재개발 인도청구와 주거이전비

재개발 관리처분계획인가가 고시되면 종전 토지·건축물의 권리자는 원칙적으로 사용·수익할 수 없지만, 토지보상법에 따른 손실보상이 끝나지 않았으면 그 제한이 발생하지 않는다(도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항). 따라서 조합이 이 사용·수익 제한에 기초하여 인도를 구할 때에는 관리처분계획인가 고시뿐 아니라 그 권리자에게 필요한 손실보상이 완료되었는지도 확인해야 한다.

쉽게 말하면 — 관리처분계획이 고시됐다고 해서 누구에게나 바로 집을 비우라고 할 수 있는 것은 아닙니다. 그 사람에게 지급해야 할 보상금이 남아 있으면 사용·수익을 멈추게 하는 법적 효과가 생기지 않을 수 있습니다. 누구에게 어떤 보상을 먼저 해야 하는지가 인도청구의 핵심입니다.

관리처분계획이 고시되면 무엇이 바뀌나

종전의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등은 관리처분계획인가 고시일부터 이전고시일까지 종전 토지나 건축물을 사용·수익할 수 없는 것이 원칙이다(도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항). 다만 사업시행자가 동의했거나 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우에는 사용·수익 제한이 발생하지 않는다(같은 조 제1항 단서).

재개발사업의 수용·사용에는 도시정비법에 특별한 규정이 없는 범위에서 토지보상법이 준용된다(도시 및 주거환경정비법 제65조 제1항). 손실은 사업시행자가 보상하고, 공사 착수 전에 원칙적으로 보상액 전액을 지급해야 한다. 다만 천재지변 때의 토지 사용, 시급한 토지 사용 또는 토지소유자와 관계인의 승낙이 있는 경우에는 사전보상 원칙의 예외가 된다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제61조, 같은 법 제62조).

주거이전비는 누가 받나

사업지구 안의 거주 소유자와 사업으로 이주하는 세입자 중 법정 요건을 갖춘 사람이 주거이전비를 받는다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조). 소유자와 세입자는 거주 요건과 보상 개월 수가 다르다. 재개발사업에서 주거이전비 보상대상자의 인정시점은 정비계획 공람공고일이다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제54조 제4항).

구분	주된 요건	보상 기준
거주 소유자	사업지구 안의 해당 건축물 또는 타인의 건축물에 실제 거주	가구원 수에 따른 2개월분(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조)
세입자·무상 거주자	기준일 당시 사업지구 안에서 원칙적으로 3개월 이상 거주하고 사업으로 이주	가구원 수에 따른 4개월분(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조)
무허가건축물 세입자	기준일 당시 원칙적으로 1년 이상 거주	세입자 기준 4개월분(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조)

소유자가 실제 거주하지 않거나 건축물이 무허가건축물 등에 해당하면 소유자 주거이전비는 지급되지 않는다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제1항 단서). 같은 조 제2항은 무상으로 사용하는 거주자도 세입자에 포함하되, 이주대책대상자인 세입자는 제외한다. 무상 거주자의 포함은 개정 전 사건에도 인정된다는 대법원 판단이 있으므로 개정일만으로 대상을 나누어서는 안 된다(2022두44392 판결요지 [1]).

세입자는 언제까지 거주해야 하나

세입자는 보상을 받기 위해 관리처분계획 인가고시나 보상계획 공고일까지 반드시 계속 거주해야 하는 것은 아니다(2011두23603 판시사항 [1]·이유 1). 다만 보상대상자를 판단하는 기준일과 보상내용이 확정되는 시점은 구별해야 한다. 대법원은 정비계획 공람공고일을 기준으로 대상자를 판단하되, 보상 방법·금액 등의 내용은 원칙적으로 사업시행계획 인가고시일에 확정된다고 보았다(2015두46673 판시사항 [1]·이유 2).

거주기간을 채웠더라도 정비사업의 시행으로 이주하게 되는 경우여야 한다. 이 요건은 점유권원, 소유자와의 관계, 계약기간과 갱신 여부, 실제 거주기간 및 이주시점 등을 종합해 판단하며, 주거이전비를 구하는 세입자가 주장·증명해야 한다(2022두44392 판결요지 [2]). 사업시행계획 인가고시일까지 계속 거주했다면 특별한 사정이 없는 한 이 요건을 충족하지만, 그 전에 이주했다는 사실만으로 일률적으로 제외하는 것은 아니다. 따라서 공람공고일 당시 거주요건을 갖췄다는 이유만으로 이후 이주 사유와 관계없이 보상받는다고 단정해서는 안 된다.

이사비와 주거이전비는 무엇이 다른가

주거이전비는 거주 지위·기간 등에 따른 보상이고, 이사비는 실제 이사에 필요한 가재도구 등 동산 운반비의 보상이다. 이사비는 주거용 건축물의 거주자가 사업지구 밖이나 사업시행자가 지정한 지구 안의 장소로 이사하는 경우에 지급한다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제6항, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제55조 제2항). 판례가 적용한 구 토지보상법 제78조 제5항은 현행 제6항에 대응한다(2022두44392 참조조문 [1]).

주거이전비와 이사비는 서로 목적과 요건이 다르므로 한쪽만 지급대상이 될 수 있다. 현행 제54조 제2항은 무상 거주자도 주거이전비 대상인 세입자 범위에 포함하지만, 기준일·거주기간·이주 원인과 제외사유는 여전히 충족해야 한다. 이미 이사비를 보상받은 사람이 해당 공익사업시행지구 안의 지역으로 이사하는 경우에는 이사비를 보상하지 않는다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제55조 제3항).

이사비 보상대상은 사업지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자로서 사업 시행으로 이주하게 되는 사람이다(2011두23603 판시사항 [2]·이유 2). 다만 세입자가 주거이전비와 이사비를 받기 위해 먼저 또는 지급과 동시에 정비구역 밖으로 이주해야 하는 것은 아니다(2015두46673 판시사항 [2]·이유 2). 이사비의 보상대상 요건과 보상금을 받기 전에 먼저 이사해야 하는지는 별개의 문제다.

보상이 끝나지 않으면 인도청구는 어떻게 되나

손실보상이 완료되지 않으면 권리자의 사용·수익이 정지되지 않는다는 것이 도시정비법의 명문이다(도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항 단서 제2호). 조합이 그 사용·수익 제한을 근거로 인도를 청구한다면, 해당 권리자에게 필요한 보상이 완료되었다는 점이 인용 여부에 직접 영향을 준다.

대구지법 서부지원은 조합이 세입자 등에게 부동산 인도를 구한 단행가처분 사건을 판단했다. 주거이전비나 이사비 지급대상자에게 손실보상이 끝나지 않았다면 조합의 사용·수익권에 기한 인도청구를 인정할 수 없다고 보았다(2020카합5081). 반면 보상대상이 아닌 거주자에 대한 신청은 인용했다. 이미 확정된 화해권고결정으로 인도 집행권원을 가진 사람에 대한 신청은 보전의 필요성이 없다고 보아 기각했다. 이는 하급심 사례이므로 개별 사건에서는 적용 법령과 보상대상 여부를 다시 판단해야 한다.

무상 거주자는 개정 전 사건에서도 보상받을 수 있나

무상 거주자는 개정 전 규정이 적용되는 사건에서도 주거이전비의 보상대상이 될 수 있다. 대법원은 구 시행규칙 제54조 제2항의 세입자에도 무상 거주자가 포함되며, 무상 거주자를 명시한 개정은 기존 규정에서 도출되는 내용을 확인한 것이라고 판단했다(2022두44392 판결요지 [1]). 따라서 무상 거주자를 포함하는 문언이 없던 때의 사건이라는 이유만으로 보상대상에서 제외할 수 없다.

대구지법 서부지원의 2020카합5081은 사용대차의 차주를 주거이전비 대상에서 제외하면서 이사비 대상에는 포함했다(이유 3. 나. 3)). 그러나 그 무상 거주자 제외 논리는 이후 대법원의 구법 해석과 맞지 않으므로 현재 사건의 판단기준으로 삼아서는 안 된다(2022두44392). 이는 개정법을 과거 사건에 소급 적용한다는 뜻이 아니라, 구법 자체도 무상 거주자를 포함한다고 해석한다는 뜻이다.

보상과 인도는 어떤 순서로 이행하나

협의가 성립한 경우에는 다른 특약이 없는 한 동시이행이고, 재결절차 등에 따라 보상하는 경우에는 보상이 인도에 선행한다(2019다207813 이유 2. 나. 4)). 주거이전비·이주정착금·이사비도 인도청구 전에 완료해야 할 손실보상에 포함된다(2019다207813, 2019다227695). 이 판례들이 적용한 구 도시정비법 제49조 제6항은 현행 제81조 제1항에 대응한다.

보상 방법	인도와의 관계	확인할 사항
주거이전비 등에 관한 협의 성립	다른 특약이 없는 한 동시이행	별도 이행시기 약정 유무(2019다207813)
재결절차 등에 따른 보상	지급절차가 인도에 선행	주거이전비 등도 재결 및 지급·공탁에 포함되었는지(2019다207813)
협의·재결 없이 직접 지급 또는 변제공탁	적정한 지급·공탁이 인정되면 보상절차 선행을 인정할 수 있음	법정 보상액과 변제공탁 요건(2021다310088·310095)

주거이전비 등까지 수용재결에서 정해져 수용개시일까지 지급·공탁되었다면, 그 증액을 행정소송으로 다투고 있다는 이유만으로 인도를 거절할 수는 없다. 반대로 주거이전비 등이 재결에서 심리·판단되지 않았다면 토지·지장물 보상금만 공탁한 것으로 손실보상이 끝났다고 볼 수 없다(2019다207813 이유 2. 나. 3)·4)).

손실보상이 완료되지 않은 권리자는 종전 부동산을 계속 사용·수익할 수 있다(2021다249810 판결요지 [4]). 따라서 보상대상인데 아직 지급되지 않은 경우와, 필요한 보상은 끝났지만 증액을 다투는 경우를 구별해야 한다.

협의나 재결 없이 지급·공탁해도 되나

사업시행자는 협의나 재결을 거치지 않고도 주거이전비 등을 직접 지급할 수 있다. 지급받을 사람이 수령하지 않거나 받을 수 없는 경우에는 민법 제487조에 따라 변제공탁할 수도 있다(2021다310088·310095 이유 2. 가.).

인도소송에서 권리자가 손실보상 미완료를 이유로 인도를 거절하더라도, 법원은 적정한 지급·공탁을 인정하면 보상절차가 선행된 것으로 보아 인도청구를 인정할 수 있다(2021다310088·310095 이유 2). 공탁서를 제출했다는 사실만 볼 것이 아니라 지급대상·보상액과 민법 제487조의 공탁 요건을 확인해야 한다.

보상청구와 인도소송은 어디에서 다투나

주거이전비·이사비의 지급을 직접 구하면서 아직 재결이 없는 경우에는 공법상 당사자소송으로 다룬다(2007다8129). 재결 후 보상금 증감을 다투면 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제85조 제2항의 보상금증감소송을 제기하고, 그 밖의 재결 불복은 같은 조 제1항의 행정소송 절차를 따른다(2018두55326 판시사항 [3]·이유 4. 가. 2)). 반면 조합이 도시정비법 제81조에 기초하여 제기하는 인도청구는 민사소송에서 다룬다. 인도소송에서 권리자가 손실보상이 완료되지 않았다고 주장하는 것은 보상금 지급청구 자체를 소송물로 삼는 것과 구별된다.

2020카합5081은 이 구별을 전제로 민사 가처분에서 손실보상 미완료 주장을 심리했다. 보상금 액수와 대상 여부를 적극적으로 확정해 지급을 명받으려는 경우와, 조합의 인도청구가 아직 성립하지 않았다고 방어하는 경우에는 소송의 목적과 관할이 다르다.

실무 체크포인트

관리처분계획인가 고시일과 이전고시일을 확인한다(도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항).
거주자는 소유자·세입자·무상 거주자를 구별하고, 공람공고일의 실제 거주기간과 사업으로 이주하는 사정을 자료로 남긴다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제54조 제4항, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조, 2022두44392).
주거이전비와 이사비를 따로 계산하고 지급 여부를 각각 확인한다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제55조).
무상 거주자는 개정 전 규정이 적용된다는 이유만으로 보상청구를 포기하지 않는다. 다만 거주기간·이주 원인 등 나머지 요건은 별도로 확인한다(2022두44392).
조합은 인도청구 전에 각 보상항목이 지급되었는지 확인한다. 재결보상금 공탁은 토지보상법 제40조의 사유와 수용개시일까지의 기한을, 협의·재결 없이 주거이전비 등을 공탁하는 경우에는 민법 제487조의 변제공탁 요건을 각각 확인한다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조, 민법 제487조, 2021다310088·310095).