공장재단등기 신청

공장재단등기 신청은 공장의 토지·건물·기계·권리 등을 하나의 기업재산으로 묶어 공장재단등기부에 소유권보존등기를 하는 절차다. 공장 소유자가 보존등기를 마쳐야 재단이 설정되며, 그 뒤 저당권설정등기로 담보에 사용한다(공장 및 광업재단 저당법 제10조, 공장 및 광업재단 저당법 제11조).

쉽게 말하면 — 공장의 땅·건물·기계·권리를 목록으로 묶어 하나의 부동산처럼 만드는 등기입니다. 묶은 뒤에는 그 재단 전체에 저당권을 설정해 자금조달 담보로 씁니다.

언제 이 신청을 하는가?

여러 종류의 공장 재산을 하나의 담보 단위로 만들 필요가 있을 때 신청한다. 토지·건물 저당권의 효력만 기계·기구까지 넓히는 공장저당과 달리, 공장재단은 별도 등기부에 하나의 부동산으로 설정된다(공장저당과 공장재단, 공장 및 광업재단 저당법 제11조).

신청인은 공장 소유자다. 하나 또는 여러 공장으로 재단을 만들 수 있고, 여러 공장의 소유자가 서로 달라도 하나의 재단으로 구성할 수 있다. 다만 같은 구성물을 다른 공장재단에 중복 편입할 수 없다(공장 및 광업재단 저당법 제10조).

어떤 재산을 먼저 정리해야 하는가?

재단에 넣을 수 있는 것은 공장에 속한 토지·건물·공작물, 기계·기구와 부속물, 등기·등록 가능한 동산, 지상권·전세권, 동의받은 임차권, 지식재산권이다(공장 및 광업재단 저당법 제13조 제1항). 미등기 토지·건물은 먼저 소유권보존등기를 마쳐야 한다.

타인의 권리나 압류·가압류·가처분의 목적인 물건은 재단에 넣을 수 없다(공장 및 광업재단 저당법 제13조 제3항). 신청 전에 각 부동산 등기기록, 등록원부와 동산의 권리관계를 확인해야 한다.

어느 등기소에 신청하는가?

공장 소재지의 지방법원·지원 또는 등기소가 관할한다(공장 및 광업재단 저당법 제25조 제1항). 공장이 여러 등기소 관할에 걸치거나 여러 공장으로 구성한 재단이 여러 관할에 있으면, 공통 상급법원의 장에게 관할 등기소 지정을 신청한다(공장 및 광업재단 저당법 제25조 제2항).

관할 지정이 필요한 보존등기에는 지정 사실을 증명하는 서면을 첨부한다(공장 및 광업재단 저당등기 규칙 제7조). 관할을 정하지 않은 채 구성물 소재지 중 한 곳에 임의로 신청하지 않는다.

신청정보와 첨부자료는 무엇인가?

신청서에는 공장의 명칭·위치, 주된 영업소, 영업 종류, 신청인과 대리인, 등기 목적, 등기소와 신청일 등을 적는다. 여러 공장의 소유자가 다르면 각 공장 소유자도 적는다. 소유권보존등기에는 등기원인과 그 연월일을 적지 않는다(공장 및 광업재단 저당등기 규칙 제6조).

핵심 첨부자료는 공장재단목록과 공장도면이다. 원칙적으로 전자문서로 송신한다. 다만 자연인 또는 법인 아닌 사단·재단이 직접 신청하거나 변호사·법무사가 아닌 사람에게 위임하여 신청하는 경우에는 목록과 도면을 서면으로 제출할 수 있다. 여러 공장으로 재단을 만들면 목록과 도면을 공장마다 작성한다(공장 및 광업재단 저당등기 규칙 제9조).

여기서 전자 송신은 목록과 도면의 제출 방식에 관한 것이다. 공장재단 등기신청 자체에는 부동산등기법의 전자신청 규정이 준용되지 않으므로 신청서를 등기소에 제출해야 하고, 신청인 또는 대리인이 기명날인하거나 서명한다(공장 및 광업재단 저당법 제51조, 공장 및 광업재단 저당등기 규칙 제34조).

신청서 한 장만 내는 절차가 아닙니다. 무엇이 재단에 들어가는지 특정한 목록과 공장 배치를 보여 주는 도면이 핵심입니다.

접수 뒤에는 어떤 심사가 이어지는가?

신청을 받으면 등기관은 등기·등록된 구성 예정 재산에 공장재단 보존등기가 신청되었다는 사실과 접수정보를 직권으로 기록한다. 다른 등기소 관할 재산에는 지체 없이 그 등기소에 통지한다. 지식재산권에는 같은 기록·통지 절차를 준용하되 통지는 지식재산처에 한다(공장 및 광업재단 저당법 제32조).

구성 예정 동산에 권리를 가진 사람과 압류·가압류·가처분 채권자를 위해 관보 공고가 이루어진다. 권리신고 기간은 1개월 이상 3개월 이하이다(공장 및 광업재단 저당법 제33조). 기간 안에 신고가 없으면 그 권리는 존재하지 않는 것으로 보고 처분제한은 효력을 잃지만, 신청이 각하되거나 보존등기 효력이 상실되면 이 효과가 유지되지 않는다.

접수 사실이 등기·등록부에 기록되거나 동산에 대한 권리신고 공고가 된 뒤에는 구성 예정물을 양도하거나 다른 권리의 목적으로 삼을 수 없다(공장 및 광업재단 저당법 제15조). 그 동안에는 매각허가결정을 할 수 없고, 그 뒤 이루어진 압류·가압류·가처분은 공장재단의 저당권설정등기가 이루어지면 효력을 잃는다. 이 경우 법원은 이해관계인의 신청 또는 직권으로 해당 명령을 취소해야 한다(공장 및 광업재단 저당법 제16조, 공장 및 광업재단 저당법 제17조).

어떤 사유로 각하될 수 있는가?

구성 예정 재산이 타인의 권리나 압류·가압류·가처분의 목적임이 공적 장부에서 분명하면 각하한다. 목록 내용이 등기기록·등록원부와 일치하지 않는 경우도 각하한다(공장 및 광업재단 저당법 제34조 제1항제1호·제2호).

권리신고가 들어온 경우에는 신고기간이 끝난 뒤 1주 안에 신고가 취소되거나 신고가 이유 없다는 사실이 증명되지 않으면 각하한다(공장 및 광업재단 저당법 제34조 제1항제3호). 각하되면 구성 예정 재산에 적은 신청 사실도 말소된다.

이 특별 각하사유 외에도 관할 위반, 신청권한 흠결, 신청정보의 방식이나 첨부정보 미비, 세금·수수료 미납 등 부동산등기법의 일반 각하사유가 준용된다. 다만 보정할 수 있는 잘못을 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 고치면 각하하지 않는다(공장 및 광업재단 저당법 제51조, 부동산등기법 제29조).

각하결정에 어떻게 불복하는가?

각하결정에 이의가 있으면 처분한 등기관이 속한 지방법원에 이의신청할 수 있다. 이의신청서는 그 등기관이 속한 등기소에 서면으로 제출한다. 공장재단 등기에는 전산정보처리조직을 이용한 이의신청 규정이 준용되지 않는다(공장 및 광업재단 저당법 제51조, 공장 및 광업재단 저당등기 규칙 제34조, 부동산등기법 제100조, 부동산등기법 제101조, 부동산등기규칙 제158조).

새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 이의할 수 없고, 이의신청만으로 집행이 정지되지 않는다(부동산등기법 제102조, 부동산등기법 제104조). 지방법원의 결정에는 비송사건절차법에 따라 항고할 수 있다(부동산등기법 제105조).

보존등기 뒤 무엇을 해야 하는가?

보존등기를 마친 날부터 10개월 안에 저당권설정등기를 해야 한다. 이 기간에 저당권을 설정하지 않으면 공장재단 소유권보존등기의 효력이 상실된다(공장 및 광업재단 저당법 제11조 제2항).

보존등기가 이루어지면 각 구성물의 등기기록에는 공장재단에 속한다는 사실이 기록되고, 공장재단목록은 공장재단등기부의 일부가 된다(공장 및 광업재단 저당법 제35조, 공장 및 광업재단 저당법 제36조). 보존등기 효력이 상실되거나 저당권 소멸 뒤 10개월 안에 새 저당권을 설정하지 않아 재단이 소멸하면 재단등기기록은 폐쇄된다(공장 및 광업재단 저당법 제21조, 공장 및 광업재단 저당법 제50조). 따라서 완료일과 10개월 만료일을 기록하고 저당권설정 일정까지 함께 관리해야 한다.

실무 체크포인트

미등기 토지·건물은 재단 신청 전에 소유권보존등기를 마친다(공장 및 광업재단 저당법 제13조).
목록과 각 등기기록·등록원부의 표시를 문자 단위로 대조한다. 불일치는 각하 사유다(공장 및 광업재단 저당법 제34조).
여러 관할에 걸치면 상급법원의 관할 지정과 그 증명서를 먼저 준비한다(공장 및 광업재단 저당법 제25조, 공장 및 광업재단 저당등기 규칙 제7조).
권리신고가 있으면 기간 종료 후 1주 내 해소·증명 기한을 놓치지 않는다(공장 및 광업재단 저당법 제34조).
각하사유가 보정 가능하면 보정명령 다음 날까지 고친다(부동산등기법 제29조).
보존등기일부터 10개월 안에 저당권설정등기를 마친다(공장 및 광업재단 저당법 제11조).