계약명의신탁의 효력과 명의신탁자의 부당이득반환

부동산실명법 제4조가 적용되는 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁약정을 알지 못했다면 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 유효하다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서). 명의수탁자는 완전한 소유권을 취득하고 명의신탁자에게 부당이득반환의무를 부담할 뿐이다(2007다90432).

갑이 을을 매수인으로 내세워 매도인 병과 계약하고 을 명의로 등기한 경우입니다. 제4조가 적용되고 병이 계약을 체결할 당시 명의신탁약정을 알지 못했다면 을이 완전한 소유권을 취득합니다(2017다257715, 2007다90432).

갑이 을에게 돌려받을 대상(매수자금 또는 부동산 자체)은 약정 시기와 유예기간 경과 여부 등에 따라 나뉩니다(2007다90432, 2000다21123).

명의수탁자가 계약의 당사자인 계약명의신탁은 3자간 등기명의신탁과 어떻게 구별하나?

대법원은 두 유형을 계약당사자가 명의수탁자인지 명의신탁자인지로 나눈다(2019다300422 판결요지 [1]).

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호의 실권리자는 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자다. 명의신탁약정은 실권리자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 그 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정이다. 위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우를 포함한다. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가등기하는 경우(가목), 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우(나목)는 제외한다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우(다목)도 제외한다. 같은 조 제2호·제3호는 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 명의신탁자로, 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 명의수탁자로 정의한다.

원칙은 2013스133 결정이 정한다.

그런데 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의를 그 타인 명의로 하기로 하였다면 이때의 명의신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과하므로, 설령 계약의 상대방인 매도인이 그 명의신탁관계를 알고 있었다고 하더라도, 계약명의자인 명의수탁자가 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한, 그 명의신탁관계는 계약명의신탁에 해당한다고 보아야 함이 원칙이다.

예외는 2019다300422 판결요지 [1]이 정한다. 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 사정이 인정되면 명의신탁자가 계약당사자이고, 그 명의신탁관계는 3자간 등기명의신탁이다.

2019다300422의 사안은 신탁자가 아내 명의로 매매계약서를 작성하고 계약금과 중도금을 지급한 뒤 아들 명의로 매수인 명의를 변경하여 같은 내용의 계약서를 다시 작성한 경우다(판결요지 [2]). 대법원은 아들이 매수과정에 관여하지 않았고 매수대금도 따로 부담하지 않은 점 등을 들어 계약명의신탁이라고 본 원심판결을 파기환송했다. 이유에서는 2013스133을 「명의신탁자가 매매계약 체결에 관여하지 않고 명의수탁자를 통하여 부동산을 매수한 사안」으로 구별했다. 3자간 등기명의신탁의 효력은 3자간 등기명의신탁의 효력과 명의신탁자의 권리에서 다룬다.

매도인이 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우 물권변동은 어떻게 되나?

매도인이 매매계약을 체결할 당시 명의신탁약정을 알지 못했다면 명의신탁약정은 무효라도 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 유효하다. 명의수탁자는 완전한 소유권을 취득한다(2019다249428 판결요지 [2]). 근거는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조다.

① 명의신탁약정은 무효로 한다.
② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

제1항의 무효는 매도인이 알았는지와 관계없이 명의신탁약정 자체에 미친다. 제2항 단서는 계약 상대방의 인식에 따라 물권변동의 효력만 달리 정한다.

기준 시점은 2017다257715 판결요지가 정한다. 「그 계약과 등기의 효력은 매매계약을 체결할 당시 매도인의 인식을 기준으로 판단해야 하고, 매도인이 계약 체결 이후에 명의신탁약정 사실을 알게 되었다고 하더라도 위 계약과 등기의 효력에는 영향이 없다」.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조는 제4조의 적용을 배제하는 특례를 둔다. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈(免脫) 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조부터 제7조까지 및 제12조제1항부터 제3항까지를 적용하지 아니한다. 각 호는 종중(宗中)이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다) 외의 자의 명의로 등기한 경우, 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우, 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우다. 특례와 명의신탁 일반의 효력은 명의신탁에서 다룬다.

매도인이 명의신탁약정이 있다는 사실을 알면서 계약을 체결한 경우 물권변동은 어떻게 되나?

매도인이 명의신탁약정을 알면서 계약하고 등기를 마쳤다면 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효이다. 「당해 부동산의 소유권은 매매계약을 체결한 소유자에게 그대로 남아 있게 되고」(2010다95185), 매도인과 매매계약관계가 없는 명의신탁자는 매도인을 상대로 소유권이전등기청구를 할 수 없다(2019다249428 판결요지 [2]).

이 무효는 같은 법 제4조 제3항에 따라 제3자에게 대항하지 못한다. 명의신탁 주택의 임차인은 명의신탁 주택 임차인의 대항력에서 다룬다.

명의수탁자가 그 부동산을 제3자에게 처분한 경우 매도인의 손해에 관하여 2010다95185 판결요지는 등기 무효에 이어 다음과 같이 판시했다.

… 명의수탁자가 자신의 명의로 소유권이전등기를 마친 부동산을 제3자에게 처분하면 이는 매도인의 소유권 침해행위로서 불법행위가 된다. 그러나 명의수탁자로부터 매매대금을 수령한 상태의 소유자로서는 그 부동산에 관한 소유명의를 회복하기 전까지는 신의칙 내지 민법 제536조 제1항 본문의 규정에 의하여 명의수탁자에 대하여 이와 동시이행의 관계에 있는 매매대금 반환채무의 이행을 거절할 수 있는데, 이른바 계약명의신탁에서 명의수탁자의 제3자에 대한 처분행위가 유효하게 확정되어 소유자에 대한 소유명의 회복이 불가능한 이상, 소유자로서는 그와 동시이행관계에 있는 매매대금 반환채무를 이행할 여지가 없다. 또한 명의신탁자는 소유자와 매매계약관계가 없어 소유자에 대한 소유권이전등기청구도 허용되지 아니하므로, 결국 소유자인 매도인으로서는 특별한 사정이 없는 한 명의수탁자의 처분행위로 인하여 어떠한 손해도 입은 바가 없다.

이 법리는 원고가 계약명의신탁의 매도인(소유자) 지위에 있는 경우에 관한 것이다. 대법원은 원심이 「원고가 피고에게 이른바 2자간 등기명의신탁한 것인지 아니면 소외인이 피고에게 이른바 3자간 계약명의신탁한 것인지 명확하게 밝히지 아니한 채」 손해를 인정한 부분을 파기환송했다(이유 2.나.).

명의신탁자에게 매수인의 지위가 당연히 귀속되지는 않는다(2001다32120 판결요지 [3], 1988년 매수 사안). 그러나 무효사실이 밝혀진 후 매도인이 명의신탁자가 매수인으로 되는 것에 동의 내지 승낙을 하여 부동산을 명의신탁자에게 양도할 의사를 표시하였다면, 명의수탁자의 의사에 관계없이 매도인과 명의신탁자 사이에 종전의 매매계약과 같은 내용의 양도약정이 따로 체결된 것으로 본다. 이때 명의신탁자는 그 양도약정을 원인으로 매도인에게 소유권이전등기청구를 할 수 있다.

명의신탁약정이 무효이면 명의신탁자는 명의수탁자에게 매수자금과 부동산 자체 중 무엇의 반환을 청구할 수 있나?

매도인이 몰랐던 계약명의신탁에서 약정이 시행 후이면 매수자금을, 시행 전에 약정과 물권변동이 이루어지고 유예기간이 지났으면 부동산 자체를 청구한다. 시행 전 약정이라도 유예기간이 경과하기까지 명의신탁자 명의로 등기이전하는 데 법률상 장애가 있었으면 매수자금이다.

부당이득반환과 유예기간의 조문

부당이득반환의 근거는 민법 제741조이고, 수익자가 그 받은 목적물을 반환할 수 없는 때에는 그 가액을 반환하여야 한다(같은 법 제747조 제1항).

부동산실명법은 1995년 7월 1일부터 시행한다(부칙 제1조). 제4조는 이 법 시행전에 명의신탁약정을 하고 이 법 시행후에 이에 의한 등기를 한 경우에도 적용한다(부칙 제2조 제2항).

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조 제1항 본문은 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기하거나 등기하도록 한 기존 명의신탁자에게 시행일부터 1년의 유예기간 이내에 실명등기할 의무를 지운다. 단서는 공용징수, 판결, 경매 또는 그 밖에 법률에 따라 명의수탁자로부터 제3자에게 물권이 이전된 경우(상속에 의한 이전은 제외한다)를 제외한다. 종교단체, 향교 등이 조세 포탈, 강제집행의 면탈을 목적으로 하지 아니하고 명의신탁한 부동산으로서 대통령령으로 정하는 경우도 제외한다.

실권리자의 귀책사유 없이 다른 법률에 따라 제1항 및 제2항에 따른 실명등기 또는 매각처분 등을 할 수 없는 경우에는 그 사유가 소멸한 때부터 1년 이내에 실명등기 또는 매각처분 등을 하여야 한다(같은 조 제3항). 시행 전 또는 유예기간 중에 부동산물권에 관한 쟁송이 법원에 제기된 경우에는 그 쟁송에 관한 확정판결(이와 동일한 효력이 있는 경우를 포함한다)이 있은 날부터 1년 이내에 제1항 및 제2항에 따른 실명등기 또는 매각처분 등을 하여야 한다(같은 조 제4항). 제11조에 규정된 기간 이내에 실명등기 또는 매각처분 등을 하지 아니한 경우 그 기간이 지난 날 이후의 명의신탁약정 등의 효력에 관하여는 제4조를 적용한다(같은 법 제12조 제1항).

시행 후의 약정과 시행 전의 약정

약정이 시행 후이면 명의신탁자는 애초부터 부동산의 소유권을 취득할 수 없었다. 그래서 명의신탁자가 입은 손해는 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이고, 명의수탁자는 매수자금 상당액을 부당이득한다(2007다90432 판결요지). 같은 취지 2023다304568 판결요지 [2], 2014다30483.

시행 전의 약정은 명의수탁자가 당사자가 되어 「명의신탁 약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에」 매매계약을 체결하고 수탁자 명의로 등기를 마친 경우다. 2000다21123 판결요지는 이 경우를 다음과 같이 판시했다.

부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 위와 같은 명의신탁 약정과 그에 기한 물권변동이 이루어진 다음 부동산실권리자명의등기에관한법률 제11조에서 정한 유예기간 내에 실명등기 등을 하지 않고 그 기간을 경과한 때에도 같은 법 제12조 제1항에 의하여 제4조의 적용을 받게 되어 위 법리가 그대로 적용되는 것인바, 이 경우 명의수탁자는 명의신탁 약정에 따라 명의신탁자가 제공한 비용을 매매대금으로 지급하고 당해 부동산에 관한 소유명의를 취득한 것이고, 위 유예기간이 경과하기 전까지는 명의신탁자는 언제라도 명의신탁 약정을 해지하고 당해 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있었던 것이므로, 명의수탁자는 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행에 따라 당해 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득함으로써 당해 부동산 자체를 부당이득하였다고 보아야 할 것이고, 부동산실권리자명의등기에관한법률 제3조 및 제4조가 명의신탁자에게 소유권이 귀속되는 것을 막는 취지의 규정은 아니므로 명의수탁자는 명의신탁자에게 자신이 취득한 당해 부동산을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

그 사안은 1995. 3. 16. 등기를 마치고 유예기간이 경과한 경우다. 같은 취지 2015다65035 판시사항·이유 1., 2008다62687 판결요지 [2].

시행 전의 약정이라도 「유예기간이 경과하기까지 명의신탁자가 그 명의로 당해 부동산을 등기이전하는 데 법률상 장애가 있었던 경우」에는 명의신탁자가 소유권을 취득할 수 없었다. 명의수탁자가 부당이득한 것은 부동산 자체가 아니라 매수자금이다(2007다74690 판결요지). 이 판결은 명의신탁자가 농지매매증명이나 농지취득자격증명의 발급요건을 충족시키지 못한 사안에서 매수자금 상당액이라고 본 원심을 정당하다고 보았다.

시행 전에 약정하고 시행 후에 등기한 경매 사안인 2012다69197 이유 2.는 낙찰허가일(1995. 3. 30.) 이전에 약정을 체결하였으나 매각대금 완납이 1995. 9.경인 사안에서 원심 판단을 정당하다고 보았다. 원심은 「부동산실명법 제4조의 규정이 곧바로 적용되는 것이고 부동산실명법 제11조가 적용되는 것이 아니므로 소외인이 피고에 대하여 부당이득반환을 원인으로 매수자금의 반환을 구함은 별론으로 하고, 이 사건 각 부동산 자체의 반환을 구할 수는 없다」고 판단했다.

구분표

사안	명의수탁자가 부당이득한 대상	근거
매도인이 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 후에 이루어진 경우	부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금. 명의수탁자가 소유권이전등기를 위하여 지출하여야 할 취득세·등록세 등을 명의신탁자로부터 제공받았다면 그 취득비용도 특별한 사정이 없는 한 반환 대상	2007다90432 판결요지, 2023다304568 판결요지 [2]
매도인이 명의신탁약정을 알지 못한 계약명의신탁으로서 시행 전에 약정과 물권변동이 이루어지고 유예기간 내에 실명등기 등을 하지 않아 그 기간이 경과한 경우	부동산 자체	2000다21123 판결요지, 2015다65035 판시사항·이유 1.
매도인이 명의신탁약정을 알지 못한 계약명의신탁으로서 시행 전의 약정이지만 유예기간이 경과하기까지 명의신탁자가 그 명의로 부동산을 등기이전하는 데 법률상 장애가 있었던 경우	부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금	2007다74690 판결요지
시행 전에 경매 매수의 명의신탁약정을 하였으나 매각대금 완납이 시행 후인 경매 사안	제4조가 곧바로 적용되어 부동산 자체의 반환은 구할 수 없다고 본 원심 판단을 정당하다고 보았다(매수자금 반환은 별론).	부칙 제2조 제2항, 2012다69197 이유 2.

부당이득반환의 범위와 이를 대신하는 약정의 효력은 어떻게 되나?

시행 후의 약정에서 명의수탁자는 매수자금과 함께 제공받은 취득비용도 특별한 사정이 없는 한 반환한다. 명의신탁약정의 유효를 전제로 한 약정은 무효이고, 「매수자금반환의무의 이행에 갈음하여」 부동산 자체를 양도하기로 한 대물급부 약정은 다른 특별한 사정이 없는 한 유효하다.

취득비용은 2007다90432 판결요지 뒷부분이 정한다. 명의수탁자가 소유권이전등기를 위하여 지출하여야 할 취득세, 등록세 등을 명의신탁자로부터 제공받았다면 「취득세, 등록세 등의 취득비용도 특별한 사정이 없는 한」 명의신탁자가 입은 손해에 포함되어 명의수탁자가 부당이득으로 반환하여야 한다. 대법원은 취득비용 부분을 기각한 원심의 원고 패소 부분을 파기환송했다.

당사자들이 명의신탁자의 내부적 소유권을 전제로 소유권등기 이전이나 처분대가 지급 등을 약정하였다면 그 약정은 제4조 제1항에 좇아 무효이다(2014다30483 판결요지). 대물급부 약정은 다음과 같다.

그러나 명의수탁자가 앞서 본 바와 같이 명의수탁자의 완전한 소유권 취득을 전제로 하여 사후적으로 명의신탁자와의 사이에 위에서 본 매수자금반환의무의 이행에 갈음하여 명의신탁된 부동산 자체를 양도하기로 합의하고 그에 기하여 명의신탁자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐준 경우에는 그 소유권이전등기는 새로운 소유권 이전의 원인인 대물급부의 약정에 기한 것이므로 약정이 무효인 명의신탁약정을 명의신탁자를 위하여 사후에 보완하는 방책에 불과한 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 유효하고, 대물급부의 목적물이 원래의 명의신탁부동산이라는 것만으로 유효성을 부인할 것은 아니다.

같은 취지 2023다304568 판결요지 [2].

2019다266751은 시행 전(1989년)에 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와 매매계약을 체결하고 자신의 명의로 소유권이전등기를 마친 사안이다. 그때 장차 처분대가를 명의신탁자에게 지급하기로 한 정산약정은, 그 뒤 법이 시행되었다거나 처분이 시행 이후에 이루어졌다는 사정만으로 당연히 무효로 되지 않는다(2019다266751 판결요지). 정산약정이 없어도 명의수탁자는 신탁부동산을 처분하면 민법 제747조 제1항에 따라 가액반환의무를 지므로, 약정의 효과가 이미 인정되는 권리의 범위 내에 속한다는 이유다. 같은 판결은 2014다30483을 「부동산실명법 시행 이후에 계약명의신탁 약정을 한 사안」으로 구별했다.

시행 전(1988년)의 계약명의신탁에서 명의신탁약정이 유예기간의 경과로 무효가 되었다면, 특별한 사정이 없는 한 함께 이루어진 부동산 매입의 위임 약정도 무효로 된다. 신탁자의 요구에 따라 소유 명의를 이전하기로 한 약정도 명의신탁약정이 유효함을 전제로 명의신탁 부동산 자체의 반환을 구하는 범주에 속하여 무효로 된다(2013다55300 판결요지 [2], 상고기각).

경매절차에서 다른 사람 명의로 매각허가결정을 받은 경우 소유권은 누가 취득하고 명의신탁관계는 어떻게 되나?

매수대금을 부담한 사람이 다른 사람 명의로 매각허가결정을 받기로 약정한 경우 소유권은 그 명의인이 취득하고, 두 사람 사이에는 명의신탁관계가 성립한다(2008다62687 판결요지 [1]). 같은 취지 2023다304650 이유 1.

경매목적물의 소유자가 명의신탁약정을 알았거나 명의신탁자와 동일인이어도 명의인의 소유권취득은 그 사정만으로 무효가 되지 않는다. 2012다69197 이유 1.은 그 근거를 이렇게 밝혔다.

이러한 경우 매수대금을 부담한 명의신탁자와 명의를 빌려 준 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’(이하 ‘부동산실명법’) 제4조 제1항에 의하여 무효이나(대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다73102 판결 등 참조), 경매절차에서의 소유자가 위와 같은 명의신탁약정 사실을 알고 있었거나 소유자와 명의신탁자가 동일인이라고 하더라도 그러한 사정만으로 그 명의인의 소유권취득이 부동산실명법 제4조 제2항에 따라 무효로 된다고 할 것은 아니다. 비록 경매가 사법상 매매의 성질을 보유하고 있기는 하나 다른 한편으로는 법원이 소유자의 의사와 관계없이 그 소유물을 처분하는 공법상 처분으로서의 성질을 아울러 가지고 있고, 소유자는 경매절차에서 매수인의 결정 과정에 아무런 관여를 할 수 없는 점, 경매절차의 안정성 등을 고려할 때 경매부동산의 소유자를 위 제4조 제2항 단서의 ‘상대방 당사자’라고 볼 수는 없기 때문이다.

그래서 명의신탁자와 명의인 사이에서는 부당이득반환 대상이 문제 되고, 대금 납입 시기에 따라 앞 절의 구분을 따른다. 2008다62687 판결요지 [2]는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 전에 명의수탁자가 명의신탁 약정에 따라 부동산에 관한 소유명의를 취득한 경우」 유예기간 경과로 명의수탁자가 부동산 자체를 부당이득한다고 보았다. 1993. 6. 7. 매각허가결정을 받고 그 무렵 대금을 납입한 사안으로, 매각대금만 부당이득했다고 본 원심을 파기환송했다. 대금 완납이 시행 후인 경매 사안은 2012다69197 이유 2.를 따른다.

명의신탁자가 명의신탁약정에 따라 부동산을 점유하면 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되나?

명의신탁약정에 따라 점유하는 명의신탁자는 다른 점유 권원이 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한 자주점유 추정이 번복된다(2019다249428 판결요지 [3]). 민법 제197조 제1항은 점유자가 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다.

[3] 계약명의신탁에서 명의신탁자는 부동산의 소유자가 명의신탁약정을 알았는지 여부와 관계없이 부동산의 소유권을 갖지 못할 뿐만 아니라 매매계약의 당사자도 아니어서 소유자를 상대로 소유권이전등기청구를 할 수 없고, 이는 명의신탁자도 잘 알고 있다고 보아야 한다. 명의신탁자가 명의신탁약정에 따라 부동산을 점유한다면 명의신탁자에게 점유할 다른 권원이 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한 명의신탁자는 소유권 취득의 원인이 되는 법률요건이 없이 그와 같은 사실을 잘 알면서 타인의 부동산을 점유한 것이다. 이러한 명의신탁자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 가지지 않았다고 할 것이므로 소유의 의사로 점유한다는 추정은 깨어진다.

그 사안(1997. 4. 18. 무렵부터 점유)에서 대법원은 다른 권원에 의한 점유라는 사정이 없는 한 타주점유라고 보았다(이유 2.나.). 같은 취지 2023다304650 이유 1.(경매 사안). 취득시효의 요건은 취득시효에서 다룬다.

부동산실명법 시행 전의 약정으로 유예기간이 경과한 경우 명의신탁자의 명의수탁자에 대한 부동산 반환청구권은 언제부터 몇 년의 시효로 소멸하나?

이 소유권이전등기청구권은 법률의 규정에 의한 부당이득반환청구권으로서 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 기간이 경과함으로써 시효로 소멸한다(2009다23313 판결요지 [1]). 같은 취지 2015다65035 이유 1.

명의신탁자가 처음부터 부동산을 점유·사용하고 있다 하여 부당이득반환청구권 자체의 실질적 행사가 있다고 볼 수 없다(2009다23313 판결요지 [2]). 대법원은 점유·사용해 온 경우 시효가 진행되지 않는다고 보면 유예기간 및 시효기간 경과 후 여전히 실명전환을 하지 않아 법률을 위반한 명의신탁자의 권리를 보호하는 결과가 되어 관련 법률의 취지에 맞지 않는다고 하고, 상고를 기각했다.

기산점은 2015다65035 이유 4.가.(1)이 판시했다. 유예기간 경과로 명의수탁자가 1996. 7. 1.부터 완전한 소유권을 취득한 사안(1995. 3. 16. 등기)에서, 명의신탁자의 청구권은 특별한 사정이 없는 한 소멸시효 기산점인 1996. 7. 1.부터 10년의 기간이 경과하면 시효로 소멸한다고 보았다. 같은 이유 4.가.(2)는 명의수탁자가 1999년경 합의서를 교부한 것이 승인에 해당하여 시효가 중단되었다고 하더라도, 그때부터 다시 10년이 경과하여 소 제기 당시에는 이미 완성되었다고 보았다. 명의수탁자가 시효 완성 후 다른 사건에서 근저당권 설정경위를 증언했다는 사정만으로 시효이익의 포기라는 의사표시를 하였다고 단정하기는 어렵다고 보았다.

매수인으로서 가지는 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 소유권이전등기청구권의 소멸시효에서 다룬다.

실무 체크포인트

계약당사자 확정: 명의신탁자에게 법률효과를 직접 귀속시킬 의도가 인정되면 3자간 등기명의신탁이다(2019다300422 판결요지 [1]).
매도인의 인식 시점: 매매계약 체결 당시를 기준으로 한다(2017다257715).
약정 시기: 반환 대상은 위 구분표를 따른다(2007다90432, 2000다21123, 2007다74690).
경매: 소유권은 명의인이 취득한다(2008다62687 판결요지 [1]). 대금 완납 시기는 2012다69197 이유 2.를 본다.
약정서 대조: 시행 후 약정은 2014다30483, 시행 전 약정은 2019다266751·2013다55300을 본다.
시효: 시행 전 약정의 반환청구권은 10년의 시효에 걸린다(2009다23313 판결요지 [1], 민법 제162조 제1항).