에 관한 예외는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서가 정한다.

「부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.」(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서)

구별 기준은 다음과 같이 판시되었다.

「명의신탁약정이 3자간 등기명의신탁인지 아니면 계약명의신탁인지의 구별은 계약당사자가 누구인가를 확정하는 문제로 귀결되는데, 계약명의자가 명의수탁자로 되어 있다 하더라도 계약당사자를 명의신탁자로 볼 수 있다면 이는 3자간 등기명의신탁이 된다. 따라서 계약명의자인 명의수탁자가 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 사정이 인정된다면 명의신탁자가 계약당사자라고 할 것이므로, 이 경우의 명의신탁관계는 3자간 등기명의신탁으로 보아야 한다.」(2010다52799 판결요지 [1])

2019다300422 판결요지 [1]도 같은 기준을 「명의신탁자가 계약당사자이고, 이 경우의 명의신탁관계는 3자간 등기명의신탁으로 보아야 한다」고 판시했다. 이 판결은 이유 2.다.에서 구별의 적용 범위를 다음과 같이 한정했다.

「(원심이 원용한 대법원 2013. 10. 7.자 2013스133 결정은 명의신탁자가 매매계약 체결에 관여하지 않고 명의수탁자를 통하여 부동산을 매수한 사안이고, 대법원 2016. 7. 22. 선고 2016다207928 판결은 명의자가 부동산 취득 과정에 실질적인 이해관계를 가진다고 볼 만한 사정도 있어 명의신탁약정의 존재부터 증명이 부족한 사안이다. 따라서 위 결정이나 판결과 달리 명의신탁약정은 인정되나 명의신탁자가 직접 부동산을 매수하는 사실상의 행위를 한 사안으로서 명의신탁 유형이 3자간 등기명의신탁인지 아니면 계약명의신탁인지가 문제 되는 이 사건에 원용하기 적절하지 않다)」(2019다300422 이유 2.다.)

적용 사례는 두 건이다.

2010다52799의 사안에서 명의신탁자는 매매계약의 당사자로서 매도인으로부터 토지 지분을 매수하면서 그 중 1/2 지분에 관한 등기명의만을 수탁자로 하기로 하였다. 매매계약에 따른 법률효과를 명의신탁자에게 직접 귀속시킬 의도였던 사정이 인정되므로 3자간 등기명의신탁이다. 대법원은 매매계약 명의자가 명의신탁자와 수탁자라는 이유만으로 계약명의신탁이라고 판단한 원심판결을 파기환송했다(판결요지 [2]).

2019다300422의 사안에서 명의신탁자는 아내 명의로 매매계약서를 작성하고 계약금과 중도금을 지급한 뒤 매수인 명의를 아들로 변경한 같은 내용의 매매계약서를 다시 작성하여 아들 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 명의신탁자가 매매계약 당사자로서 부동산을 매수하면서 등기명의만 아들 앞으로 하였고 매도인도 계약에 따른 법률효과는 명의신탁자에게 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 사정이 인정되므로 매매계약의 당사자는 명의신탁자이고 3자간 등기명의신탁이다. 대법원은 이와 달리 판단한 원심판결을 파기환송했다(판결요지 [2]).

수탁자가 계약당사자가 되는 계약명의신탁의 효력과 명의신탁자의 부당이득반환은 계약명의신탁의 효력과 명의신탁자의 부당이득반환에서 다루고, 명의신탁 일반은 명의신탁에서 다룬다.

3자간 등기명의신탁의 명의신탁약정과 수탁자 명의의 등기는 효력이 있는가?

3자간 등기명의신탁의 명의신탁약정과 수탁자 명의 등기의 효력은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조가 정하고, 대법원은 법 시행 후 설정 사건과 유예기간 경과 사건을 나누어 판시했다.

「명의신탁약정은 무효로 한다.」(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항)

「명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다.」(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 본문)

법 시행 후 수탁자 명의로 등기한 사건

2019다203811은 2009. 12. 4. 수탁자 명의로 소유권이전등기를 마친 사안에서 이유 1.가.에 다음과 같이 판시했다.

「따라서 3자간 등기명의신탁에서 명의신탁 부동산에 관한 명의수탁자의 소유권이전등기는 무효이고 소유권은 매도인에게 있다.」(2019다203811 이유 1.가.)

2006. 12. 7. 수탁자 명의로 등기한 2022다228933은 판결요지 [2]의 앞 문장에서 같은 취지로 판시했다.

「이른바 3자간 등기명의신탁의 경우 명의신탁약정과 그에 기한 등기는 무효로 되고[…제4조 제1항, 제2항], 그 결과 명의신탁된 부동산은 매도인 소유로 복귀하므로 매도인은 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있게 된다.」(2022다228933 판결요지 [2])

2010. 5. 17. 수탁자 명의로 등기한 전원합의체 판결 2018다284233은 이유 3.가.1)에서 명의신탁자·수탁자·매도인의 법률관계를 다음과 같이 판시했다.

「이러한 경우 명의신탁약정은 부동산실명법 제4조 제1항에 따라 무효이므로 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 부동산에 관하여 직접적인 법률관계는 존재하지 않는다. 그러나 명의신탁자는 여전히 매도인에 대하여 매매계약을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권을 가지고 있고, 매도인은 명의신탁자에게 매매계약에 따른 소유권이전등기의무를 부담함과 동시에 명의수탁자에게 소유권에 기한 방해배제청구권으로서 소유권이전등기의 말소 또는 진정등기명의 회복을 원인으로 소유권이전등기의 이행을 구할 수 있으며, 명의수탁자는 매도인에 대하여 소유권이전등기의 말소의무 또는 진정등기명의 회복을 원인으로 소유권이전등기의무를 부담하는 지위에 있다.」(2018다284233 이유 3.가.1))

방해배제청구권의 근거 조문은 민법 제214조이다.

「소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.」(민법 제214조)

유예기간이 지나 무효로 된 사건

법 시행 전에 명의신탁약정에 따라 수탁자 명의로 등기한 기존 명의신탁자의 실명등기 의무와 유예기간은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조 제1항이 정한다.

「법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하거나 등기하도록 한 명의신탁자(이하 “기존 명의신탁자”라 한다)는 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일부터 1년의 기간(이하 “유예기간”이라 한다) 이내에 실명등기하여야 한다. 다만, 공용징수, 판결, 경매 또는 그 밖에 법률에 따라 명의수탁자로부터 제3자에게 부동산에 관한 물권이 이전된 경우(상속에 의한 이전은 제외한다)와 종교단체, 향교 등이 조세 포탈, 강제집행의 면탈을 목적으로 하지 아니하고 명의신탁한 부동산으로서 대통령령으로 정하는 경우는 그러하지 아니하다.」(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조 제1항)

유예기간을 넘긴 경우의 효력은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제12조 제1항이 제4조로 잇는다.

같은 조 제3항과 제4항은 1년 기간의 기산을 따로 정한다.

「실권리자의 귀책사유 없이 다른 법률에 따라 제1항 및 제2항에 따른 실명등기 또는 매각처분 등을 할 수 없는 경우에는 그 사유가 소멸한 때부터 1년 이내에 실명등기 또는 매각처분 등을 하여야 한다.」(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조 제3항)

「법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전 또는 유예기간 중에 부동산물권에 관한 쟁송이 법원에 제기된 경우에는 그 쟁송에 관한 확정판결(이와 동일한 효력이 있는 경우를 포함한다)이 있은 날부터 1년 이내에 제1항 및 제2항에 따른 실명등기 또는 매각처분 등을 하여야 한다.」(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조 제4항)

같은 조 제2항은 실명등기를 한 것으로 보는 경우를 정한다.

「② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따라 실명등기를 한 것으로 본다. 1. 기존 명의신탁자가 해당 부동산에 관한 물권에 대하여 매매나 그 밖의 처분행위를 하고 유예기간 이내에 그 처분행위로 인한 취득자에게 직접 등기를 이전한 경우 2. 기존 명의신탁자가 유예기간 이내에 다른 법률에 따라 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장에게 매각을 위탁하거나 대통령령으로 정하는 바에 따라 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우. 다만, 매각위탁 또는 매각의뢰를 철회한 경우에는 그러하지 아니하다.」(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조 제2항)

「제11조에 규정된 기간 이내에 실명등기 또는 매각처분 등을 하지 아니한 경우 그 기간이 지난 날 이후의 명의신탁약정 등의 효력에 관하여는 제4조를 적용한다.」(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제12조 제1항)

2001다61654는 판결요지 [1]에서 3자간 등기명의신탁의 경우 「유예기간 경과에 의하여 기존 명의신탁약정과 그에 의한 등기가 무효로 되고 그 결과 명의신탁된 부동산은 매도인 소유로 복귀」한다고 판시했다. 아래의 2001다61654, 2008다55290, 2008다87723, 2013다26647, 2004다6764는 유예기간이 경과한 사건이다.

종중·배우자·종교단체에 관한 특례

종중·배우자·종교단체에 관한 특례는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조가 정한다.

「다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈(免脫) 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조부터 제7조까지 및 제12조제1항부터 제3항까지를 적용하지 아니한다.」(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조 각 호 외의 부분)

각 호는 종중(宗中)이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다) 외의 자의 명의로 등기한 경우, 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우, 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우다. 위의 무효와 아래의 회복 방법은 이 특례에 해당하지 않는 경우에 관한 것이고, 특례 자체는 명의신탁에서 다룬다.

명의신탁자와 매도인 사이의 매매계약은 효력이 있는가?

대법원은 부동산실명법이 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약의 효력을 부정하는 규정을 두고 있지 않으므로 그 매매계약은 여전히 유효하다고 판시했다(2022다228933 판결요지 [2]).

「한편 부동산실명법은 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약의 효력을 부정하는 규정을 두고 있지 아니하므로 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하고, 명의신탁자는 매도인에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구하거나 그 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있다.」(2022다228933 판결요지 [2])

매매계약이 유효하다는 판시

2019다203811은 이유 1.가.의 둘째 단락에서 다음과 같이 판시했다.

「3자간 등기명의신탁의 경우 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 유효하므로 명의신탁자는 매도인에게 매매계약에 기초한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 무효인 명의수탁자 명의의 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다」(2019다203811 이유 1.가.)

매도인의 권리이전 의무와 매수인의 대금지급 의무는 민법 제568조 제1항이 정한다.

「매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.」(민법 제568조 제1항)

허가구역 안의 토지에서 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 매매계약

2024다212178은 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제118조 제1항·제6항(현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항·제6항 참조)을 적용한 사건이다. 현행 같은 법 제11조 제1항 첫 문장과 제6항은 다음과 같다.

「허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.」(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항)

「제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.」(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항)

이 판결은 이유 2.가.에서 구 국토계획법의 허가구역 안에 있는 토지 등의 거래계약에 관하여 다음과 같이 판시했다.

「토지의 소유권 등 권리를 이전 또는 설정하는 내용의 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것이며, 허가를 받기 전의 거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효하게 될 여지가 없다」(2024다212178 이유 2.가.)

사안은 허가구역 안의 토지 중 1/2 지분을 산 명의신탁자가 토지 소재지가 아닌 지역에 주민등록을 두어 토지거래허가를 받을 수 없었던 반면, 소재지에 거주하던 수탁자는 허가를 받아 그 명의로 토지를 매수할 수 있었던 경우다. 대법원은 명의신탁자와 매도인 사이에 처음부터 명의신탁자 명의로 허가를 받아 소유권이전등기를 할 의사가 없이 수탁자 명의로 허가를 받아 소유권이전등기를 할 의사로 매매계약을 체결하였다고 판단했다(이유 2.나.). 그 결론은 다음과 같다.

「원고로서는 소외인에 대하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기청구권이나 토지거래허가 신청절차에 협력할 의무의 이행청구권을 가진다고 볼 수 없으며, 결국 위 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하여 소외인을 대위하여 피고를 상대로 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 소유권이전등기의 말소등기절차 이행을 구하는 이 사건 소는 채권자대위권의 피보전권리가 인정되지 않아 원고에게 당사자적격이 없어 부적법하다고 볼 여지가 충분하다.」(2024다212178 이유 2.다.)

대법원은 원고가 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 가지고 있어 소가 적법함을 전제로 본안을 판단한 원심판결을 파기하고 환송했다(이유 2.라., 주문). 이 판시는 허가구역 안의 토지에서 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 체결한 매매계약에 한정된다.

명의신탁자는 어떻게 부동산의 소유명의를 회복하는가?

명의신탁자의 소유명의 회복은 매도인을 대위한 말소와 매도인에 대한 이전등기 청구, 수탁자에 대한 직접 청구의 가부로 나누어 판시되었다.

매도인을 대위한 말소와 매도인에 대한 이전등기 청구

대위의 근거는 민법 제404조 제1항이고, 요건 일반은 채권자대위권에서 다룬다.

「채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있다. 그러나 일신에 전속한 권리는 그러하지 아니하다.」(민법 제404조 제1항)

명의신탁자가 매도인에게 가지는 채권은 민법 제568조 제1항의 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권이다. 법 시행 후 2010. 5. 17. 수탁자 명의로 등기한 전원합의체 판결은 명의신탁자의 지위를 다음과 같이 판시했다.

「명의신탁자는 매매대금 지급이라는 매매계약상 의무를 이행하였으면서도 소유권을 취득하지 못한 상태였으므로, 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 삼아 매도인의 명의수탁자에 대한 소유권이전등기의 말소등기청구권 또는 진정등기명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 대위행사하여 매도인 앞으로 소유명의를 회복시킨 후 매도인을 상대로 자기에게 소유권이전등기를 이행할 것을 청구할 수 있는 지위에 있다.」(2018다284233 이유 3.가.3))

유예기간이 경과한 사건에서도 같은 구조가 판시되었다.

「…이른바 3자간 등기명의신탁의 경우 같은 법에서 정한 유예기간 경과에 의하여 기존 명의신탁약정과 그에 의한 등기가 무효로 되고 그 결과 명의신탁된 부동산은 매도인 소유로 복귀하므로, 매도인은 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있게 되고, 한편 같은 법은 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약의 효력을 부정하는 규정을 두고 있지 아니하여 유예기간 경과 후로도 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로, 명의신탁자는 매도인에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 그 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수도 있다.」(2001다61654 판결요지 [1])

2001다61654는 법 시행 전에 설정되어 유예기간이 경과한 사건이고, 상고를 모두 기각했다.

수탁자를 상대로 한 부당이득반환 원인의 소유권이전등기 청구

유예기간이 경과하여 3자간 등기명의신탁 약정과 등기가 무효로 된 사건에서, 대법원은 명의신탁자가 수탁자를 상대로 부당이득반환을 원인으로 소유권이전등기를 구할 수 없다고 판시했다.

「이른바 3자간 등기명의신탁의 경우 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에서 정한 유예기간 경과에 의하여 그 명의신탁 약정과 그에 의한 등기가 무효로 되더라도 명의신탁자는 매도인에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 보유하고 있어 그 유예기간의 경과로 그 등기 명의를 보유하지 못하는 손해를 입었다고 볼 수 없다. 또한 명의신탁 부동산의 소유권이 매도인에게 복귀한 마당에 명의신탁자가 무효인 등기의 명의인인 명의수탁자를 상대로 그 이전등기를 구할 수도 없다. 결국 3자간 등기명의신탁에 있어서 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 없다.」(2008다55290 판결요지)

2008다55290은 이 법리를 적용하여 반소청구(수탁자에 대한 부당이득 이전등기 청구)를 인용한 원심판결 중 대지에 관한 반소청구 부분을 파기환송하고, 나머지 상고를 기각했다.

2008다87723은 같은 쟁점을 판시사항 [1]에서 다음과 같이 정리했다.

「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률상 유예기간이 경과하여 이른바 3자간 등기명의신탁 약정과 그에 기한 등기가 무효로 된 경우, 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 있는지 여부(소극)」(2008다87723 판시사항 [1])

이 사건의 주위적 청구는 수탁자의 지위를 승계한 상속인에 대한 청구였다. 원심은 명의신탁자가 매도인에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 가질 뿐 수탁자의 상속인에 대하여 직접 부당이득을 원인으로 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수는 없다고 판단했다. 대법원은 이 판단을 정당하다고 보아 주위적 청구에 관한 상고를 기각했다(2008다87723 이유 1.가.).

수탁자가 부동산을 제3자에게 처분한 뒤 처분대금이나 보상금 등 이익의 부당이득반환 청구는 별도 쟁점이고, 아래의 처분 이후의 청구에서 다룬다.

매도인에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸시효에 걸리는가?

대법원은 유효기간의 경과로 등기가 무효로 된 3자간 등기명의신탁에서 목적 부동산을 인도받아 점유하는 명의신탁자의 소유권이전등기청구권은 소멸시효가 진행되지 않는다고 판시했다(2013다26647 판결요지).

민법 제162조 제1항은 채권의 소멸시효 기간을 정한다.

「채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.」(민법 제162조 제1항)

「부동산의 매수인이 목적물을 인도받아 계속 점유하는 경우에는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸시효가 진행되지 않고, 이러한 법리는 3자간 등기명의신탁에 의한 등기가 유효기간의 경과로 무효로 된 경우에도 마찬가지로 적용된다. 따라서 그 경우 목적 부동산을 인도받아 점유하고 있는 명의신탁자의 매도인에 대한 소유권이전등기청구권 역시 소멸시효가 진행되지 않는다.」(2013다26647 판결요지)

사안은 1985년경 매수하고 1985. 7. 20. 수탁자 명의로 등기하였으며 유예기간 경과로 등기가 무효로 된 경우다(2013다26647 이유 1.가.·나.). 대법원은 명의신탁자가 1985년경부터 간접점유하고 있었으므로 소유권이전등기청구권은 소멸시효가 진행하지 않는다고 판단한 원심을 정당하다고 보고 상고를 모두 기각했다(2013다26647 이유 1.다.). 이 판결은 계약명의신탁에서 유예기간이 경과하여 소유권이 수탁자에게 확정적으로 귀속된 경우 명의신탁자가 수탁자에게 가지는 부당이득반환청구에 의한 소유권이전등기청구권에 관한 대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다23313 판결을 사안이 달라 원용할 수 없다고 했다(2013다26647 이유 1.가.).

위 판결요지가 시효가 진행되지 않는다고 한 경우는 매수인이 목적물을 인도받아 계속 점유하는 경우다. 점유하지 않는 경우와 점유를 상실한 경우의 시효는 소유권이전등기청구권의 소멸시효에서 다룬다.

수탁자가 명의신탁자나 명의신탁자와 처분약정을 맺은 제3자 앞으로 직접 이전등기를 해 준 경우 그 등기는 효력이 있는가?

수탁자가 직접 마친 이전등기의 효력은 제4조 제3항의 ‘제3자’에 해당하는지와 등기가 실체관계에 부합하는지로 판시되었다.

「제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.」(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항)

수탁자가 명의신탁자 앞으로 직접 이전등기를 해 준 경우

법 시행 전에 설정된 3자간 등기명의신탁에서 수탁자가 유예기간 경과 후에 자의로 명의신탁자에게 바로 소유권이전등기를 해 준 경우에 관한 판결요지는 다음과 같다.

「명의신탁자가 소유자로부터 부동산을 양도받으면서 명의수탁자와 사이에 명의신탁약정을 하여 소유자로부터 바로 명의수탁자 명의로 소유권이전등기를 하는 이른바 3자간 등기명의신탁에 있어서, 명의수탁자가 부동산실권리자명의등기에관한법률에서 정한 유예기간 경과 후에 자의로 명의신탁자에게 바로 소유권이전등기를 경료해 준 경우, 같은 법에서 정한 유예기간의 경과로 기존 명의신탁약정과 그에 의한 명의수탁자 명의의 등기가 모두 무효로 되고, 명의신탁자는 명의신탁약정의 당사자로서 같은 법 제4조 제3항의 제3자에 해당하지 아니하므로 명의신탁자 명의의 소유권이전등기도 무효가 된다 할 것이지만, 한편 같은 법은 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약의 효력을 부정하는 규정을 두고 있지 아니하여 유예기간 경과 후로도 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로, 명의신탁자는 매도인에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 그 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수도 있으므로, 명의수탁자가 명의신탁자 앞으로 바로 경료해 준 소유권이전등기는 결국 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다.」(2004다6764 판결요지)

2004다6764는 이 판시 위에서 상고를 기각했다.

명의신탁자와 처분약정을 맺은 제3자 앞으로 이전등기를 해 준 경우

2022다228933은 판결요지 [1]에서 제4조 제3항의 ‘제3자’의 범위와 그 밖의 자의 주장 범위를 다음과 같이 판시했다.

「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항에 정한 ‘제3자’는 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와 새로운 이해관계를 맺은 사람을 말하고, 이와 달리 오로지 명의신탁자와 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약을 맺고 단지 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료받은 것 같은 외관을 갖춘 자는 위 조항의 제3자에 해당하지 아니하므로, 위 조항에 근거하여 무효인 명의신탁등기에 터 잡아 경료된 자신의 등기의 유효를 주장할 수는 없다. 그러나 이러한 자도 자신의 등기가 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다는 주장은 할 수 있다.」(2022다228933 판결요지 [1])

같은 판결요지 [2]는 명의신탁자가 제3자와 맺은 처분약정에 따라 수탁자가 제3자 앞으로 마친 이전등기를 다음과 같이 판시했다.

「그러므로 이러한 지위에 있는 명의신탁자가 제3자와 사이에 부동산 처분에 관한 약정을 맺고 그 약정에 기하여 명의수탁자에서 제3자 앞으로 마쳐준 소유권이전등기는 다른 특별한 사정이 없는 한 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다고 보아야 한다.」(2022다228933 판결요지 [2])

사안은 2006. 12. 7. 수탁자 명의로 등기하였고, 명의신탁자인 회사가 2014. 2. 28. 차용금채무를 담보하기 위하여 종중이 지정하는 제3자에게 소유권을 이전해 주기로 하는 양도담보약정을 하였으며, 2017. 5. 4. 그 약정에 따라 종중원들 명의로 소유권이전등기를 한 사해행위취소 사건이다. 대법원은 피고들 명의의 등기를 실체관계에 부합하는 등기가 아니라고 판단한 원심판결을 파기하고 환송했다.

수탁자의 처분으로 제3자 앞으로 등기가 되면 명의신탁의 무효를 제3자에게 대항할 수 없는가?

대법원은 수탁자의 처분 유형별로 제3자의 권리 취득을 판시했고, 그 근거는 제4조 제3항이다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항은 제1항 및 제2항의 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 정한다.

소유권 이전: 임의처분, 수용, 공공용지 협의취득, 경매

법 시행 후 2010. 5. 17. 수탁자 명의로 등기한 사건의 전원합의체 판결 다수의견은 판결요지 (가)에서 다음과 같이 판시했다.

「3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자의 임의처분 또는 강제수용이나 공공용지 협의취득 등(이러한 소유명의 이전의 원인관계를 통틀어 이하에서는 ‘명의수탁자의 처분행위 등’이라 한다)을 원인으로 제3자 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 경우, 특별한 사정이 없는 한 제3자는 유효하게 소유권을 취득한다[부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제4조 제3항]. 그 결과 매도인의 명의신탁자에 대한 소유권이전등기의무는 이행불능이 되어 명의신탁자로서는 부동산의 소유권을 이전받을 수 없게 되는 한편, 명의수탁자는 부동산의 처분대금이나 보상금 등을 취득하게 된다.」(2018다284233 판결요지 [다수의견] (가))

2019다203811은 판시사항 [2]에서 같은 법리가 「경매를 원인으로 제3취득자 명의로 이전등기가 마쳐진 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극)」라고 정리했다.

「이러한 법리는 3자간 등기명의신탁에서 명의신탁 부동산에 관하여 경매를 원인으로 제3취득자 명의로 이전등기가 마쳐진 경우에도 마찬가지로 적용된다.」(2019다203811 이유 1.가.)

근저당권 설정

전원합의체 판결 다수의견은 판결요지 (나)에서 근저당권 설정의 경우를 다음과 같이 판시했다.

「명의수탁자가 제3자에게 부동산에 관하여 근저당권을 설정하여 준 경우에 제3자는 부동산실명법 제4조 제3항에 따라 유효하게 근저당권을 취득한다. 이 경우 매도인의 부동산에 관한 소유권이전등기의무가 이행불능된 것은 아니므로, 명의신탁자는 여전히 매도인을 대위하여 명의수탁자의 부동산에 관한 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기 등을 통하여 매도인으로부터 소유권을 이전받을 수 있지만, 그 소유권은 명의수탁자가 설정한 근저당권이 유효하게 남아 있는 상태의 것이다.」(2018다284233 판결요지 [다수의견] (나))

이행불능 뒤 명의신탁자의 매도인에 대한 청구

같은 전원합의체 판결은 이유 3.가.4)에서 법 시행 이전에 매도인이 명의신탁자의 부탁에 따라 수탁자에게 등기명의를 이전한 사안에 관한 2001다61654를 든 뒤, 법 시행 후의 3자간 등기명의신탁에 관하여 다음과 같이 판시했다.

「부동산실명법이 시행된 이후에 3자간 등기명의신탁이 이루어진 경우에도 마찬가지로, 매도인에게 매매계약의 체결이나 그 이행에 관하여 귀책사유가 있다고 보기 어렵고, 설령 귀책사유가 있다고 하더라도 부동산실명법 위반상태를 야기한 명의신탁자가 매도인에 대하여 매매대금의 반환을 구하거나 소유권이전등기의무의 이행불능에 따른 손해배상청구를 하는 것은 여전히 신의칙상 허용되지 않는다.」(2018다284233 이유 3.가.4))

제3자의 적극 가담과 사회질서위반

제3자 명의의 등기가 마쳐진 뒤 그 처분행위 자체가 무효가 되는 경우는 민법 제103조가 정한다.

「선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다.」(민법 제103조)

2024다306721은 이유 2.나.1)에서 수탁자와 제3자 사이의 명의신탁재산 처분행위가 사회질서위반으로 무효가 되는 기준을 다음과 같이 판시했다.

「명의신탁에 있어서 명의수탁자와 제3자 사이의 명의신탁재산 처분에 관한 법률행위가 사회질서위반이 되어 무효가 되려면 제3자가 명의수탁자의 명의신탁자에 대한 배임행위에 적극 가담할 것이 요구되지만, ‘제3자가 명의수탁자의 자녀이고 처분행위가 증여 기타 무상행위인 경우’와 ‘제3자가 명의수탁자와 아무런 이해관계가 없는 사람이고 처분행위 또한 매매 기타 유상행위인 경우’ 사이에 사회질서위반이 되기 위하여 요구되는 적극 가담의 정도는 다르다고 보아야 한다」(2024다306721 이유 2.나.1))

사안은 원심이 3자간 등기명의신탁에 해당하여 무효라고 본 지분소유권이전등기에 터 잡아 근저당권설정등기와 증여에 따른 지분소유권이전등기가 마쳐진 사건이다. 수탁자는 자기 명의 지분 중 일부를 딸에게 증여하고 지분소유권이전등기를 마쳐 주었다. 그 증여 당시 수탁자와 이 사건 사업의 투자자들 사이에 잔여재산 분배 등에 관한 분쟁이 있었고, 피고는 증여를 받은 딸이 수탁자의 배임행위에 적극 가담한 것은 아니라고 부인할 뿐 증여의 경위에 관하여 납득할 만한 설명을 하지 못했다. 수탁자는 그 전 인접한 시기에 자신이 사내이사로 있는 회사와 배우자에게 근저당권설정등기를 마쳐 주었다(2024다306721 이유 2.나.2)). 대법원은 이렇게 판단했다.

「명의신탁재산의 처분에 해당하는 이 사건 지분소유권이전등기를 마쳐준 소외 2의 배임행위에 선정자 3이 적극 가담하였다고 볼 여지가 크다.」(2024다306721 이유 2.나.3))

대법원은 증여계약 체결 경위 등을 면밀히 살피지 않은 채 지분소유권이전등기의 말소를 구하는 청구를 기각한 원심판결을 파기하고 환송했다(이유 2.나.3), 주문).

수탁자가 처분한 경우 명의신탁자는 수탁자에게 무엇을 청구할 수 있는가?

수탁자가 처분한 경우 명의신탁자가 수탁자에게 청구할 수 있는 것은 처분의 유형에 따라 부당이득반환과 불법행위로 나뉘어 판시되었다.

부당이득반환

부당이득의 근거는 민법 제741조이고, 요건 일반은 부당이득에서 다룬다.

「법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.」(민법 제741조)

2018다284233 다수의견은 소유권이 제3자에게 이전된 경우에 관하여 판결요지 (가)에서 다음과 같이 판시했다.

「판례는, 명의수탁자가 그러한 처분대금이나 보상금 등의 이익을 명의신탁자에게 부당이득으로 반환할 의무를 부담한다고 보고 있다. 이러한 판례는 타당하므로 그대로 유지되어야 한다.」(2018다284233 판결요지 [다수의견] (가))

근저당권을 설정한 경우에 관한 판결요지 (나)의 결론은 다음과 같다.

「따라서 3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 부동산에 관하여 제3자에게 근저당권을 설정한 경우 명의수탁자는 근저당권의 피담보채무액 상당의 이익을 얻었고 그로 인하여 명의신탁자에게 그에 상응하는 손해를 입혔으므로, 명의수탁자는 명의신탁자에게 이를 부당이득으로 반환할 의무를 부담한다.」(2018다284233 판결요지 [다수의견] (나))

대법원은 이 사건에서 원심판결 중 부당이득반환청구에 대한 원고 패소 부분을 파기하고 환송했고, 원고의 나머지 상고와 피고의 상고를 각 기각했다.

2019다203811은 경매를 원인으로 건물부지가 제3취득자에게 낙찰된 사안에서 명의신탁자인 원고가 소유권을 상실하는 손해를 입었다고 한 원심 부분은 잘못이라고 하면서도, 이유 1.다.(3)에서 다음과 같이 판단했다.

「그로 인하여 매도인인 소외 1의 원고에 대한 소유권이전등기의무는 이행불능이 되고, 그 결과 명의신탁자인 원고는 이 사건 건물부지의 소유권을 이전받을 권리를 상실하는 손해를 입게 되는 반면, 명의수탁자인 피고는 법률상 원인 없이 피고의 채권자들에게 배당된 금액 상당의 채무를 면책받고, 대한민국에 대하여 배당금 지급청구권을 취득하는 이득을 얻게 되었으므로, 피고는 원고에게 그 이득을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.」(2019다203811 이유 1.다.(3))

이 사건의 명의신탁자는 2009. 12. 4. 3자간 등기명의신탁이 성립한 건물부지에 관하여 2012. 8. 22. 피고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다(이유 1.다.(1)·(2)). 대법원은 명의수탁자가 명의신탁 부동산에 관하여 취득한 이득을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단한 원심의 결론이 정당하다고 보아 상고를 기각했다(이유 1.라.).

불법행위 손해배상

불법행위의 근거는 민법 제750조이다.

「고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.」(민법 제750조)

2020다208997은 판결요지의 본문에서 다음과 같이 판시했다.

「명의수탁자가 3자간 등기명의신탁에 따라 매도인으로부터 소유권이전등기를 넘겨받은 부동산을 자기 마음대로 처분한 행위가 형사상 횡령죄로 처벌되지 않더라도, 이는 명의신탁자의 채권인 소유권이전등기청구권을 침해하는 행위로써 민법 제750조에 따라 불법행위에 해당하여 명의수탁자는 명의신탁자에게 손해배상책임을 질 수 있다.」(2020다208997 판결요지)

이 판결은 3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 신탁 부동산을 임의로 처분해도 명의신탁자에 대한 관계에서 횡령죄가 성립하지 않는다는 형사 전원합의체 판결을 전제로 한다. 횡령죄는 명의신탁에서 다룬다. 판결요지 ③은 불법행위책임의 성립 요건을 다음과 같이 판시했다.

「명의수탁자가 명의신탁자의 채권인 소유권이전등기청구권을 침해한다는 사정을 알면서도 명의신탁받은 부동산을 자기 마음대로 처분하였다면 이는 사회통념상 사회질서나 경제질서를 위반하는 위법한 행위로서 특별한 사정이 없는 한 제3자의 채권침해에 따른 불법행위책임이 성립한다.」(2020다208997 판결요지 ③)

판결요지 ④의 결론은 다음과 같다.

「따라서 명의수탁자의 임의처분으로 명의신탁자의 채권이 침해된 이상 형법상 횡령죄의 성립 여부와 관계없이 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 민사상 불법행위책임을 부담한다고 봄이 타당하다.」(2020다208997 판결요지 ④)

대법원은 수탁자가 명의신탁자의 동의 없이 토지를 매도하고 이전등기를 한 행위가 명의신탁자의 채권인 소유권이전등기청구권을 침해하는 불법행위에 해당한다고 볼 여지가 있다고 판단하고(이유 2.나.), 불법행위가 성립하지 않는다고 판단한 원심판결을 파기하고 환송했다.

수용이나 공공용지의 협의취득에 따른 보상금에 관하여 2023다280556은 이유 1.나.2)에서 다음과 같이 판시했다.

「다만, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항에 따라 무효인 명의신탁약정의 목적물인 부동산이 수용이나 공공용지의 협의취득 등을 원인으로 제3자 앞으로 소유권이전등기가 된 경우는, 명의수탁자가 명의신탁자의 소유권이나 소유권이전등기청구권을 침해한다는 사정을 알면서 목적부동산을 자기 마음대로 처분한 경우와 달리 사회통념상 사회질서나 경제질서를 위반하는 위법한 행위라고 할 수 없으므로, 명의수탁자가 보상금 등의 이익을 명의신탁자에게 부당이득으로 반환할 의무를 부담하게 됨은 별론으로 하고, 특별한 사정이 없는 한 명의수탁자가 수용이나 공공용지의 협의취득에 따른 보상금을 처분하거나 반환거부하더라도 이는 불법행위에 해당하지 않는다.」(2023다280556 이유 1.나.2))

이 판결은 공공용지의 협의취득을 원인으로 제3자 앞으로 소유권이전등기가 되어 보상금의 처분이나 반환거부가 문제된 토지에서 원고의 청구를 받아들이지 않은 원심의 결론을 정당하다고 보았고, 원고와 피고들의 상고를 모두 기각했다.

실무 체크포인트

• 구별: 매매계약서의 매수인 명의가 수탁자로 되어 있어도, 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 사정이 인정되면 명의신탁자가 계약당사자이고 3자간 등기명의신탁이다(2010다52799 판결요지 [1]). 그 사정은 매매계약서, 대금 지급 내역, 매도인이 계약에 따른 법률효과를 누구에게 귀속시킬 의도였는지가 나타나는 기록으로 확인한다(2019다300422 판결요지 [2]).
• 시기: 수탁자 명의 등기가 법 시행 후에 이루어졌는지, 법 시행 전에 설정되어 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조 제1항의 유예기간이 경과한 사건인지를 먼저 적는다. 2001다61654, 2008다55290, 2008다87723, 2013다26647, 2004다6764는 유예기간 경과 사건이다.
• 회복: 매도인에게 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구하고, 그 청구권을 피보전권리로 매도인을 대위하여 수탁자에게 무효인 명의 등기의 말소를 구한다(민법 제404조 제1항, 같은 법 제568조 제1항, 2022다228933 판결요지 [2]). 유예기간이 경과한 3자간 등기명의신탁에서는 수탁자를 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 없다(2008다55290 판결요지).
• 허가구역 안의 토지: 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 체결한 매매계약은 확정적으로 무효이다(2024다212178 이유 2.가.). 이 경우 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 한 대위 소송은 부적법하다고 볼 여지가 있으므로, 매수 당시 허가를 받을 수 있었던 명의가 누구였는지를 확인한다(2024다212178 이유 2.다.).
• 점유: 목적 부동산을 인도받아 계속 점유하는 명의신탁자의 매도인에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸시효가 진행되지 않으므로, 인도 시기와 점유 형태(간접점유 포함)를 기록한다(2013다26647 판결요지, 이유 1.다.).
• 직접 이전등기: 법 시행 전에 설정된 3자간 등기명의신탁에서 수탁자가 유예기간 경과 후에 자의로 명의신탁자에게 바로 해 준 이전등기는 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다(2004다6764 판결요지). 명의신탁자와 처분약정을 맺은 제3자 앞으로 마쳐 준 등기는 다른 특별한 사정이 없는 한 같은 이유로 유효하다(2022다228933 판결요지 [2]).
• 처분 이후: 등기사항증명서로 제3자 앞으로 소유권이전등기가 되었는지, 근저당권이 설정되었는지 확인한다. 소유권 이전이면 처분대금이나 보상금 등의 이익, 근저당권 설정이면 피담보채무액 상당의 이익의 부당이득반환을 수탁자에게 청구한다(2018다284233 판결요지 [다수의견] (가)·(나)). 수탁자가 소유권이전등기청구권의 침해 사정을 알면서 처분하였다면 불법행위 손해배상도 청구할 수 있다(2020다208997 판결요지 ③). 불법행위로 인한 손해배상의 청구권은 피해자나 그 법정대리인이 그 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년간 이를 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸한다. 불법행위를 한 날로부터 10년을 경과한 때에도 같다(민법 제766조 제1항·제2항). 시효 일반은 소멸시효에서 다룬다.
• 제3자의 가담: 수탁자가 자녀에게 증여한 것과 같이 무상 처분이면 증여 경위와 같은 시기의 다른 처분을 기록으로 대조한다. 사회질서위반으로 무효가 되려면 제3자가 수탁자의 배임행위에 적극 가담할 것이 요구된다(2024다306721 이유 2.나.1)).

관련

• 개념·해설
  명의신탁계약명의신탁의 효력과 명의신탁자의 부당이득반환소유권이전등기청구권의 소멸시효중간생략등기채권자대위권부당이득진정명의회복 소유권이전등기명의신탁 해지로 인한 소유권이전등기상호명의신탁 해지로 인한 소유권이전등기토지거래허가
• 판례
  2010다527992019다3004222001다616542008다552902008다877232013다266472004다67642022다2289332018다2842332019다2038112020다2089972023다2805562024다2121782024다306721
• 법령
  부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제12조부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조민법 제103조민법 제162조민법 제214조민법 제404조민법 제568조민법 제741조민법 제750조