임대차 종료를 이유로 한 목적물 인도청구

임대인은 임대차계약의 종료를 원인으로 임차인에게 인도를 청구하고(77다1241 이유), 임차인은 갱신, 동시이행 등으로 다툰다. 종료 사유는 해지통고(민법 제635조 제1항)와 차임연체 해지(같은 법 제640조)처럼 조문마다 요건과 효력 시기가 다르다.

임대인은 목적물 인도청구에서 무엇을 주장하나?

임대인은 임대차계약의 종료를 원인으로 하여 임차인에게 임차건물의 명도를 구할 수 있다(77다1241 이유 「상고이유 제1점에 대하여」 단락). 임대차는 “당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다”(민법 제618조).

77다1241에서 원고와 피고는 원고소유 건물 중 지하실에 관하여 임차보증금, 월차임, 임차기간(1975.5.31까지)을 정한 임대차계약을 체결했고, 피고는 다방으로 이를 점유사용하고 있었다. 대법원은 원고가 임대차계약의 종료를 원인으로 하여 피고에게 임차건물의 명도를 구할 수 있다는 원심 판단을 정당하다고 보았다. 이 판단에는 다방의 영업허가 명의자가 따로 있으므로 그에게 명도를 구하여야 한다는 피고 주장을 배척한 뜻이 포함되어 있다고 보았다. 이 판결의 건물은 원고소유다.

임차인이 목적물을 반환하는 때의 원상회복은 민법 제654조가 “제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다”고 정한 데서 나온다. 같은 법 제615조는 “차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.”고 정한다.

소유권에 기한 청구와는 근거 조문이 다르다. 민법 제213조는 본문에서 “소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다”고 정하고 단서에서 “점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다”고 정하는 반면, 임대차 종료를 이유로 한 청구는 임대차계약과 그 종료를 원인으로 한다. 소유권에 기한 청구의 요건은 소유권에 기한 부동산인도·철거청구의 요건사실에서 다룬다.

임대차는 어떤 사유로 종료하나?

임대인은 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고, 건물 임대차의 차임연체 해지처럼 근거 조문이 정한 사유로 임대차가 종료되었다고 주장한다. 사유별 요건과 효력 시기는 다음과 같다.

주택임대차와 상가건물 임대차는 기간을 먼저 본다. 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 주택 임대차는 그 기간을 2년으로 보고, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(주택임대차보호법 제4조 제1항). 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 보고, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제9조 제1항).

임대차기간의 약정이 없는 동산 임대차는 상대방이 해지통고를 받은 날로부터 5일이 경과하면 해지의 효력이 생긴다(민법 제635조 제2항 제2호).

피고가 전차인인 건물인도 등 청구 2012다55860은 적법하게 전대된 임대물에 관하여 두 경우를 나누었다. 임대차계약이 해지 통고로 인하여 종료된 경우에는 임대인이 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못하고, 전차인이 통지를 받은 때부터 민법 제635조 제2항의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 반면 같은 법 제640조에 터 잡아 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달함에 따라 임대인이 해지하는 경우에는 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있다.

임대차기간이 만료한 뒤에도 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(민법 제639조 제1항 본문). 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다(같은 항 단서). 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다(같은 조 제2항).

계약의 갱신은 임대인의 인도청구에 어떤 항변이 되나?

임차인은 계약갱신을 요구했거나 임대인이 갱신거절의 통지를 하지 않아 임대차가 갱신되었다고 항변하고, 임대인은 갱신거절 사유가 있다고 주장한다. 등록 민간임대주택의 임대사업자는 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다(민간임대주택에 관한 특별법 제45조 제1항). 상가건물 임대차보호법은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 적용되지 않는다(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서). 그 초과 임대차에도 적용되는 조문을 정한 같은 법 제2조 제3항은 제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2 및 제19조를 들고, 제9조와 제10조 제4항은 들지 않는다(같은 조 제3항).

주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다(주택임대차보호법 제11조, 상가건물 임대차보호법 제16조). 민법 제640조·제646조 등도 일시사용하기 위한 임대차 또는 전대차인 것이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다(민법 제653조).

주택임대차의 갱신

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(주택임대차보호법 제6조 제1항). 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다(같은 항). 이 경우 존속기간은 2년으로 본다(같은 조 제2항). 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다(같은 조 제3항).

임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문). 다만 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하며(같은 조 제1항 단서), 그 가운데 차임연체·실거주·의무위반에 관한 것은 다음과 같다.

• 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호: 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호: 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
• 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제9호: 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(주택임대차보호법 제6조의3 제2항). 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다(같은 조 제3항).

제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다(주택임대차보호법 제6조의2). 제6조의3 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에도 제6조의2를 준용한다(같은 법 제6조의3 제4항).

상가건물 임대차의 갱신

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 본문). 다만 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하며(같은 항 단서), 차임연체와 의무위반에 관한 호는 다음과 같다.

• 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호: 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제8호: 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다(같은 조 제2항). 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다(같은 조 제4항). 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다(같은 조 제5항).

갱신거절에 관한 판결

상가건물 임대차보호법은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 정한다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리 정한다(제10조 제1항 제1호).

임차인이 법률 제17490호 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다(상가건물 임대차보호법 제10조의9).

점포 임대인이 인도를 구한 2020다255429는 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 보았다(판결요지 [1]). 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다(같은 판결 판결요지 [1]).

주택 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절하려면(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호), 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점의 증명책임은 임대인에게 있다(2022다279795 판결요지 [2]). 실제 거주하려는 의사는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없고, 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있다(같은 판결). 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 의사를 가지게 된 경위, 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정을 종합하여 판단할 수 있다(같은 판결). 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 이사 준비의 유무 및 내용도 함께 본다(같은 판결). 이 판결은 아파트 인도청구에서 갱신거절이 적법하다고 한 원심을 파기환송했다.

임차인이 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있다(2021다266631). 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신거절 기간 내에 제8호의 사유를 주장할 수 있다(같은 판결). 기간의 숫자는 현행 같은 법 제6조 제1항 전단이 정한다. 이 판결은 소유권이전등기를 마치고 임대인 지위를 승계한 양수인의 건물인도 청구를 받아들이지 않은 원심을 파기환송했다.

임차인은 어떤 항변으로 목적물 인도를 거절할 수 있나?

임차인은 보증금 반환의무나 부속물 매매대금 지급의무와의 동시이행을 들어 인도를 거절할 수 있다. 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있으나, 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다(민법 제536조 제1항).

보증금 반환의무와의 동시이행

임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계에 있다(77다1241 판결요지). 이에 반대되는 1962.3.29. 선고 4294민상939 판결에 표시된 견해는 이 판결로 폐기되었다(같은 판결 이유). 동시이행 항변이 인정될 때의 주문과 집행은 동시이행판결 반대의무 불이행과 청구이의에서, 공제 후 반환액의 계산은 임대차보증금반환청구의 요건사실에서 다룬다.

주택임대차보호법 제4조 제2항은 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다”고 정한다(주택임대차보호법 제4조 제2항). 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 “임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다”고 정한다(상가건물 임대차보호법 제9조 제2항). 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항이 보증금액 초과 임대차에도 적용한다고 열거한 조문에 제9조는 없다(같은 법 제2조 제3항).

부속물 매매대금 지급의무와의 동시이행

건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다(민법 제646조 제1항). 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 이 조에 의한 부속물매수청구권이 없다(88다카7245 판결요지).

임대인이 건물 부분의 인도와 손해배상을 구한 본소와 임차인의 반소가 함께 있던 2024다317332는 두 의무가 동시이행관계에 있다고 보았다. 하나는 임대차계약 종료로 발생한 임차인의 목적물 반환의무이고, 다른 하나는 임차인의 부속물매수청구권 행사로 발생한 임대인의 부속물 매매대금 지급의무다(판결요지 [1]).

임대인이 부속물 매매대금 지급의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임차인이 적법한 부속물매수청구권 행사 후에 목적물을 계속 점유하는 것을 불법점유라고 할 수 없다. 이 경우 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다(같은 판결 판결요지 [1]).

유치권과 비용상환

타인의 물건을 점유한 자는 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리가 있다(민법 제320조 제1항). 그 점유가 불법행위로 인한 경우에는 적용하지 아니한다(같은 조 제2항). 93다62119의 피고들은 소외 회사로부터 건물 일부를 임차한 임차인이고 원고 측은 신탁 수탁자·승계참가인이어서, 원고가 임대인 본인인 사건이 아니다. 대법원은 임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없다고 보았다. 따라서 그 채권으로 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다(판결요지 다).

임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조 제1항). 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 하고, 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다(같은 조 제2항). 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인하여 생긴 손해배상의 청구와 임차인이 지출한 비용의 상환청구는 임대인이 물건의 반환을 받은 날로부터 6월내에 하여야 한다(같은 법 제654조가 준용하는 민법 제617조). 토지임대차의 지상물매수청구는 토지임차인의 지상물매수청구권에서 다룬다.

원상회복 의무는 어디까지 미치나?

임차인이 임차물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하고, 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다(민법 제654조가 준용하는 같은 법 제615조).

임차인이 임대인에게 임대차(전세)보증금 반환을 구한 99다34697은 임대인의 동시이행 항변을 다음과 같이 제한했다. 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지, 임대인이 그를 이유로 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 보증금 반환을 거부할 수 있는 것은 아니다. 그런 경우 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거부하는 동시이행의 항변은 신의칙에 반하여 허용할 수 없다(판결요지 [1]).

99다34697에서 임차인은 금 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공했다(판결요지 [2]). 임대인은 금 125,226,670원의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다(같은 판결 판결요지 [2]).

임대차가 끝난 뒤에도 목적물을 점유한 임차인은 부당이득을 반환해야 하나?

대법원은 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물 부분을 계속 점유한 경우를 판단했다. 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다(2002다59481 판결요지 [2]).

이 판결은 임대인이 임차인에게서 보증금반환채권을 양수한 은행을 상대로 다툰 사건이고, 대법원은 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기환송했다.

부속물매수청구권을 행사한 뒤의 점유와 손해배상은 앞의 「부속물 매매대금 지급의무와의 동시이행」에서 본 2024다317332 판결요지 [1]이 정한다.

실무 체크포인트

• 종료 사유가 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고라면, 건물 임대인이 통고한 경우 상대방이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과했는지 확인한다(민법 제635조 제2항 제1호). 주택은 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차, 상가건물은 기간을 정하지 아니하거나 1년 미만으로 정한 임대차를 각각 2년, 1년으로 보고 임차인은 그 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다는 조문을 먼저 본다(주택임대차보호법 제4조 제1항, 상가건물 임대차보호법 제9조 제1항).
• 차임연체 해지라면 건물 기타 공작물의 임대차는 민법상 2기, 상가건물 임대차보호법은 3기의 차임액에 달했는지 본다(민법 제640조, 상가건물 임대차보호법 제10조의8). 민법 제640조 해지는 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 종료한다(2012다55860). 상가의 연체액은 법률 제17490호 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액을 제외하여 계산한다(상가건물 임대차보호법 제10조의9).
• 갱신 항변이 나오면 갱신거절 통지가 주택은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 상가건물은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 안에 있었는지 확인한다(주택임대차보호법 제6조 제1항, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항·제4항).
• 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절했다면 증명책임은 임대인에게 있으므로 거주 의사를 뒷받침하는 사정을 갖춘다(2022다279795 판결요지 [2]).
• 임차인이 보증금 반환과의 동시이행을 주장하면 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지가 반환의무의 대상이다(77다1241 판결요지).
• 원상회복 미비를 이유로 보증금 전액의 반환을 거부하는 경우, 미비가 사소하고 손해배상액이 근소하면 신의칙에 반한다(99다34697 판결요지 [1]).

관련

• 개념·해설
  양수금청구의 요건사실건물퇴거청구와 임차인의 점유권원임대차보증금반환청구의 요건사실소유권에 기한 부동산인도·철거청구의 요건사실동시이행판결 반대의무 불이행과 청구이의토지임차인의 지상물매수청구권
• 판례
  77다12412012다558602020다2554292022다2797952021다2666312024다31733299다3469793다621192002다5948188다카72452016다211309
• 법령
  민법 제320조민법 제536조민법 제615조민법 제618조민법 제626조민법 제635조민법 제639조민법 제640조민법 제646조민법 제654조주택임대차보호법 제4조주택임대차보호법 제6조주택임대차보호법 제6조의2주택임대차보호법 제6조의3상가건물 임대차보호법 제2조상가건물 임대차보호법 제9조상가건물 임대차보호법 제10조상가건물 임대차보호법 제10조의8상가건물 임대차보호법 제10조의9