담보권신탁이란 위탁자가 채권자가 아닌 수탁자를 (근)저당권자로 해 설정한 (근)저당권 자체를 신탁재산으로 맡기고, 채권자를 수익자로 지정하는 신탁이다(신탁법 제2조, 부동산등기법 제87조의2). 2011년 전부개정 신탁법이 신탁의 정의에 “담보권의 설정”을 넣으면서 도입됐다(신탁법 제2조).
쉽게 말하면 — 돈을 빌릴 때 담보로 잡히는 저당권을, 빌려준 사람(채권자)이 아니라 신탁회사(수탁자) 이름으로 잡아두고, 채권자는 그 담보의 이익을 받는 수익자가 되는 구조입니다. 부동산 자체가 아니라 “저당권”을 신탁에 맡기는 것이 특징입니다.
담보권신탁은 담보신탁과 무엇이 다른가?
담보권신탁은 소유권은 그대로 두고 (근)저당권만 수탁자 명의로 맡기는 점에서 담보신탁과 다르다. 담보신탁은 채무자가 부동산 소유권 자체를 수탁자에게 이전하고 채권자를 수익자로 지정한다. 담보권신탁에서는 부동산 소유권이 위탁자(또는 제3자)에게 남고, 수탁자는 저당권자로만 등기된다(부동산등기법 제87조의2).
담보신탁은 집의 소유권을 통째로 신탁회사에 넘기는 방식이고, 담보권신탁은 집은 그대로 두고 저당권만 신탁회사가 가지는 방식입니다.
담보권신탁의 효력과 등기는 어떻게 되는가?
담보권신탁의 가장 큰 효력은 수익권 양도만으로 사실상 담보권을 양도할 수 있다는 점이다. 채권자(수익자)가 채권을 넘기려 할 때 별도의 저당권이전등기 없이 수익권을 양도하면 되므로 자산유동화에 유리하다. 담보권자(수탁자)와 채권자(수익자)가 분리돼 있어 저당권의 부종성도 적용되지 않는다.
피담보채권이 이전돼도 저당권 일부이전등기 규정인 부동산등기법 제79조는 적용되지 않고, 수탁자가 신탁원부 기록의 변경등기만 신청한다(부동산등기법 제87조의2 제2항·제3항). 담보권신탁등기는 신탁을 원인으로 하는 (근)저당권설정등기와 1건의 신청정보로 일괄 신청한다. 피담보채권이 여럿이고 채권별로 등기사항이 다르면 채권별로 구분해 기록한다(부동산등기법 제87조의2 제1항).
보통 저당권을 다른 사람에게 넘기려면 저당권이전등기를 새로 해야 하지만, 담보권신탁에서는 수익권만 넘기면 됩니다. 그래서 채권을 사고파는 대규모 금융거래에서 시간과 비용을 아낄 수 있습니다.
실무 체크포인트
- (근)저당권설정등기와 신탁등기를 분리 신청하면 일괄신청 위반으로 각하 사유다(부동산등기법 제29조 제5호). 반드시 1건으로 신청한다.
- 등기 목적은 “(근)저당권설정 및 신탁”, 등기원인은 “○년 ○월 ○일 신탁”으로 적는다.
- 절차가 일반 저당권보다 복잡해 자산유동화·대규모 PF 등 특수 거래 외에는 활용 빈도가 낮다.
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