진정명의회복이란 등기부상 명의가 실제 소유자(진정한 권리자)의 이름으로 돼 있지 않을 때, 그 소유자가 현재 등기명의인을 상대로 자신 앞으로 직접 소유권이전등기를 해 달라고 구하는 것이다(민법 제214조).
쉽게 말하면 — 내가 진짜 주인인데 등기는 남 이름으로 돼 있을 때, 말소 대신 바로 내 이름으로 옮겨 달라고 하는 방법입니다. “등기 지워 달라”가 아니라 “내게 넘겨 달라”고 하는 것입니다.
말소등기청구와 무엇이 다른가
원래 소유권을 되찾는 방법은 두 가지다.
말소등기청구: 현재 등기가 원인무효라고 주장하며 그 등기를 지워 달라고 하는 것이다. 말소 후 이전 상태로 돌아간다.
진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구: 현재 등기명의인에게 직접 “내 이름으로 이전등기해 달라”고 하는 것이다. 민법 제214조(소유물방해제거청구권)에 근거한 물권적 청구권이다.
두 방법 모두 인정된다. 진정한 소유자는 어느 쪽을 선택해도 된다.
쉽게 말하면 — 말소는 “틀린 등기를 지워라”, 진정명의회복은 “틀린 등기는 됐고 그냥 내게 넘겨라”입니다. 결과적으로 내 이름으로 등기가 온다는 점은 같습니다.
판결로 단독 신청한다
진정명의회복은 대부분 상대방이 협력하지 않으므로 소송으로 진행한다. 승소 판결이 나면 그 판결을 첨부해 등기권리자(소유자)가 단독으로 이전등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제23조 ④항 — 등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자가 단독 신청한다).
등기원인란에 “진정명의회복”이라고 기재한다.
쉽게 말하면 — 상대방이 협력 안 해도 됩니다. 이겼다는 판결문 하나만 있으면 혼자 등기소에 가서 신청할 수 있습니다.
누가 쓸 수 있나 — 요건
진정명의회복을 원인으로 한 이전등기청구는 현재 소유자인 자만 할 수 있다. 소유권이 없는 자는 쓸 수 없다.
쓸 수 있는 경우(소유권 있음)
– 상속을 통해 법률상 당연히 소유권을 취득한 경우(민법 제187조 — 등기 없이도 취득)
– 소유권이 이전된 적 없는데 명의신탁 등 외부 사정으로 등기만 다른 사람 이름으로 돼 있는 경우
쓸 수 없는 경우(소유권 없음)
– 특정유증 수증자: 유증의무자에게 이행을 청구할 채권만 가질 뿐 소유자가 아니다. 제3자에게 직접 진정명의회복을 구할 수 없다(2000다73445).
– 포괄유증 수증자는 가능하다 — 상속인과 동일한 권리의무를 가져(민법 제1078조) 유증의 효력이 생긴 때(피상속인 사망 시) 등기 없이 소유권을 당연취득하므로(민법 제187조).
쉽게 말하면 — “내가 주인”이어야 쓸 수 있습니다. 주인이 아니라 “줘야 한다는 권리”만 가진 사람은 안 됩니다.
상속 맥락에서 주의할 점
상속인이 상속을 원인으로 한 재산권 귀속을 주장하며 참칭상속인이나 제3자를 상대로 등기 말소 또는 진정명의회복을 구하면, 청구 원인이 무엇이든 민법 제999조의 상속회복청구의 소로 본다. 이 경우 민법 제999조 제2항의 제척기간(침해를 안 날부터 3년, 침해행위가 있은 날부터 10년)이 적용된다(2005다45452, 2009다42321).
즉 상속 맥락에서는 “진정명의회복”이라는 표현을 쓰더라도 제척기간 제한을 피할 수 없다.
쉽게 말하면 — 상속 문제로 “내 이름으로 넘겨라”고 소송하면, 청구 명칭과 무관하게 상속회복청구로 보고 10년 제척기간이 걸립니다.
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