중간생략등기란 부동산이 A → B → C로 순차 양도됐을 때 중간 취득자 B를 건너뛰고 A에서 C로 직접 소유권이전등기를 하는 것을 말한다(부동산등기법 제29조).
쉽게 말하면 — 집이 갑→을→병 순서로 팔렸는데 등기는 갑에서 병으로 바로 하는 것입니다. 중간에 을 명의 등기를 한 번 건너뜁니다.
신청 단계에서는 왜 허용되지 않는가?
부동산에 관한 법률행위로 인한 물권변동은 등기하여야 효력이 생긴다(민법 제186조). 중간 취득자를 빠뜨린 신청은 신청취지 자체로 법률상 허용될 수 없음이 명백하면 “등기할 것이 아닌 경우”에 해당해 각하된다(부동산등기법 제29조 제2호, 부동산등기규칙 제52조 제10호).
등기는 법률에 다른 규정이 없으면 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 거래가 A→B, B→C로 이루어졌는데 A→C 이전을 신청하면 실제 권리변동과 신청 구조가 맞지 않는다.
등기는 거래 순서 그대로 해야 합니다. 을이 한 번도 소유자로 등기되지 않은 채 갑→병 등기를 신청하면 등기관이 받아주지 않습니다.
직접 청구와 이미 마친 등기는 어떻게 다른가?
최종 양수인 C가 중간생략 합의를 이유로 최초 양도인 A에게 직접 이전등기를 청구하려면 A·B·C 전원의 의사합치가 필요하다. 일부 당사자의 합의나 추정만으로는 부족하다. 전원의 의사합치가 없었다고 보아 직접 청구를 기각한 원심을 수긍한 사례도 있다(2013다22812).
반면 당사자 사이에 적법한 원인행위가 성립해 중간생략등기가 이미 마쳐졌다면, 중간생략 합의가 없었다는 이유만으로 그 등기가 무효가 되지는 않는다. 직접 청구의 요건과 이미 마친 등기의 유효요건은 구별해야 한다(2003다40651 판결요지 [2]).
병이 갑에게 직접 등기를 청구하려면 갑·을·병 모두의 합의가 필요합니다. 그러나 적법한 원인행위에 따라 등기가 이미 마쳐졌다면, 전원 합의가 없었다는 이유만으로 그 등기가 무효가 되지는 않습니다.
실무에서는 무엇을 주의해야 하나?
중간생략 합의는 등기원인 서류에 나타나지 않기 때문에 분쟁이 생기면 합의 여부를 사후에 다퉈야 한다. 중간 취득자 B의 A에 대한 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이라 원칙적으로 10년의 소멸시효에 걸린다(민법 제162조). 다만 매수인이 목적 부동산을 인도받아 사용·수익하고 있는 동안에는 그 등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다는 것이 판례다(76다148 전원합의체).
먼저 계약한 매수인이 다시 제3자와 이전계약을 체결하는 경우에는 먼저 체결한 계약에 따른 등기를 선행해야 하는 때가 있다(부동산등기 특별조치법 제2조 제2항·제3항). 상당한 이유 없이 신청의무를 늦추면 과태료 대상이 된다(부동산등기 특별조치법 제11조). 조세면탈·가격변동 이득·권리변동 규제 회피 목적이 있는 위반에는 형사처벌 규정도 적용될 수 있다(부동산등기 특별조치법 제8조 제1호).
절차 비용 절감을 위해 중간생략등기 방식을 택하는 경우가 있으나, 합의 입증 부담·시효 위험·등기 원인 불일치 문제를 고려하면 순차 등기(A→B, B→C)가 법적으로 안전하다.
등기비를 아끼려 중간을 건너뛰면 나중에 합의 여부나 소멸시효 문제로 분쟁이 생길 수 있습니다. 번거롭더라도 순서대로 등기하는 것이 안전합니다.
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