중간생략등기란 부동산이 A → B → C로 순차 양도됐을 때 중간 취득자 B를 건너뛰고 A에서 C로 직접 소유권이전등기를 하는 것을 말한다(부동산등기법 제29조).
쉽게 말하면 — 집이 갑→을→병 순서로 팔렸는데 등기는 갑에서 병으로 바로 하는 것입니다. 중간에 을 명의 등기를 한 번 건너뜁니다.
원칙 — 허용되지 않는다
부동산에 관한 물권변동은 등기하여야 효력이 생긴다(민법 제186조). 등기는 실제 거래 순서대로 해야 하고, 중간 취득자를 빠뜨린 신청은 “등기할 것이 아닌 경우”에 해당해 각하된다(부동산등기법 제29조 제2호).
등기는 법률에 다른 규정이 없으면 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 중간생략등기는 실제 권리 변동 순서와 등기 신청 구조가 맞지 않기 때문에 신청 자체가 허용되지 않는다.
쉽게 말하면 — 등기는 거래 순서 그대로 해야 합니다. 을이 한 번도 소유자로 등기되지 않은 채 갑→병 등기를 신청하면 등기관이 받아주지 않습니다.
예외 — 당사자 전원 합의가 있으면 유효
판례는 A·B·C 전원이 중간생략등기를 하기로 합의한 경우, 그 합의에 따라 완료된 등기는 실체 관계에 부합하는 유효한 등기로 본다. 단, 합의는 거래 당사자 전원의 의사합치가 있어야 한다. 일부 당사자만의 합의나 추정만으로는 충분하지 않다(2013다22812).
중간 취득자 B가 최초 양도인 A에 대해 가지는 소유권이전등기청구권은 중간생략등기 합의가 있어도 소멸하지 않는다. B는 여전히 A에게 등기청구를 할 수 있다.
쉽게 말하면 — 갑·을·병이 모두 “등기는 갑→병으로 바로 하자”고 합의했다면, 그렇게 된 등기는 유효합니다. 하지만 을 혼자 또는 병만 알고 갑은 모르는 상태에서 했다면 문제가 됩니다.
실무상 유의점
중간생략등기 합의는 등기원인 서류에 나타나지 않기 때문에 분쟁이 생기면 합의 여부를 사후에 다퉈야 한다. 중간 취득자 B의 A에 대한 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이라 원칙적으로 10년의 소멸시효에 걸린다(민법 제162조). 다만 매수인이 목적 부동산을 인도받아 점유하고 있는 동안에는 그 등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다는 것이 판례다(대법원 76다148 전원합의체).
절차 비용 절감을 위해 중간생략등기 방식을 택하는 경우가 있으나, 합의 입증 부담·시효 위험·등기 원인 불일치 문제를 고려하면 순차 등기(A→B, B→C)가 법적으로 안전하다.
쉽게 말하면 — 등기비를 아끼려 중간을 건너뛰면 나중에 합의 여부나 소멸시효 문제로 분쟁이 생길 수 있습니다. 번거롭더라도 순서대로 등기하는 게 안전합니다.
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