집합건물 공용부분 무단점유와 관리단의 부당이득반환청구

정당한 권원 없는 사람이 공용부분이나 대지를 점유·사용하는 경우 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있고, 관리단도 관리단집회의 결의나 규약에서 정한 바에 따라 할 수 있다(2021다239301 판결요지). 관리단이 받아 확정된 판결의 효력은 구분소유자에게 미치고, 구분소유자가 받아 확정된 판결의 효력은 특별한 사정이 없는 한 관리단에게 미친다(같은 판결 판결요지).

쉽게 말하면 — 어떤 사람이 정당한 권원 없이 상가 출입구 앞 대지를 점유·사용하고 있다고 하겠습니다.

이때 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 부당이득반환 소송을 할 수 있고, 관리단도 관리단집회의 결의나 규약에서 정한 바에 따라 소송을 할 수 있습니다. 관리단이 받아 확정된 판결의 효력은 구분소유자에게 미치고, 구분소유자가 받아 확정된 판결의 효력은 특별한 사정이 없는 한 관리단에게 미칩니다.

정당한 권원 없이 공용부분이나 대지를 점유·사용한 사람에게는 누가 부당이득반환을 청구할 수 있나?

구분소유자는 각각 또는 전원의 이름으로 소송을 할 수 있고, 관리단도 관리단집회의 결의나 규약에서 정한 바에 따라 소송을 할 수 있다(2021다239301 판결요지). 대법원은 정당한 권원 없는 사람이 공용부분이나 대지를 점유·사용함으로써 이익을 얻고 구분소유자들이 해당 부분을 사용할 수 없게 됨에 따라 부당이득의 반환을 구하는 법률관계는 구분소유자의 공유지분권에 기초한 것이라고 했다(같은 판결 판결요지, 2021다292425 판결요지 [1]).

부당이득과 공용부분의 공유

법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다(민법 제741조). 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다(집합건물법 제10조 제1항 본문). 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다(같은 항 단서).

각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있고(같은 법 제11조), 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다(같은 법 제12조 제1항). 제10조 제1항의 공유에 관하여는 제11조부터 제18조까지의 규정에 따르고, 제12조와 제17조에 규정한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다(같은 법 제10조 제2항). 공용부분의 뜻과 지분은 전유부분과 공용부분에서, 공용부분 수익금의 귀속은 관리단 공용부분 수익금의 직접청구에서, 반환 범위의 산정은 침해부당이득에서 다룬다.

대지를 점유·사용한 경우

「공용부분」은 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말하고, 「건물의 대지」는 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다(집합건물법 제2조 제4호·제5호). 건물의 대지 또는 공용부분 외의 부속시설(이들에 대한 권리를 포함한다)을 구분소유자가 공유하는 경우에는 그 대지 및 부속시설에 관하여 제15조, 제15조의2, 제16조 및 제17조를 준용한다(같은 법 제19조).

관리단은 어떤 근거로 부당이득반환 소송을 할 수 있나?

관리단은 집합건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 당연히 설립된다(2021다239301 판결요지). 관리단은 관리인을 대표자로 하여 관리단집회의 결의 또는 규약에서 정하는 바에 따라 공용부분의 관리에 관한 사항에 관련된 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다(같은 판결 판결요지). 대법원은 이 법리를 제시하면서 집합건물법 제16조, 제23조, 제23조의2, 제25조를 「참조」로 적었다(같은 판결 판결요지, 2021다292425 판결요지 [1]).

관리단의 설립과 의무

건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다(집합건물법 제23조 제1항). 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 한다(같은 법 제23조의2). 판결은 같은 취지를 「선량한 관리자의 주의의무」로 적었다(2021다239301 판결요지). 관리단의 성립 요건은 집합건물 관리단의 당연 성립에서 다룬다.

관리인의 대표와 소송 행위

구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다(집합건물법 제24조 제1항). 관리인은 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위(제3호)와 그 밖에 규약에 정하여진 행위(제4호)를 할 권한과 의무를 가진다(같은 법 제25조 제1항). 관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있고, 관리위원회를 둔 경우 관리인은 제25조제1항 각 호의 행위를 하려면 관리위원회의 결의를 거쳐야 한다. 다만, 규약으로 달리 정한 사항은 그러하지 아니하다(같은 법 제26조의3 제1항·제3항).

관리단 소송의 성격

관리단이 정당한 권원 없이 공용부분이나 대지를 점유·사용하는 사람에 대하여 부당이득반환청구 소송을 하는 것은 구분소유자의 공유지분권을 구분소유자 공동이익을 위하여 행사하는 것이다(2021다239301 판결요지). 이 소송은 구분소유자가 각각 부당이득반환청구 소송을 하는 것과 다른 내용의 소송이라 할 수 없다(같은 판결 판결요지). 다만 관리단의 이러한 소송은 구분소유자 공동이익을 위한 것으로, 구분소유자가 자신의 공유지분권에 관한 사용수익 실현을 목적으로 하는 소송과 목적이 다르다(같은 판결 판결요지).

관리단이 부당이득반환 소송을 하려면 어떤 결의나 규약이 필요한가?

관리단은 관리단집회의 결의나 규약에서 정한 바에 따라 공용부분이나 대지를 정당한 권원 없이 점유하는 사람에 대하여 부당이득의 반환에 관한 소송을 할 수 있다(2021다239301 판결요지). 대법원은 관리단집회의 결의를 거쳤음을 인정할 증거가 없다는 이유로 부당이득반환청구 부분의 소를 부적법하다고 한 원심판결에는 관리단의 대지 무단점유자에 대한 부당이득반환청구권의 행사요건에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니한 잘못이 있다고 했다(2021다292425 이유 1. 다. 3)).

판결 문장과 통상의 집회결의 조문

2021다292425 판결요지 [2]는 공용부분 변경에 관한 업무를 정한 결정 방법에 따라 직접 수행하거나 타인에게 위임하여 처리할 수 있다는 법리를 설명한다. 이어서 「이와 같은 법리는 관리단이 집합건물의 공용부분 관리에 관한 업무로서 공용부분이나 대지를 정당한 권원 없이 점유하는 사람에 대하여 부당이득반환을 청구하는 경우에도 마찬가지이다」라고 판시했다. 같은 판결요지는 공용부분 변경에 관한 사항 등을 제외한 공용부분의 관리에 관한 사항은 통상의 집회결의로써 결정하므로 관리단은 통상의 집회결의로써 타인에게 공용부분 관리에 관한 사항을 위임할 수 있다고 한다.

공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다(집합건물법 제16조 제1항 본문). 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다(같은 항 단서). 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다(같은 조 제3항). 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다(같은 법 제38조 제1항). 건물의 대지를 구분소유자가 공유하는 경우에는 제19조에 따라 그 대지에 제16조가 준용된다.

점유자가 구분소유자인 경우 소 제기 결의에서 그 구분소유자의 의결권은 관리단집회에서 이해관계 있는 구분소유자의 의결권에서 다룬다.

서면이나 전자적 방법에 의한 합의

이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회를 소집하여 결의한 것으로 본다(집합건물법 제41조 제1항). 같은 항은 2023. 3. 28. 법률 제19282호로 개정되었고, 그 부칙 제1조는 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다고 정했다(같은 법 부칙 제1조). 2021다292425 판결요지 [2]가 적은 제41조 제1항의 「구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상」은 이 개정 전 조문이 정한 정족수이다(2021다292425 판결요지 [2]).

규약

판결은 관리단집회의 결의와 나란히 「규약에서 정한 바」를 든다(2021다239301 판결요지). 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다(집합건물법 제28조 제1항). 관리인은 그 밖에 규약에 정하여진 행위를 할 권한과 의무를 가진다(같은 법 제25조 제1항 제4호).

대표위원회에 위임한 사안

2021다292425의 관리단은 관리단집회에서 통상의 집회결의로 14인의 대표위원을 선임하여 대표위원회를 구성했고, 대표위원회는 소송에 관한 변호사 선임비용 지출을 결의했다(2021다292425 이유 1. 다. 2)). 대법원은 관리단으로부터 위임받은 바에 따라 공용부분 관리행위에 해당하는 부당이득반환청구권 행사에 관한 의결을 하였다고 볼 여지가 있다고 했다(같은 판결 이유 1. 다. 2)). 위임 일반은 관리단집회 없는 공용부분 관리계약의 효력에서 다룬다.

일부공용부분의 관리에 관한 결의 주체 조문

일부공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 제29조제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정한다(집합건물법 제14조). 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 제28조제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다(같은 법 제23조 제2항).

관리단이 받은 확정판결은 구분소유자에게, 구분소유자가 받은 확정판결은 관리단에게 효력이 미치나?

관리단이 부당이득반환 소송을 제기하여 판결이 확정되었다면 그 효력은 구분소유자에게도 미친다(2021다239301 판결요지). 특별한 사정이 없는 한 구분소유자가 부당이득반환 소송을 제기하여 판결이 확정되었다면 그 부분에 관한 효력도 관리단에게 미친다고 보아야 한다(같은 판결 판결요지).

민사소송법 제218조 제3항

다른 사람을 위하여 원고나 피고가 된 사람에 대한 확정판결은 그 다른 사람에 대하여도 효력이 미친다(민사소송법 제218조 제3항). 판결은 관리단이 받은 확정판결의 효력이 구분소유자에게 미친다는 부분에서 이 조항을 든다(2021다239301 판결요지).

구분소유자의 항소취하 주장에 대한 판단

피고들은 구분소유자 중 한 사람이 항소취하를 하였다고 주장했다. 대법원은 그 사람이 구분소유자 중 한 명이고 부당이득반환청구의 소를 제기하였다가 제1심에서 패소한 후 항소취하를 하였다면 그에 대한 판결은 확정되었고 이에 대한 효력이 관리단에게 미친다고 볼 여지가 있다고 했다(2021다239301 이유 2. 나.). 원심으로서는 그 판결의 효력이 관리단에게 미치는지를 심리하여 만약 그 효력이 미친다면 이를 고려하여 인정되는 관리단의 청구 범위를 정하여야 했다(같은 판결 이유 2. 나.). 대법원은 원심이 아무런 심리·판단 없이 재소금지 규정이 적용되는지만 판단한 데에 기판력 등에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니한 잘못이 있다고 보아 원심판결을 파기하고 사건을 의정부지방법원 합의부에 환송했다(같은 판결 이유 2. 나.·3.).

소송별 비교

구분	구분소유자의 소송	관리단의 소송
소송의 기초	구분소유자의 공유지분권에 기초하여 1차적으로 각각 또는 전원의 이름으로 한다(2021다239301 판결요지)	관리단집회의 결의나 규약에서 정한 바에 따라 한다(2021다239301 판결요지)
소송의 목적	자신의 공유지분권에 관한 사용수익 실현(2021다239301 판결요지)	구분소유자의 공유지분권을 구분소유자 공동이익을 위하여 행사(2021다239301 판결요지)
확정판결의 효력	특별한 사정이 없는 한 관리단에게도 미친다(2021다239301 판결요지)	구분소유자에게도 미친다(민사소송법 제218조 제3항, 2021다239301 판결요지)

구분소유자가 본안에 대한 종국판결이 있은 뒤 소를 취하하면 관리단도 같은 소를 제기하지 못하나?

관리단이 부당이득반환청구의 소를 제기한 것은, 구분소유자가 본안에 대한 종국판결이 있은 뒤에 소를 취하하였더라도 특별한 사정이 없는 한 재소금지 규정에 반하지 않는다고 볼 수 있다(2021다239301 판결요지). 관리단의 소 제기는 새로운 권리보호이익이 발생한 것으로 민사소송법 제267조 제2항의 재소금지 규정에 반하지 않는다고 볼 수 있다는 것이다(같은 판결 판결요지).

소의 취하와 재소금지

소는 판결이 확정될 때까지 그 전부나 일부를 취하할 수 있다(민사소송법 제266조 제1항). 본안에 대한 종국판결이 있은 뒤에 소를 취하한 사람은 같은 소를 제기하지 못한다(같은 법 제267조 제2항). 판결요지는 관리단의 이러한 소송이 구분소유자 공동이익을 위한 것으로 구분소유자가 자신의 공유지분권에 관한 사용수익 실현을 목적으로 하는 소송과 목적이 다르다고 설명한다(2021다239301 판결요지).

판결의 사안

피고들은 구분소유자 일부가 이미 피고들을 상대로 부당이득반환을 구하는 소를 제기하였는데 제1심에서 패소하였고 항소하였다가 소를 취하하였으므로 관리단의 소가 재소금지 규정의 적용을 받아 부적법하다고 주장했지만, 원심은 이를 받아들이지 않았다(2021다239301 이유 2. 가.). 대법원은 관리단이 구분소유자 공동이익을 위하여 소를 제기한 것으로 새로운 권리보호이익이 발생하였다고 할 수 있으므로 재소금지 규정의 적용을 받지 않는다고 보는 것이 타당하다고 하여, 이 주장을 받아들이지 않은 원심의 판단을 정당하다고 보았다(같은 판결 이유 2. 가.).

실무 체크포인트

점유자가 정당한 권원 없이 공용부분이나 대지를 점유·사용하는지, 청구하는 쪽이 구분소유자 각각 또는 전원인지 관리단인지 정한다(2021다239301 판결요지).
관리단 이름으로 소송을 하려면 관리단집회의 결의나 규약에서 정한 바가 있는지 확인한다(2021다239301 판결요지). 규약으로 관리위원회를 두었다면 규약으로 달리 정하지 않은 한 관리인의 소송행위에 관리위원회의 결의가 필요한지도 본다(같은 법 제26조의3 제3항).
규약의 정함은 집합건물법 제16조 제3항과 같은 법 제25조 제1항 제4호의 문언에 비추어 확인한다.
집회를 열지 않았다면 서면이나 전자적 방법에 의한 합의가 집합건물법 제41조 제1항의 정족수를 갖추었는지 확인한다.
대표위원회 등에 관리단이 위임한 경우에는 그 위임을 정한 결의가 있는지 확인한다(2021다292425 이유 1. 다. 2)).
일부공용부분이면 집합건물법 제14조가 정한 집회결의 주체를 확인한다.
구분소유자가 이미 받은 확정판결이 있는지 확인하고, 있으면 그 효력이 관리단에게 미치는지 살펴 청구 범위를 정한다(2021다239301 이유 2. 나.).
구분소유자가 소를 취하한 사건이 있으면 본안에 대한 종국판결이 있은 뒤였는지 확인하고, 관리단 소송이 구분소유자 공동이익을 위한 것인지 살핀다(2021다239301 이유 2. 가.).