중간생략등기

부동산이 A→B→C로 팔렸다면 등기도 A→B, B→C 순서로 신청해야 하고, C가 A에게 바로 등기를 청구하려면 A·B·C 전원의 합의가 있어야 한다(부동산등기 특별조치법 제2조, 2018다280316). 다만 각 거래가 적법하게 성립해 A에서 C로 이미 마친 등기는 합의가 없었다는 이유만으로 무효가 되지 않는다(2003다40651).

순차로 팔린 부동산의 등기는 어떤 순서로 신청하나?

B는 자기 앞 이전등기를 먼저 신청해야 하고, 그 시한은 A·B 계약의 기준일과 C와 계약하는 시점으로 정해진다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항~제3항). 각 단계의 이전을 명한 판결이 확정돼도 중간자 명의를 건너뛸 수는 없다(등기선례 제7-133호).

B가 확인하고 할 일은 다음 순서다.

1. 기준일을 확인한다. 대금 같은 반대급부를 다 이행한 날이고, 증여처럼 한쪽 당사자만 채무를 지는 계약이면 계약의 효력이 발생한 날이다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항).
2. 되팔지 않더라도 기준일부터 60일 이내에 자기 앞 이전등기를 신청한다. 계약이 취소·해제되거나 무효이면 이 의무가 없다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항).
3. 기준일 이후에 C와 매매 같은 이전 계약이나 매수인 지위를 넘기는 계약을 하려면, 그 계약을 체결하기 전에 먼저 자기 앞 이전등기를 신청하여야 한다(부동산등기 특별조치법 제2조 제2항).
4. 기준일 전에 이미 C와 계약했다면 기준일부터 60일 이내에 자기 앞 이전등기를 신청하여야 한다(부동산등기 특별조치법 제2조 제3항).

등기는 법률에 다른 규정이 없으면 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하고, 이행판결에 의한 등기는 승소한 쪽이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항·제4항). 갑이 을에게 신탁한 부동산에 관해 을 명의 등기 말소와 갑→병, 병→국가 이전을 명한 판결이 확정됐는데 아무도 이행하지 않으면, 국가는 대위로 을 명의 말소와 병 앞 이전등기를 차례로 마친 뒤 자기 앞 이전등기를 할 수 있다. 병 명의 등기 없이 갑에서 직접 국가 앞으로 이전등기를 할 수는 없다(등기선례 제7-133호).

최종 양수인은 최초 양도인에게 직접 등기를 청구할 수 있나?

중간생략등기의 합의가 없는 한 청구할 수 없고, 청구하려면 A와 B가 중간생략등기에 동의하고 A와 C 사이에도 중간등기를 생략하기로 한 합의가 있어야 한다(2018다280316). 합의가 없으면 C는 채권자로서 B를 대위해 A에서 B 앞으로 등기를 신청한 뒤 B에서 자기 앞으로 등기를 받는 순서로 진행할 수 있다(부동산등기법 제28조 제1항, 대위등기).

여기서 등기청구권은 매수인이 매도인에게 소유권이전등기 절차를 이행하라고 요구할 수 있는 권리를 말한다. C가 B로부터 B의 A에 대한 등기청구권을 양도받았더라도 A가 그 양도에 동의하지 않고 있다면, C는 채권양도를 원인으로 A에게 이전등기를 청구할 수 없다(2018다280316). 매매로 인한 등기청구권은 특별한 사정이 없는 한 성질상 양도가 제한되므로 B가 A에게 통지한 것만으로는 대항력이 생기지 않고, 반드시 A의 동의나 승낙이 있어야 한다(2004다67653,67660).

이미 A에서 C로 마친 등기는 유효한가?

당사자 사이에 적법한 원인행위가 성립해 일단 중간생략등기가 이루어졌다면, 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 이유만으로 그 등기가 무효라고 할 수는 없다(2003다40651).

토지거래허가란 허가구역으로 지정된 곳의 토지 거래계약에 관할 관청의 허가를 받게 하는 제도다. 구 국토이용관리법이 적용된 사안에서 판례는 허가 없이 순차로 매매된 토지는 각 매매계약마다 그 당사자가 허가를 받아야 한다고 보았다. 중간생략등기의 합의는 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 이행의 편의상 A에서 C로 등기하기로 한 것일 뿐 A·C 사이의 매매계약이 아니다. 그래서 합의가 있었고 C가 A와 자신을 매매 당사자로 하는 허가를 받아 등기를 마쳤더라도 적법한 허가 없이 마친 등기로서 무효라고 했다(97다33218).

등기신청을 미루거나 건너뛰면 어떤 제재가 있나?

등기권리자가 「상당한 사유없이」 부동산등기 특별조치법 제2조 각 항의 등기신청을 해태하면 과태료 대상이 된다(같은 법 제11조 제1항). 다만 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항에 따라 과징금을 부과한 경우에는 과태료를 부과하지 않는다(같은 항 단서). 목적부동산에 대한 소송이 계속 중이거나 등기의무자가 정당한 사유 없이 신청에 필요한 서면을 주지 않는 등의 사유가 있는 기간은 신청기간에 산입하지 않는다(부동산등기 특별조치법에 따른 과태료 부과ㆍ징수규칙 제2조).

다음 목적 가운데 어느 하나로 제2조 제2항 또는 제3항을 위반하면 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처한다(부동산등기 특별조치법 제8조 제1호).

• 조세부과를 면하려는 목적
• 다른 시점 사이의 가격변동에 따른 이득을 얻으려는 목적
• 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피하려는 목적

제2조에 따라 이전등기를 신청할 사람이 신청서에 등기원인을 허위로 기재하거나 소유권이전등기 외의 등기를 신청하면 위 목적이 없어도 같은 형으로 처벌된다(부동산등기 특별조치법 제6조, 제8조 제2호). 전매 전에 먼저 체결된 계약서의 검인을 받지 않으면, 제8조 제1호에 해당하지 않더라도 1년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금에 처한다(같은 법 제4조, 제9조 제1호).

순서대로 등기하지 않은 동안 등기청구권이 시효로 사라지나?

소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이어서 10년의 소멸시효에 걸린다(90다9797, 민법 제162조). 그러나 매수인이 부동산을 인도받아 사용·수익하거나 점유하고 있으면 매매대금의 지급 여부와 관계없이 그 등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않는다(76다148 전원합의체 다수의견, 90다9797).

실무 체크포인트

1. B는 계약서와 영수증으로 기준일을 확인한다. C와 전매나 지위 이전 계약서를 쓰기 전에 먼저 자기 앞 이전등기를 신청하고 먼저 체결된 계약서의 검인을 받는다(부동산등기 특별조치법 제2조 제2항, 같은 법 제4조).
2. C는 A에게 직접 등기를 받기로 한 경우 A·B의 동의와 A·C 사이의 생략 합의가 모두 있었는지 서면으로 확인해 둔다(2018다280316).
3. C가 B에게서 등기청구권을 양도받았다면 A의 동의나 승낙을 받아 둔다(2004다67653,67660).
4. 토지가 토지거래허가구역 안에 있는지 확인한다. 구 국토이용관리법 사안에서 판례는 순차 매매의 각 계약마다 허가가 필요하다고 보았다(97다33218).
5. 등기를 받지 못한 매수인은 자기 매도인에게서 부동산을 인도받아 점유하고 있는지 확인한다. 점유하고 있으면 그 매도인에 대한 등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않는다(90다9797).

관련

• 개념·해설
  소멸시효부동산 물권변동등기의 유효요건소유권이전등기청구권의 양도유동적 무효등기연속의 원칙대위등기
• 판례
  2018다2803162003다4065197다332182004다67653,6766090다979776다148
• 예규선례
  등기선례 제7-133호
• 법령
  부동산등기법 제23조부동산등기법 제28조부동산등기 특별조치법 제2조부동산등기 특별조치법 제4조부동산등기 특별조치법 제6조부동산등기 특별조치법 제8조부동산등기 특별조치법 제9조부동산등기 특별조치법 제11조부동산등기 특별조치법에 따른 과태료 부과ㆍ징수규칙 제2조민법 제162조