집합건물 분양자와 시공자의 담보책임

분양자와 시공자(분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 지고, 민법 제667조·제668조가 준용된다(집합건물법 제9조 제1항). 시공자의 책임은 같은 조 제2항·제3항으로 제한된다. 구분소유자의 권리는 하자별 기간 안에 행사하여야 하고, 하자로 건물이 멸실·훼손되면 그 날부터 1년 이내에 행사하여야 한다(같은 법 제9조의2 제1항·제3항).

쉽게 말하면 — 분양받은 아파트나 상가에서 하자가 발견되면 구분소유자는 분양자와 시공자에게 담보책임을 물을 수 있습니다. 시공자의 민법 제667조 제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지고, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 책임을 면합니다.

권리를 행사할 수 있는 기간은 주요구조부·지반공사의 하자는 10년이고, 그 밖의 하자는 5년의 범위에서 대통령령으로 정한 기간입니다(집합건물법 제9조의2 제1항). 다만 그 하자로 건물이 멸실되거나 훼손된 경우에는 그 날부터 1년 이내에 행사하여야 합니다(집합건물법 제9조의2 제1항·제3항).

분양자와 시공자는 구분소유자에게 어떤 담보책임을 지나?

분양자와 시공자는 구분소유자에 대하여 담보책임을 지고, 그 담보책임에 관하여는 민법 제667조와 제668조를 준용한다(집합건물법 제9조 제1항).

누가 분양자이고 누가 시공자인가?

분양자는 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자이다(집합건물법 제9조 제1항). 제1조의 건물은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 경우의 각 부분이고(집합건물법 제1조), 제1조의2의 건물은 1동의 건물이 같은 조 제1항 각 호에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우의 구분점포이다(집합건물법 제1조의2 제1항).

시공자는 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자이다(집합건물법 제9조 제1항). 시행령은 두 부류를 든다. 하나는 건물의 전부 또는 일부를 시공하여 완성한 자이고, 다른 하나는 그 자로부터 건물의 시공을 일괄 도급받은 자이다. 일괄 도급받은 자는 건물의 전부 또는 일부를 시공하여 완성한 자가 담보책임을 질 수 없는 경우로 한정한다(집합건물법 시행령 제4조 제1호·제2호).

민법 제667조·제668조 준용으로 무엇을 청구하나?

준용되는 민법 제667조는 다음을 정한다. 완성된 목적물 또는 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하다(민법 제667조 제1항). 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있고(같은 조 제2항), 이 경우에는 동시이행의 항변권에 관한 같은 법 제536조가 준용된다(같은 조 제3항).

준용되는 민법 제668조는 완성된 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있다고 정하지만, 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 그러하지 아니하다고 정한다(민법 제668조).

공동주택은 어떻게 되나?

집합건물법 제2조의2는 집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」 및 「공동주택관리법」의 특별한 규정은 이 법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다고 정한다(집합건물법 제2조의2).

공동주택관리법은 다음 각 호의 사업주체가 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(제3호 및 제4호의 시공자는 수급인의 담보책임을 말한다)을 진다고 정한다(공동주택관리법 제36조 제1항).

공동주택관리법 제36조 제1항 제1호: 「주택법」 제2조제10호 각 목에 따른 자
공동주택관리법 제36조 제1항 제2호: 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주
공동주택관리법 제36조 제1항 제3호: 제35조제1항제2호에 따른 행위를 한 시공자
공동주택관리법 제36조 제1항 제4호: 「주택법」 제66조에 따른 리모델링을 수행한 시공자

공공임대주택은 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따라 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 공동주택이다(공동주택관리법 제36조 제2항). 공공임대주택을 공급한 제1항제1호의 사업주체는 제1항에도 불구하고 분양전환이 되기 전까지는 임차인에 대하여 하자보수에 대한 담보책임(제37조제2항에 따른 손해배상책임은 제외한다)을 진다(같은 항).

공동주택에서는 누가 언제 하자보수를 청구하나?

같은 법 제37조의 사업주체는 「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 제36조제1항에 따른 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다(같은 법 제37조 제1항). 사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우 다음 각 호의 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다(같은 법 제37조 제1항).

공동주택관리법 제37조 제1항 제1호: 입주자
공동주택관리법 제37조 제1항 제2호: 입주자대표회의
공동주택관리법 제37조 제1항 제3호: 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다)
공동주택관리법 제37조 제1항 제4호: 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단
공동주택관리법 제37조 제1항 제5호: 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의

법 제37조제1항 제1호부터 제4호까지의 자(입주자대표회의등) 또는 같은 항 제5호의 자(임차인등)는 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구하여야 한다(공동주택관리법 시행령 제38조 제1항). 전유부분의 청구는 입주자 또는 공공임대주택의 임차인이 한다(같은 영 제38조 제2항 제1호). 공용부분의 청구는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 한다(같은 항 제2호).

가목: 입주자대표회의 또는 공공임대주택의 임차인대표회의
나목: 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다)
다목: 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단

이 경우 입주자는 전유부분에 대한 청구를 관리주체가 대행하도록 할 수 있으며, 공용부분에 대한 하자보수의 청구를 공용부분 청구권자 중 어느 하나에게 요청할 수 있다(같은 항 후단).

사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있고, 이 손해배상책임에는 민법 제667조를 준용한다(같은 법 제37조 제2항). 다만 공공임대주택을 공급한 제36조제1항제1호의 사업주체가 분양전환이 되기 전까지 임차인에 대하여 지는 하자보수에 대한 담보책임에서는 제37조제2항에 따른 손해배상책임이 제외된다(같은 법 제36조 제2항).

누가 담보책임을 추급할 수 있나?

구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것) 사안에서 대법원은 두 가지를 판시했다. 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분소유자에게 귀속한다. 구 주택건설촉진법 소정의 입주자대표회의로서는 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있을 뿐 하자보수추급권을 가진다고 할 수는 없다(2004다20807 판시사항 [2]·이유 2). 관리단이 하자담보추급의 소를 제기하기로 하는 결의와 의결권은 관리단집회에서 이해관계 있는 구분소유자의 의결권에서 본다.

시공자의 책임은 어느 범위로 제한되나?

시공자는 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 제1항의 담보책임을 진다(집합건물법 제9조 제2항).

대법원은 다른 법률에 시공자의 분양자에 대한 담보책임 범위를 제한하거나 면제하는 등의 규정이 있다면 시공자는 구분소유자에게 그 범위에서만 하자보수를 갈음하는 손해배상채무를 부담한다고 보았다(2023다246600 판결요지).

민법 제667조 제2항에 따른 손해배상책임은 별도의 사유 제한이 붙는다. 시공자의 담보책임 중 같은 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력(無資力) 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면(免)한다(집합건물법 제9조 제3항).

2023다246600은 제3항을 이렇게 풀었다. 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임은 분양자의 무자력 등 일정한 사유가 있는 경우에만 발생하고, 시공자가 분양자에게 하자보수를 갈음하는 손해배상채무 등 분양자에 대한 손해배상채무를 이행하면 그 범위에서 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임도 소멸한다(판결요지). 이 사유 제한이 붙는 책임은 조문상 민법 제667조 제2항에 따른 손해배상책임이다(집합건물법 제9조 제3항).

담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 언제까지 행사해야 하나?

구분소유자는 제9조에 따른 담보책임에 관한 권리를 제9조의2 제1항 각 호의 기간 내에 행사하여야 한다(집합건물법 제9조의2 제1항).

기간은 얼마인가?

하자	기간	근거
「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자	10년	집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2 제1항 제1호
제1호에 규정된 하자 외의 하자	하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간	집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2 제1항 제2호

건축법상 주요구조부는 내력벽(耐力壁), 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단(主階段)을 말한다. 다만 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단, 그 밖에 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분은 제외한다(건축법 제2조 제1항 제7호).

제1호 외의 하자에 대해 시행령은 다음과 같이 정한다.

하자	기간	근거
법 제9조의2 제2항 각 호에 따른 기산일 전에 발생한 하자	5년	집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제5조 제1호
기산일 이후에 발생한 하자 중 대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적(組積)공사, 지붕 및 방수공사의 하자 등 건물의 구조상 또는 안전상의 하자	5년	집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제5조 제2호 가목
기산일 이후에 발생한 하자 중 「건축법」 제2조제1항제4호에 따른 건축설비 공사(이와 유사한 설비공사를 포함한다), 목공사, 창호공사 및 조경공사의 하자 등 건물의 기능상 또는 미관상의 하자	3년	집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제5조 제2호 나목
기산일 이후에 발생한 하자 중 마감공사의 하자 등 하자의 발견ㆍ교체 및 보수가 용이한 하자	2년	집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제5조 제2호 다목

기간은 언제부터 세나?

기간은 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날부터 기산한다(집합건물법 제9조의2 제2항 제1호). 공용부분은 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일부터 기산한다(같은 항 제2호).

공용부분의 사용검사일에는 괄호가 붙는다. 집합건물 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 「주택법」 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다(같은 호). 분할 사용검사와 동별 사용검사의 요건은 주택법 제49조 제1항 단서가 정한다.

건축법상 사용승인은 건축주가 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 허가권자에게 신청하여야 하는 절차이고(건축법 제22조 제1항), 허가권자는 검사에 합격된 건축물에 대하여 사용승인서를 내주어야 한다(같은 조 제2항).

건물이 멸실되거나 훼손된 경우는 어떻게 되나?

제1항 각 호의 하자로 인하여 건물이 멸실되거나 훼손된 경우에는 제1항 및 제2항에도 불구하고 그 멸실되거나 훼손된 날부터 1년 이내에 권리를 행사하여야 한다(집합건물법 제9조의2 제3항).

공동주택의 담보책임기간은 어떻게 정하나?

공동주택관리법의 담보책임기간은 하자의 중대성, 시설물의 사용 가능 햇수 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정한다(공동주택관리법 제36조 제3항). 시행령은 내력구조부별 하자(「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부를 말한다)의 담보책임기간을 10년으로 정하고, 시설공사별 하자의 담보책임기간은 별표 4에 따른 기간으로 정한다(공동주택관리법 시행령 제36조 제1항 제1호·제2호).

기산일은 전유부분은 입주자(같은 조 제2항에 따른 담보책임의 경우에는 임차인)에게 인도한 날이다(공동주택관리법 제36조 제3항 제1호). 공용부분은 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일 또는 「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일부터 기산한다(같은 법 제36조 제3항 제2호). 「주택법」 제49조제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말한다. 같은 법 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다(같은 법 제36조 제3항 제2호).

공동주택의 전유부분 인도일은 어디에 공개하나?

여기의 사업주체에는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주가 포함되고, 관리주체는 의무관리대상 공동주택이 아닌 경우 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리인을 말한다. 사업주체는 해당 공동주택의 전유부분을 입주자에게 인도한 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주택인도증서를 작성하여 관리주체에게 인계하여야 한다. 이 경우 관리주체는 30일 이내에 공동주택관리정보시스템에 전유부분의 인도일을 공개하여야 한다(공동주택관리법 시행령 제36조 제2항).

전유부분을 공공임대주택의 임차인에게 인도한 때에는 사업주체가 주택인도증서를 작성하여 분양전환하기 전까지 보관하여야 하고, 주택인도증서를 작성한 날부터 30일 이내에 공동주택관리정보시스템에 전유부분의 인도일을 공개하여야 한다(같은 영 제36조 제3항).

매수인에게 불리한 특약은 효력이 있나?

분양자와 시공자의 담보책임에 관하여 집합건물법과 민법에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다(집합건물법 제9조 제4항).

시공자의 분양자에 대한 채무가 시효로 소멸하면 구분소유자에 대한 채무도 소멸하나?

시공자의 분양자에 대한 하자보수를 갈음하는 손해배상채무의 소멸시효가 완성되어도, 시공자의 구분소유자에 대한 하자보수를 갈음하는 손해배상채무는 이를 이유로 당연히 소멸하지 않는다(2023다246600 판결요지).

2023다246600은 시공자의 구분소유자에 대한 하자보수를 갈음하는 손해배상채무를 제1 채무, 시공자의 분양자에 대한 하자보수를 갈음하는 손해배상채무를 제2 채무라 부른다. 두 채무는 엄연히 별도의 채무이므로 제2 채무의 소멸시효가 완성되었다고 하여 제1 채무가 이를 이유로 당연히 소멸한다고 할 수 없다고 판시했다.

집합건물법 제9조 제2항은 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임 범위를, 제3항은 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임 발생요건 및 소멸사유를 각각 규정함으로써 양 채무가 서로 일정하게 관련되어 있음을 나타낸다. 그러나 이러한 규정들로부터 제2 채무의 시효 소멸로 인하여 제1 채무가 소멸된다는 점을 도출할 수는 없다고 판시했다(2023다246600 판결요지, 집합건물법 제9조 제2항·제3항).

2012년 개정 전에 분양된 건물의 담보책임은 어느 규정에 따르나?

2012. 12. 18. 공포된 개정 집합건물법 부칙 제3조는 담보책임에 관한 경과조치로 다음과 같이 정한다(집합건물법 부칙 제3조).

제2조의2, 제9조, 제9조의2, 법률 제3725호 집합건물의소유및관리에관한법률 부칙 제6조(법률 제7502호 集合建物의所有및管理에관한法律 일부개정법률에 따라 개정된 내용을 포함한다)의 개정규정 및 부칙 제4조에도 불구하고 이 법 시행 전에 분양된 건물의 담보책임에 관하여는 종전의 규정에 따른다.

같은 부칙 제1조는 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다고 정한다(집합건물법 부칙 제1조).

2012년 개정 전 제9조 제1항은 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 「민법」 제667조부터 제671조까지의 규정을 준용한다고 정한다. 같은 조 제2항은 제1항의 분양자의 담보책임에 관하여 「민법」에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다고 정한다(구 집합건물법 제9조).

준용되는 민법 제670조 제1항은 전3조(제667조부터 제669조까지)의 규정에 의한 하자의 보수, 손해배상의 청구 및 계약의 해제는 목적물의 인도를 받은 날부터 1년 내에 하여야 한다고 정한다(민법 제670조 제1항). 토지, 건물 기타 공작물에 대해서는 제671조가 수급인의 담보책임에 관한 특칙을 둔다. 민법 제671조 제1항은 토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도 후 5년간 담보의 책임이 있으나, 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다고 정한다(같은 법 제671조 제1항). 그 하자로 인하여 목적물이 멸실 또는 훼손된 때에는 도급인은 그 멸실 또는 훼손된 날부터 1년 내에 제667조의 권리를 행사하여야 한다(같은 조 제2항).

2010다36568은 구 집합건물법(2003. 7. 18. 법률 제6925호로 개정되기 전의 것) 제9조에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 제671조의 수급인의 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간인 제척기간이므로 그 기간의 도과로 하자담보추급권은 당연히 소멸한다고 판시했다. 또한 해당 사건의 아파트와 같은 콘크리트 구조물에 대해서는 민법 제671조 제1항 단서가 적용되어 그 하자담보책임기간은 인도 후 10년이라고 판시했다(판시사항 [1]·이유 1 가).

실무 체크포인트

청구 상대가 분양자인지 시공자인지 나누고, 시공자라면 시행령 제4조 제1호의 자인지 제2호의 자(제1호의 자가 담보책임을 질 수 없는 경우로 한정)인지 확인한다(집합건물법 시행령 제4조).
시공자에게 민법 제667조 제2항에 따른 손해배상을 청구하려면 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는지 확인한다(집합건물법 제9조 제3항).
시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 했다면 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임이 면제되므로, 분양자에게 한 배상 내역을 확인한다(같은 항).
하자가 주요구조부·지반공사의 하자인지 여부로 10년과 5년 이내 기간을 나누고, 시행령 제5조에 따라 하자의 종류별 기간을 대조한다(집합건물법 제9조의2 제1항, 집합건물법 시행령 제5조).
전유부분은 구분소유자에게 인도한 날을, 공용부분은 주택법 제49조에 따른 사용검사일이나 건축법 제22조에 따른 사용승인일을 확인한다(집합건물법 제9조의2 제2항). 사용검사일은 집합건물 전부에 대하여 임시 사용승인을 받았으면 그 임시 사용승인일이고, 주택법 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받았으면 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일이다(집합건물법 제9조의2 제2항 제2호).
하자로 건물이 멸실되거나 훼손되었으면 그 날부터 1년 이내인지 확인한다(집합건물법 제9조의2 제3항).
공동주택이면 전유부분의 인도일이 공동주택관리정보시스템에 공개되어 있는지 본다(공동주택관리법 시행령 제36조 제2항·제3항).
공동주택관리법에 따른 하자보수는 담보책임기간 내에 사업주체에게 청구하고, 전유부분과 공용부분의 청구권자를 나누어 확인한다(공동주택관리법 시행령 제38조 제1항·제2항). 공공임대주택을 공급한 제36조제1항제1호의 사업주체가 분양전환 전까지 임차인에 대하여 지는 하자보수 담보책임에는 제37조제2항의 손해배상책임이 제외된다(공동주택관리법 제36조 제2항).
분양계약서·약관의 담보책임 조항이 집합건물법과 민법보다 매수인에게 불리한지 대조한다(집합건물법 제9조 제4항).
분양된 때가 2012. 12. 18. 공포된 개정 집합건물법의 시행 전인지 확인하고, 시행 전이면 종전의 규정에 따른다(집합건물법 부칙 제3조). 종전 규정이 준용하는 민법 제671조 제1항의 5년·10년과 같은 조 제2항의 멸실·훼손된 날부터 1년을 확인한다(민법 제671조).
입주자대표회의 명의로 청구하는 경우 하자담보추급권이 구분소유자에게 귀속한다는 판시를 먼저 대조한다(2004다20807).