공동신청주의

공동신청주의란 부동산등기를 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청해야 한다는 원칙이다(부동산등기법 제23조 제1항). 법률에 다른 규정이 없으면 등기로 권리를 얻는 사람(등기권리자)과 권리를 잃는 사람(등기의무자)이 공동으로 신청한다.

쉽게 말하면 — 집을 사고팔아 명의를 바꿀 때, 사는 사람 혼자가 아니라 파는 사람과 사는 사람이 같이 등기를 신청해야 한다는 뜻입니다. 권리를 잃는 쪽도 절차에 동의해야 하므로 거짓 등기가 끼어들기 어렵습니다.

왜 공동으로 신청하게 하나?

등기의 진정성을 담보하기 위해서다. 권리를 잃는 등기의무자가 신청에 협력하면 본인 의사에 반한 부실등기를 막을 수 있다. 독일·스위스처럼 등기원인서류를 공증받는 나라는 단독신청을 허용하지만, 한국은 공증을 요구하지 않는 대신 양 당사자의 공동신청으로 진정을 확보한다.

등기의무자의 표시가 등기기록과 맞지 않으면 신청은 각하된다(부동산등기법 제29조 제7호).

우리나라는 매매계약서를 공증받지 않아도 등기가 됩니다. 그래서 파는 사람의 협력을 등기 진정성의 안전장치로 삼는 것입니다.

등기기록의 형식만 보고 판단한다. 등기가 실행되면 기록 형식상 권리를 얻는 것으로 표시되는 자가 등기권리자, 권리를 잃는 것으로 표시되는 자가 등기의무자다. 실체법상 누가 진짜 권리자인지와는 별개로, 절차법에서는 등기기록상 형식으로만 가린다.

그래서 실체법상 권리자와 절차법상 등기권리자가 어긋날 수 있다. 갑→을→병으로 순차 이전된 뒤 갑이 병 명의 말소판결을 받아도, 병 명의 말소등기의 절차법상 등기권리자는 갑이 아니라 을이다. 병을 지우면 형식상 소유명의인이 을로 돌아가기 때문이다.

“누가 이득을 보느냐”가 아니라 “등기부에 누구 이름이 올라가고 내려가느냐”로 따진다는 뜻입니다.

법에 명시 규정이 있을 때만 단독신청이 허용된다(부동산등기법 제23조 제2항~제8항). 단독신청에는 두 갈래가 있다.

진정을 해칠 염려가 없는 경우 — 판결에 의한 등기, 관공서 촉탁등기(부동산등기법 제98조), 수용으로 인한 소유권이전등기(부동산등기법 제99조), 신탁등기 등.
성질상 공동신청이 불가능한 경우 — 상속·법인 합병 등 포괄승계등기, 미등기 부동산의 소유권보존등기(부동산등기법 제65조), 부동산표시 변경등기, 등기명의인표시 변경·경정등기 등.

단독신청은 반드시 부동산등기법에 근거 규정이 있어야 한다. 규정이 없으면 공동신청 원칙으로 돌아간다. 민법 제187조(판결·상속·공용징수에 의한 물권변동)는 단독신청의 근거가 아니라는 점을 주의해야 한다.

상속처럼 상대방이 이미 사망해 같이 신청할 수 없거나, 판결로 진정성이 확보된 경우에만 혼자 신청할 수 있습니다.