재판상 공유물분할의 방법

재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명할 수 있다(민법 제269조 제2항, 91다27228).

쉽게 말하면 — 공유 토지를 어떻게 나눌지 공유자들이 합의하지 못해 한 사람이 법원에 분할을 청구한 상황입니다.

법원은 지분에 따른 합리적인 분할을 할 수 있는 한 현물분할을 하고, 공유자들의 의사가 합치하지 않는다는 등의 주관적·추상적인 사정만으로 경매에 따른 대금분할을 명할 수 없습니다(2023다217916).

분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니하면 공유자는 법원에 분할을 청구할 수 있는가?

공유자는 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다(민법 제269조 제1항). 다만 분할하지 아니할 약정이나 대상 재산의 성격에 따라 분할을 청구할 수 없는 경우가 있다.

분할청구권과 분할하지 아니할 약정

분할청구권의 바탕은 민법 제268조다. 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다(같은 조 제1항). 그 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다(같은 조 제2항). 이 두 항은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다(같은 조 제3항).

분할청구를 할 수 없는 경우

대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제8조). 대법원은 이 조문의 입법 취지가 집합건물의 존립 기초를 확보하려는 데 있고, 집합건물의 공동생활관계의 보호를 위하여 분할청구가 금지된다고 보았다. 그래서 대지의 분할청구가 허용되는지를 판단할 때에는 제8조의 입법 취지가 우선 고려되어야 한다(2022다271753 판결요지). 같은 판결은 다음 경우에 분할청구를 허용했다.

집합건물의 대지를 집합건물의 구분소유자인 공유자와 구분소유자가 아닌 공유자가 공유하고 있고, 당해 대지를 집합건물의 구분소유자인 공유자에게 취득시키고 구분소유자가 아닌 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있어 그와 같이 공유물을 분할하는 것이 허용되는 경우에는, 그러한 공유물에 대한 분할청구는 집합건물법 제8조의 입법 취지에 비추어 허용된다고 보는 것이 타당하다. (2022다271753 판결요지)

그래서 이런 대지의 분할청구는 구분소유자인 공유자가 대지를 취득하고 구분소유자가 아닌 공유자가 지분의 가격을 받는 분할에 위 특별한 사정이 있는지에 따라 허용 여부가 정해진다.

구분소유적 공유는 수인이 1필지인 토지의 각 특정 부분을 점유·사용하기로 약정하고 등기는 편의상 그 토지의 전체에 관하여 공유지분등기를 마친 관계다. 여기서 특정 부분 소유를 주장하는 자가 그 특정 부분에 관한 전체 지분 소유권이전등기를 마치려면, 그 특정 부분에 관하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 다른 공유자를 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기를 청구하면 된다. 그 사람은 공유물 분할 청구를 할 수는 없다(2022다229219 이유 3.가).

공동상속인은 상속재산의 분할에 관하여 공동상속인 사이에 협의가 성립되지 아니하거나 협의할 수 없는 경우에 가사소송법이 정하는 바에 따라 가정법원에 상속재산분할심판을 청구할 수 있을 뿐이다. 상속재산에 속하는 개별 재산에 관하여 민법 제268조의 규정에 따라 공유물분할청구의 소를 제기하는 것은 허용되지 않는다(2015다18367 판결요지). 같은 판결은 원고의 청구가 민법 제1013조 제2항에 따른 상속재산분할청구인지, 상속재산분할절차가 마쳐져 그 공유관계가 물권법상의 공유라고 주장하는 민법 제268조의 공유물분할청구인지 석명권을 행사하여야 한다고 보았다. 상속재산분할청구로 인정되면 그 청구에 관하여 본안판단을 한 제1심판결을 취소하고 사건을 피고들의 보통재판적이 있는 곳의 가정법원에 이송하였어야 한다. 공유물분할청구로 인정되면 공동상속인 사이에 그 부동산에 관한 상속재산분할절차가 마쳐졌는지 여부 등을 심리하였어야 한다(2015다18367 이유 3.). 절차는 상속재산분할 및 공유물분할청구소송과 상속재산분할심판에서 다룬다.

재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙인가?

법원은 협의가 이루어지지 아니하여 재판으로 공유물을 분할할 때 현물로 분할하는 것을 원칙으로 한다. 물건의 경매는 「현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때」에 명할 수 있다(민법 제269조 제2항).

91다27228 판결요지 가는 그 전제로 공유물분할의 자유를 밝혔다. 특별한 사정이 없는 한 각 공유자는 공유물의 분할을 청구하여 기존의 공유관계를 폐지하고 각 공유자간에 공유물을 분배하는 법률관계를 실현하는 일방적인 권리를 가진다. 당사자간에 협의가 이루어지는 경우에는 분할 방법을 임의로 선택할 수 있다. 그러나 재판에 의하여 분할하는 경우에는 현물분할이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 경매를 명할 수 있다. 같은 취지 2024다277854(이유 1.), 2024다304053(이유 2.가).

공유물분할의 소는 형성의 소이므로 법원은 분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 합리적인 방법으로 분할할 수 있다(91다27228 판결요지 다). 그래서 분할청구자가 바라는 방법에 따른 현물분할이 부적당하거나 그 방법에 따르면 가액이 현저히 감손될 염려가 있다는 이유로 막바로 대금분할을 명할 것은 아니다. 다른 방법에 의한 합리적인 현물분할이 가능하면 법원은 그 방법에 따른 현물분할을 명할 수 있다(91다27228 판결요지 다).

현물분할은 어떤 방식으로 할 수 있는가? (지분 비율 조정·금전 과부족 조정·일부 공유자만 공유로 남기기)

법원은 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 분할할 수 있고, 일정한 요건 아래 금전으로 과부족을 조정하거나 나머지 공유자를 공유로 남길 수도 있다.

현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때가 아닌 한 법원은 각 공유자의 지분비율에 따라 공유물을 현물 그대로 수 개의 물건으로 분할하고 분할된 물건에 대하여 각 공유자의 단독소유권을 인정하는 판결을 하여야 한다(2024다304053 이유 2.가).

경제적 가치의 지분비율 상응과 금전에 의한 과부족 조정

공유지분비율에 따른다는 것은 지분에 따른 가액비율에 따른다는 뜻이다(91다27228 판결요지 마). 토지를 분할할 때에는 원칙적으로 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같아야 하나, 반드시 그렇게 하여야 하는 것은 아니다. 토지의 형상이나 위치, 그 이용상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이런 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 분할하는 것도 허용된다(91다27228 판결요지 마). 같은 취지 2024다304053.

현물분할이 가능하고 필요하지만 공유자 상호간에 지분비율에 상응하는 합리적인 현물분할 방법이 없는 등의 사유가 있을 때가 있다. 그때에는 공유자 상호간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하게 하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다(2022다229219 이유 3.가). 같은 취지 91다27228 판결요지 라.

분할을 원하지 않는 나머지 공유자를 공유로 남기는 방법과 그 한계

여러 사람이 공유하는 물건을 현물분할하는 경우에는 분할청구자의 지분한도 안에서 현물분할을 하고, 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유자로 남는 방법도 허용될 수 있다(91다27228 판결요지 라). 같은 취지 2024다277854(이유 1.). 이 방법에는 세 가지 한계가 있다.

분할청구자의 지분한도 안에서는 공유물을 현물 또는 경매·분할함으로써 공유관계를 해소하고 단독소유권을 인정하여야 한다. 분할청구자 지분의 일부에 대하여만 분할을 명하고 나머지 지분은 공유관계를 유지하도록 하는 것은 허용될 수 없다(2009다79811 이유 1.).
분할청구자들이 그들 사이의 공유관계의 유지를 원하고 있지 아니한데도 상대방과의 공유관계만 해소한 채 분할청구자들을 여전히 공유로 남기는 현물분할은 허용될 수 없다(2014다88888 이유 1.).
분할청구자가 상대방들을 공유로 남기는 방식을 청구하더라도, 상대방들이 그들 사이만의 공유관계의 유지를 원하고 있지 아니하면 그 방식으로 현물분할을 하여서는 아니 된다(2014다233428 이유 1.).

공유물을 공유자 중 1인의 단독소유로 하고 다른 공유자에게 지분의 가격을 배상시키는 분할(가격배상)은 언제 허용되는가?

법원은 2004다30583 판결요지 [2]가 정한 특별한 사정이 있는 때에 가격배상에 의한 분할을 현물분할의 하나로 명할 수 있다.

공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다. (2004다30583 판결요지 [2])

공유물을 특정한 공유자(1인 또는 수인)에게 취득시키려면 그렇게 하는 것이 상당하다는 사정과 다른 공유자에게 지분의 가격을 취득시켜도 실질적인 공평을 해치지 않는다는 사정이 함께 인정되어야 한다.

가격배상의 기준이 되는 지분가격은 공유물분할 시점의 객관적인 교환가치에 해당하는 시장가격 또는 매수가격이다(2023다217916 판결요지 [2]). 법원은 분할 시점에 가까운 사실심 변론종결일을 기준으로 변론과정에 나타난 관련 자료를 토대로 최대한 객관적·합리적으로 평가하여야 한다. 시가의 변동이라는 사정을 일절 고려하지 않은 채 그러한 사정이 제대로 반영되지 아니한 감정평가액에만 의존하여서는 아니 된다(2023다217916 판결요지 [2]).

2024다304053은 합리적인 현물분할이 가능한지를 더 심리해 보지 아니한 채 전면적 가액보상을 명한 원심판결에 재판에 의한 공유물분할에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니한 잘못이 있다고 보아 파기하고 환송했다(이유 2.다). 대법원은 그 사건 토지에 관하여 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 분할하거나 경제적 가치의 과부족을 금전으로 조정하는 분할 방법을 찾기 어렵다고 볼 수 없다고 판단했다(이유 2.나). 경매에 따른 대금분할과의 비교는 가액분할에서 다룬다.

「현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때」란 무엇이며 법원은 경매에 의한 대금분할을 명할 때 무엇에 유의하여야 하는가?

법원은 「현물로 분할할 수 없다」를 물리적으로 엄격하게 해석하지 않지만, 객관적·구체적인 심리 없이 대금분할을 명할 수 없다(2023다217916 판결요지 [1]).

두 요건의 의미

이 요건은 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용 상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함한다. 「현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우」는 공유자의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 소유 지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우까지 포함한다(2023다217916 판결요지 [1]).

경매에 따른 대금분할을 명할 때 유의할 사항

같은 판결요지 [1]은 이 요건이 있는 경우에도 다음 제한을 둔다.

그러나 이 경우에도 재판에 의한 공유물분할은 공유자별 지분에 따른 합리적인 분할을 할 수 있는 한 현물분할을 하는 것이 원칙이므로, 원고가 바라는 방법에 따른 현물분할을 하는 것이 부적당하거나 이 방법에 따르면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있다고 하여 이를 이유로 곧바로 경매에 따른 대금분할을 명하여서는 아니 되고, 불가피하게 경매에 따른 대금분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적·구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할의 방법에 관하여 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적·추상적인 사정에 터 잡아 함부로 경매에 따른 대금분할을 명하는 것도 허용될 수 없다. (2023다217916 판결요지 [1])

공유자들이 분할 방법에 합의하지 못한다는 사정만 있고 현물분할의 곤란이나 현저한 가액 감손에 관한 객관적·구체적 심리가 없다면 법원은 경매분할을 명할 수 없다. 같은 취지 2024다277854 이유 1.

2020다260025 판결요지 [2]는 공동상속을 원인으로 하는 공유관계처럼 공유자들 사이에 긴밀한 유대관계가 있는 사안을 다룬다. 그 사안은 공유물 사용에 관한 명시적 또는 묵시적 합의가 있었고, 공유자 전부 또는 일부가 공유토지나 그 지상 건물에서 거주·생활하는 등 점유·사용의 형태를 보더라도 이러한 합의를 충분히 추단할 수 있는 경우다. 그런 공유자 일부의 지분을 경매 등으로 취득한 사람이 공유물 점유·사용에 관한 기존의 명시적·묵시적 합의를 무시하고 경매분할의 방법으로 분할할 것을 주장하는 경우가 있다. 그 경우 법원은 기존 공유자들의 합의에 의한 점유·사용관계를 해치지 않고 공유물을 분할할 수 있는 방법을 우선적으로 강구하여야 한다. 이 경우 경매분할을 선택하려면 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있다는 사정이 분명하게 드러나야 한다. 현물분할을 위한 금전적 조정에 어려움이 있다고 하여 경매분할을 명하는 것에는 매우 신중하여야 한다(2020다260025 판결요지 [2]).

2023다240213은 이 법리를 조상분묘가 설치된 임야에 대한 공유관계, 즉 묘소를 보유하는 등의 점유·사용 형태로 합의를 추단할 수 있는 사안에도 적용했다(이유 1.).

공유물분할청구의 소는 누구를 당사자로 하여야 하며 판결은 언제 확정되는가?

공유물분할을 청구하는 공유자는 다른 공유자 전부를 공동피고로 삼아야 하고, 판결은 공유자 전원에 대하여 상소기간이 만료되기 전에는 확정되지 않는다(2020다210686, 2017다233931).

당사자

공유물분할청구소송은 분할을 청구하는 공유자가 원고가 되어 다른 공유자 전부를 공동피고로 삼아야 하는 고유필수적 공동소송이다(2020다210686 판결요지 [1]).

소송목적이 공동소송인 모두에게 합일적으로 확정되어야 할 공동소송에서는 공동소송인 가운데 한 사람의 소송행위는 모두의 이익을 위하여서만 효력을 가진다(민사소송법 제67조 제1항). 공동소송인 가운데 한 사람에 대한 상대방의 소송행위는 공동소송인 모두에게 효력이 미친다(같은 조 제2항). 한 사람에게 소송절차를 중단 또는 중지하여야 할 이유가 있는 경우 그 중단 또는 중지는 모두에게 효력이 미친다(같은 조 제3항).

제67조제1항의 규정에 따른 공동소송인 가운데 일부가 누락된 경우 법원은 제1심의 변론을 종결할 때까지 원고의 신청에 따라 결정으로 원고 또는 피고를 추가하도록 허가할 수 있다(민사소송법 제68조 제1항). 다만 원고의 추가는 추가될 사람의 동의를 받은 경우에만 허가할 수 있다(같은 조 제1항).

소송계속 중 변론종결일 전에 공유자의 지분이 이전된 경우에는 변론종결 시까지 민사소송법 제81조에서 정한 승계참가나 같은 법 제82조에서 정한 소송인수 등의 방식으로 일부 지분권을 이전받은 자가 소송당사자가 되어야 한다. 그렇지 못할 경우에는 소송 전부가 부적법하게 된다(2020다210686 판결요지 [1]).

민사소송법 제81조는 소송이 법원에 계속되어 있는 동안에 제3자가 소송목적인 권리 또는 의무의 전부나 일부를 승계하였다고 주장하며 같은 법 제79조의 규정에 따라 소송에 참가한 경우를 정한다. 그 참가는 소송이 법원에 처음 계속된 때에 소급하여 시효의 중단 또는 법률상 기간준수의 효력이 생긴다(같은 법 제81조). 소송이 법원에 계속되어 있는 동안에 제3자가 소송목적인 권리 또는 의무의 전부나 일부를 승계한 때에는 법원은 당사자의 신청에 따라 그 제3자로 하여금 소송을 인수하게 할 수 있다(같은 법 제82조 제1항).

판결의 확정과 항소기간

공유물분할 판결에 대한 항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 한다. 다만, 판결서 송달전에도 할 수 있다(민사소송법 제396조 제1항). 이 기간은 불변기간이다(같은 조 제2항). 항소는 항소장을 제1심 법원에 제출함으로써 한다(같은 법 제397조 제1항).

항소장에 항소이유를 적지 아니한 항소인은 제400조제3항의 통지를 받은 날부터 40일 이내에 항소이유서를 항소법원에 제출하여야 한다(민사소송법 제402조의2 제1항). 항소법원은 항소인의 신청에 따른 결정으로 그 제출기간을 1회에 한하여 1개월 연장할 수 있다(같은 조 제2항). 제출기간(연장된 경우 그 연장된 기간) 내에 항소이유서를 내지 않으면 「항소법원은 결정으로 항소를 각하하여야 한다. 다만, 직권으로 조사하여야 할 사유가 있거나 항소장에 항소이유가 기재되어 있는 때에는 그러하지 아니하다」(같은 법 제402조의3 제1항). 제출기간이 지난 뒤의 기간 신장은 소송대리인이 상소기간을 놓친 소송의 추후보완상소와 이유서 제출기간 신장에서 다룬다. 제402조의2와 제402조의3을 둔 개정법은 2025년 3월 1일부터 시행되고, 이 법 시행 후 최초로 항소장 또는 항고장이 제출되는 사건부터 적용한다(같은 법 부칙(2024. 1. 16.) 제2조).

확정 시기는 청구이의 사건에서 판시되었다.

공유물분할청구의 소는 분할을 청구하는 공유자가 원고가 되어 다른 공유자 전부를 공동피고로 하여야 하는 고유필수적 공동소송이고, 공동소송인과 상대방 사이에 판결의 합일확정을 필요로 하는 고유필수적 공동소송에서는 공동소송인 중 일부가 제기한 상소는 다른 공동소송인에게도 효력이 미치므로 공동소송인 전원에 대한 관계에서 판결의 확정이 차단되고 소송은 전체로서 상소심에 이심된다. 따라서 공유물분할 판결은 공유자 전원에 대하여 상소기간이 만료되기 전에는 확정되지 않고, 일부 공유자에 대하여 상소기간이 만료되었다고 하더라도 그 공유자에 대한 판결 부분이 분리·확정되는 것은 아니다. (2017다233931 판결요지 [2])

고유필수적 공동소송에 대하여 본안판결을 할 때에는 공동소송인 전원에 대한 하나의 종국판결을 선고해야 하고, 공동소송인 일부에 대해서만 판결하거나 남은 공동소송인에 대해 추가판결을 하는 것은 모두 허용되지 않는다(2022다217506 이유 2.가). 제1심이 경매에 의한 대금분할을 명하였고 피고만이 항소한 그 사건에서, 대법원은 원고의 피고와 나머지 제1심 공동피고들에 대한 청구는 그 전체가 당연히 항소심의 심판대상이 되어야 한다고 보았다(이유 2.나).

실무 체크포인트

5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정했는지, 그 약정을 갱신한 날부터 5년을 넘지 않았는지 본다(민법 제268조 제1항·제2항).
대상이 집합건물의 대지이면 「그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다」(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제8조). 대지를 구분소유자인 공유자에게 취득시키고 「구분소유자가 아닌 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있어」 그와 같이 분할하는 것이 허용되면 분할청구가 허용된다(2022다271753).
대상이 상속재산에 속하는 개별 부동산이면 상속재산분할절차가 마쳐졌는지부터 본다(2015다18367).
현물분할안은 지분의 가액비율, 금전에 의한 과부족 조정, 분할을 원하지 않는 공유자를 공유로 남기는 방안으로 나누어 낸다(91다27228, 2024다277854).
가격배상을 구하면 2004다30583 판결요지 [2]의 특별한 사정과 2023다217916 판결요지 [2]의 지분가격 기준을 본다.
경매에 따른 대금분할에 반대하면 2023다217916 판결요지 [1]의 제한을 든다. 공동상속·조상분묘 공유관계라면 기존 점유·사용 합의도 든다(2020다260025, 2023다240213).
소송 중 공유자의 지분이 이전되면 변론종결 시까지 승계참가나 소송인수로 지분권 이전받은 사람이 당사자가 되게 한다(2020다210686).
일부 공유자에 대한 항소기간이 지났어도 공유자 전원에 대하여 상소기간이 만료되기 전에는 판결이 확정되지 않는다(2017다233931).
항소장은 제1심 법원에 제출한다(민사소송법 제397조 제1항).
2025년 3월 1일 시행 후 최초로 항소장 또는 항고장이 제출되는 사건에서, 항소장에 항소이유를 적지 아니한 항소인은 제400조제3항의 통지를 받은 날부터 40일 이내에 항소이유서를 항소법원에 제출하여야 한다(민사소송법 제402조의2 제1항, 같은 법 부칙(2024. 1. 16.) 제2조). 항소법원은 항소인의 신청에 따른 결정으로 그 제출기간을 1회에 한하여 1개월 연장할 수 있다(같은 조 제2항).
분할판결 뒤의 등기는 공유물분할로 인한 소유권이전등기, 분할 뒤 종전 지분 위 저당권은 공유물분할등기와 종전 공유지분 담보권 정리를 본다.