구분소유자의 공동이익 위반행위와 정지·사용금지·경매청구

구분소유자가 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하거나 할 우려가 있으면, 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자가 정지·결과 제거·예방 조치를 청구할 수 있다(집합건물법 제43조 제1항). 이 청구는 구분소유자 공동의 이익을 위하여 한다. 요건과 결의를 갖추면 사용금지(제44조), 경매(제45조), 점유자에 대한 계약 해제·인도(제46조)도 청구할 수 있다.

쉽게 말하면 — 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 됩니다(집합건물법 제5조 제1항). 구분소유자가 그 행위를 하거나 할 우려가 있으면, 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 구분소유자 공동의 이익을 위하여 그 행위의 정지, 결과 제거, 예방에 필요한 조치를 청구할 수 있습니다(같은 법 제43조 제1항).

이보다 무거운 사용금지·경매·점유자에 대한 인도 청구는 각 조문의 요건과 구분소유자 및 의결권 각 4분의 3 이상의 관리단집회 결의를 갖추어야 합니다(같은 법 제44조~제46조).

구분소유자와 점유자는 어떤 행위를 해서는 아니 되는가?

구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 된다(집합건물법 제5조 제1항). “구분소유자”는 구분소유권을 가지는 자이고, “전유부분”은 구분소유권의 목적인 건물부분이다(같은 법 제2조 제2호·제3호).

전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손하여 증축ㆍ개축하는 행위를 하여서는 아니 된다(같은 법 제5조 제2항). 구분소유자는 그 전유부분이나 공용부분을 보존하거나 개량하기 위하여 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유에 속하지 아니하는 공용부분의 사용을 청구할 수 있고, 이 경우 다른 구분소유자가 손해를 입었을 때에는 보상하여야 한다(같은 조 제3항).

전유부분을 점유하는 자로서 구분소유자가 아닌 자를 “점유자”라 하고, 점유자에게는 제5조 제1항부터 제3항까지의 규정을 준용한다(같은 조 제4항). 전유부분을 점유하는 임차인이 구분소유자가 아니면 이 정의의 점유자에 해당한다. 점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다(같은 법 제42조 제2항).

규약은 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항을 정할 수 있다(같은 법 제28조 제1항). 청구마다 가리키는 의무위반의 범위가 다르다. 제43조 제1항과 제44조 제1항은 「제5조제1항의 행위」를 요건으로 정하고, 제45조 제1항은 「제5조제1항 및 제2항을 위반하거나 규약에서 정한 의무를 현저히 위반한」 경우를 요건으로 정한다.

공동의 이익에 어긋나는 행위의 정지·결과 제거·예방 조치는 누가 청구하는가?

관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자가 청구한다. 구분소유자가 제5조 제1항의 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 우려가 있는 경우에는 구분소유자 공동의 이익을 위하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과를 제거하거나 그 행위의 예방에 필요한 조치를 할 것을 청구할 수 있다(집합건물법 제43조 제1항).

이 청구에 따른 소송의 제기는 관리단집회의 결의가 있어야 한다(같은 조 제2항). 제43조는 소송의 제기에만 결의를 요구하고 결의의 정족수를 따로 정하지 않는다. 관리단집회의 의사에 관한 일반 규정은 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 의결한다고 정한 제38조 제1항이다(같은 법 제38조 제1항).

점유자가 제5조 제4항에서 준용하는 같은 조 제1항에 규정된 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 우려가 있는 경우에도 제43조 제1항과 제2항을 준용한다(같은 법 제43조 제3항).

관리인은 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 권한과 의무를 가진다(같은 법 제25조 제1항 제3호). 소음ㆍ진동ㆍ악취 등을 유발하여 공동생활의 평온을 해치는 행위의 중지 요청 또는 분쟁 조정절차 권고 등 필요한 조치를 하는 행위도 관리인의 권한과 의무이다(같은 항 제3호의2). 관리인 일반은 관리인에서 다룬다.

전유부분 사용금지는 어떤 요건과 결의로 청구하는가?

관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자가 소(訴)로써 적당한 기간 동안 해당 구분소유자의 전유부분 사용금지를 청구한다. 요건은 세 가지가 함께 갖추어진 때이다. 제43조 제1항의 경우이고, 제5조 제1항에 규정된 행위로 구분소유자의 공동생활상의 장해가 현저하며, 제43조 제1항에 규정된 청구로는 그 장해를 제거하여 공용부분의 이용 확보나 구분소유자의 공동생활 유지를 도모함이 매우 곤란할 때이다(집합건물법 제44조 제1항).

이 청구는 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 관리단집회 결의가 있어야 한다(같은 조 제2항). 이 결의를 할 때에는 미리 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 한다(같은 조 제3항).

제44조 제1항은 사용금지 기간의 길이를 「적당한 기간」이라고만 정하고, 제43조부터 제46조까지는 그 길이를 따로 정하지 않는다.

4분의 3 결의를 위한 관리단집회는 어떻게 소집하고 의결권은 어떻게 세는가?

결의는 원칙적으로 소집통지에 밝힌 사항에 관하여만 하고, 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 제12조의 지분비율로 센다.

소집통지와 결의 사항

관리단집회를 소집하려면 관리단집회일 1주일 전에 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지하여야 한다. 다만, 이 기간은 규약으로 달리 정할 수 있다(같은 법 제34조 제1항). 관리단집회는 제34조에 따라 통지한 사항에 관하여만 결의할 수 있고, 이 제한은 이 법에 관리단집회의 결의에 관하여 특별한 정수가 규정된 사항을 제외하고는 규약으로 달리 정할 수 있다(같은 법 제36조 제1항·제2항). 제44조 제2항·제45조 제2항의 4분의 3은 특별한 정수이므로 사용금지·경매·점유자 인도 청구는 통지한 사항에 관하여만 결의할 수 있다. 구분소유자 전원이 동의하여 소집절차를 거치지 아니하고 소집한 관리단집회에는 제36조 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다(같은 조 제3항).

의결권의 비율

각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 제12조에 규정된 지분비율에 따르고, 제12조 제1항은 각 공유자의 지분을 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다고 정한다(같은 법 제37조 제1항, 제12조 제1항). 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다(같은 법 제12조 제2항). 전유부분을 여럿이 공유하는 경우 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다(제37조 제2항).

의결권 행사 방법

의결권은 서면이나 전자적 방법(전자정보처리조직을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법으로서 대통령령으로 정하는 방법을 말한다)으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다(같은 법 제38조 제2항). 소집통지나 소집통지를 갈음하는 게시에는 이렇게 의결권을 행사할 수 있다는 내용과 구체적인 의결권 행사 방법을 명확히 밝혀야 한다(같은 조 제3항).

전자적 방법은 다음 각 호의 방법이다(집합건물법 시행령 제13조 제1항).

제1호: 「전자서명법」 제2조제2호에 따른 전자서명 또는 인증서로서 서명자의 실지명의를 확인할 수 있는 전자서명 또는 인증서를 통하여 본인 확인을 거쳐 의결권을 행사하는 방법
제1호의2: 휴대전화를 통한 본인인증 등 「정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률」 제23조의3제1항에 따른 지정을 받은 본인확인기관에서 제공하는 본인 확인을 거쳐 의결권을 행사하는 방법
제2호: 규약에서 「전자서명법」 제2조제1호에 따른 전자문서를 제출하는 방법 등 본인 확인절차를 완화한 방법으로 의결권을 행사할 수 있도록 제1호 또는 제1호의2와 달리 정하고 있는 경우에는 그에 따른 방법

관리단집회의 소집통지를 할 때에는 서면에 의하여 의결권을 행사하는데 필요한 자료를 첨부하여야 한다(같은 영 제14조 제1항). 서면에 의한 의결권 행사는 규약 또는 관리단집회의 결의로 달리 정한 바가 없으면 관리단집회의 결의 전까지 할 수 있다(같은 조 제2항). 전자투표로 의결권을 행사할 수 있도록 하는 경우에는 관리단집회의 소집통지에 전자투표를 할 인터넷 주소, 전자투표를 할 기간, 그 밖에 전자투표에 필요한 기술적인 사항을 구체적으로 밝혀야 한다(같은 영 제13조 제2항). 전자투표는 규약 또는 관리단집회의 결의로 달리 정한 바가 없으면 관리단집회일 전날까지 하여야 한다(같은 조 제3항).

대리인은 의결권을 행사하기 전에 의장에게 대리권을 증명하는 서면을 제출하여야 한다(같은 영 제15조 제1항). 대리인 1인이 수인의 구분소유자를 대리하는 경우에는 구분소유자의 과반수 또는 의결권의 과반수 이상을 대리할 수 없다(같은 조 제2항).

이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회를 소집하여 결의한 것으로 본다(같은 법 제41조 제1항). 같은 조 제2항 각 호는 제15조제1항제2호, 제15조의2제1항, 제47조제2항, 제50조제4항의 경우만 따로 정하고 제43조부터 제46조까지는 정하지 않는다.

전유부분과 대지사용권의 경매는 어떤 경우에 청구하는가?

구분소유자가 제5조 제1항 및 제2항을 위반하거나 규약에서 정한 의무를 현저히 위반한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에 청구한다.

청구권자와 결의

관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자가 해당 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있다(집합건물법 제45조 제1항). 제45조의 표제는 「구분소유권의 경매」이고 본문은 「전유부분 및 대지사용권의 경매」를 정한다.

“대지사용권”은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이다(같은 법 제2조 제6호). 제45조 제1항은 청구 방식을 제44조 제1항의 「소(訴)로써」와 달리 「법원에 청구」라고 적는다. 제45조 제1항에는 제44조 제1항의 「제43조제1항에 규정된 청구로는 … 매우 곤란할 때」와 같은 문언이 없다.

이 청구도 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 관리단집회 결의가 있어야 하고(같은 조 제2항), 그 결의를 할 때에는 미리 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 한다(같은 조 제3항).

구법 사건에서 대법원은 무엇을 판단했나?

구 집합건물법(2008. 12. 26. 법률 제9172호로 개정되기 전의 것) 제45조 사건에서 대법원은 경매청구권이 발생하려면 4분의 3 이상의 관리단집회결의가 있는 것만으로는 부족하고, 그에 앞서 같은 법 제45조 제1항, 제5조 제1항의 요건이 충족되어야 한다고 판시했다(2009다41779 판결요지 [1]). 같은 판결은 관리단집회의 결의에 의하여 경매청구를 할 수 있는 사람으로 지정되지 아니한 구분소유자는 경매청구를 할 당사자적격을 가지지 못한다고 보았다(2009다41779 판결요지 [2]). 그 사건의 경매청구는 소로 제기되었고, 대법원은 지정되지 않은 선정자들 부분의 소를 각하했다(2009다41779 주문). 당시 제45조 제1항의 청구권자 문언(「관리인 또는 관리단집회의 결의에 의하여 지정된 구분소유자」)은 현행 제45조 제1항과 같은 내용이다.

경매를 명한 재판이 확정되면 누가 언제까지 경매를 신청하는가?

제1항의 청구에 따라 경매를 명한 재판이 확정되었을 때에는 그 청구를 한 자가 경매를 신청할 수 있다. 다만, 그 재판확정일부터 6개월이 지나면 신청할 수 없다(집합건물법 제45조 제4항). 기산점은 재판확정일이다.

제1항의 해당 구분소유자는 제4항 본문의 신청에 의한 경매에서 경락인이 되지 못한다(같은 조 제5항).

민법ㆍ상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다(민사집행법 제274조 제1항). 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에는 제79조 내지 제162조의 규정을 준용하고(같은 법 제268조), 부동산에 대한 강제집행은 그 부동산이 있는 곳의 지방법원이 관할한다(같은 법 제79조 제1항).

구분소유자가 아닌 점유자에게는 무엇을 청구하는가?

점유자에게는 그 전유부분을 목적으로 하는 계약의 해제 및 그 전유부분의 인도를 청구한다. 점유자가 제45조 제1항에 따른 의무위반을 한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자가 이를 청구할 수 있다(집합건물법 제46조 제1항).

이 경우에는 제44조 제2항 및 제3항을 준용하므로, 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 관리단집회 결의가 있어야 하고 그 결의를 할 때에는 미리 변명할 기회를 주어야 하는데, 준용에 따라 그 상대는 해당 점유자가 된다(같은 법 제46조 제2항, 제44조 제2항·제3항). 제46조가 준용 대상으로 정하는 것은 제44조 제2항 및 제3항이고, 제44조 제1항의 「소(訴)로써」와 「적당한 기간 동안」은 준용 대상으로 적혀 있지 않다. 제46조에는 청구 방식을 정한 문구도 없다.

점유자가 지는 의무는 제5조 제4항에 따라 같은 조 제1항부터 제3항까지가 준용되고, 제42조 제2항에 따라 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일하다(같은 법 제5조 제4항, 제42조 제2항).

제1항에 따라 전유부분을 인도받은 자는 지체 없이 그 전유부분을 점유할 권원(權原)이 있는 자에게 인도하여야 한다(같은 법 제46조 제3항).

네 가지 청구는 요건과 결의가 어떻게 다른가?

청구	상대방	요건의 핵심	결의	근거
정지·결과 제거·예방 조치	구분소유자 (점유자는 준용)	제5조 제1항의 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 우려가 있는 경우	소송의 제기는 관리단집회의 결의가 있어야 한다	집합건물법 제43조 제1항~제3항
전유부분 사용금지	해당 구분소유자	제43조 제1항의 경우에 제5조 제1항의 행위로 구분소유자의 공동생활상의 장해가 현저하여 제43조 제1항의 청구로는 그 장해를 제거하여 공용부분의 이용 확보나 구분소유자의 공동생활 유지를 도모함이 매우 곤란할 때	구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상, 사전 변명 기회	같은 법 제44조 제1항~제3항
전유부분 및 대지사용권의 경매	해당 구분소유자	제5조 제1항 및 제2항 위반 또는 규약상 의무의 현저한 위반으로 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우	구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상, 사전 변명 기회	같은 법 제45조 제1항~제3항
계약의 해제 및 전유부분의 인도	점유자	제45조 제1항에 따른 의무위반으로 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우	제44조 제2항·제3항 준용	같은 법 제46조 제1항·제2항

실무 체크포인트

청구 상대방이 구분소유자인지, 구분소유자가 아닌 점유자인지 확인한다(집합건물법 제5조 제4항).
관리인이 아닌 구분소유자가 청구하려면 관리단집회의 결의로 청구할 사람으로 지정되었는지 확인한다(같은 법 제45조 제1항). 구법 사건에서 지정되지 않은 구분소유자의 경매청구는 당사자적격이 없다고 보았다(2009다41779 판결요지 [2]).
제43조 제1항의 청구(정지, 결과 제거, 예방에 필요한 조치)에 따른 소송은 제기하기 전에 관리단집회의 결의가 있는지 확인한다(같은 법 제43조 제2항).
사용금지와 경매 청구는 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 관리단집회 결의를 갖추고, 결의 전에 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주었는지 확인한다(같은 법 제44조 제2항·제3항, 제45조 제2항·제3항). 소집통지에 청구 안건을 구체적으로 밝혔는지도 본다(같은 법 제34조 제1항, 제36조 제1항·제2항).
점유자에 대한 계약 해제와 인도 청구도 제44조 제2항·제3항에 따른 결의와 사전 변명 기회를 확인한다(같은 법 제46조 제2항).
경매를 명한 재판이 확정되면 그 청구를 한 자가 경매를 신청할 수 있고, 재판확정일부터 6개월이 지나면 신청할 수 없다(같은 법 제45조 제4항). 경매신청은 부동산이 있는 곳의 지방법원에 한다(민사집행법 제274조 제1항, 같은 법 제268조, 제79조 제1항).
해당 구분소유자는 제4항 본문의 신청에 의한 경매에서 경락인이 되지 못한다(같은 법 제45조 제5항).