신탁등기 부동산에 수탁자를 등기의무자로 한 등기를 신청하면, 등기관은 신탁목적에 반하는 신청을 받아들일 수 없다(등기예규 제1799호 6.가). 위반 거래가 이미 이루어졌다면 수익자의 취소 요건과 행사기간을 따져야 한다(신탁법 제75조, 같은 법 제76조).
쉽게 말하면 — 신탁원부에 건물을 관리만 하고 팔 수 없도록 정한 경우입니다. 수탁자가 건물을 팔아 소유권을 넘기는 등기를 신청하면, 등기소는 신탁목적에 어긋나므로 받아들일 수 없습니다(등기예규 제1799호 6.가).
목적 위반 여부는 무엇으로 판단하는가?
신탁원부의 목적과 관리·처분·운용·개발 등 목적 달성 방법, 그 밖의 신탁 조항으로 판단한다(부동산등기법 제81조 제1항 제13호·제14호·제16호). 신탁원부는 신탁 내용을 적은 문서로, 등기기록의 일부다(같은 조 제3항). 등기사항증명서 발급 때 원부 사항의 증명도 함께 신청해야 원부가 포함된다(부동산등기규칙 제30조 제2항). 기록 내용은 신탁원부에서 설명한다.
임차권설정등기도 ‘관리신탁’이라는 이름만으로 판단할 수 없다. 임차권의 내용이 실제 신탁의 목적과 관리·처분 조건에 맞는지를 대조해야 한다(부동산등기법 제81조, 등기예규 제1799호 6.가).
등기관의 심사 대상은 신탁등기 부동산에 수탁자를 등기의무자로 한 신청이다(등기예규 제1799호 6.가). 수탁자는 신탁을 맡아 재산을 관리·처분하는 사람이고(신탁법 제2조), 등기의무자는 소유권을 넘기거나 임차권을 설정해 주는 쪽처럼 등기로 권리를 잃거나 제한받는 사람이다. 신탁재산으로 회복된 부동산 등에서는 명의인이 ‘소유자·공유자’로 표시되어도 수탁자를 겸하므로 같은 심사를 받는다(등기예규 제1799호 1.사.(2)~(4)).
위탁자의 동의가 있더라도 신청이 신탁목적에 반하면 등기관은 받아들일 수 없다(등기예규 제1799호 6.가).
법원이 요청한 압류·경매등기도 거절하는가?
수탁자를 등기의무자로 한 처분제한·강제경매·임의경매 등기의 촉탁은 받아들인다(등기예규 제1799호 6.나). 촉탁은 법원 등이 등기를 해 달라고 등기소에 요청하는 것이다.
등기소가 촉탁을 받아들이더라도 집행 자체가 허용되는지는 별도로 판단한다. 신탁재산에 대한 강제집행·경매·보전처분은 원칙적으로 금지되며, 신탁 전의 원인으로 생긴 권리나 신탁사무 처리상 생긴 권리에 기한 경우가 예외다(신탁법 제22조 제1항). 집행 허용 범위와 불복은 신탁재산에 대한 강제집행에서 설명한다.
위반 행위를 미리 막을 수 있는가?
수탁자의 위반 행위로 신탁재산에 회복할 수 없는 손해가 우려되면 수익자가 행위의 중지를 청구할 수 있다(신탁법 제77조 제1항). 법령이나 신탁행위로 정한 사항을 이미 위반했거나 위반할 우려가 있는 경우가 대상이다(같은 조 제1항). 이 중지청구를 ‘유지청구’라고 한다.
수익자는 신탁의 이익을 받는 사람이다(신탁법 제2조). 신탁행위는 신탁을 설정하는 계약·유언 등의 행위를 말한다(같은 법 제3조).
수익자가 여럿인 신탁에서는 위와 같은 위반이나 그 우려로 일부 수익자에게 회복할 수 없는 손해가 예상되는 경우에도 청구할 수 있다(신탁법 제77조 제2항).
수익권을 증권으로 발행하는 수익증권발행신탁에는 보유기간 조건을 정할 수 있다. 신탁행위로 제77조 제1항의 유지청구권을 6개월 전부터 계속 수익권을 가진 수익자만 행사하도록 정할 수 있으며, 더 짧은 기간도 가능하다(신탁법 제85조 제6항 제2호).
이미 한 거래는 누가 취소할 수 있는가?
신탁목적을 위반한 거래는 상대방이나 전득자가 그 법률행위 당시 위반을 알았거나 중대한 과실로 몰랐을 때 수익자가 취소할 수 있다(신탁법 제75조 제1항). 전득자는 거래 상대방에게서 다시 권리를 넘겨받은 사람이다. 수익자가 여럿이면 그중 한 사람이 한 취소는 다른 수익자를 위해서도 효력이 있다(같은 조 제2항).
수익증권발행신탁에서는 신탁행위로 총수익자 의결권의 3% 이상 수익권을 가진 수익자만 취소권을 행사하도록 정할 수 있다(신탁법 제85조 제6항 제1호 나목). 더 낮은 비율을 정할 수도 있다(같은 호).
취소권은 다음 기간을 모두 지켜 행사해야 하며, 어느 하나라도 지나면 행사할 수 없다(신탁법 제76조).
법률행위를 취소해도 등기기록이 자동으로 지워지지는 않으므로 말소등기를 별도로 신청해야 한다(부동산등기법 제23조). 신청인과 등기상 이해관계인의 승낙 등은 말소등기에서 설명한다.
수탁자에게는 어떤 책임을 물을 수 있는가?
수탁자의 의무 위반으로 신탁재산에 손해나 변경이 생기면 원상회복, 곧 재산을 원래 상태로 돌려놓는 것을 청구할 수 있다(신탁법 제43조 제1항·제2항). 다음 사정 중 하나가 있으면 원상회복 대신 손해배상을 청구할 수 있다(같은 조 제1항 단서).
- 원상회복이 불가능하거나 현저하게 곤란하다(신탁법 제43조 제1항 단서).
- 원상회복에 과다한 비용이 든다(신탁법 제43조 제1항 단서).
- 그 밖에 원상회복이 적절하지 않은 특별한 사정이 있다(신탁법 제43조 제1항 단서).
재산을 맡긴 위탁자와 수익자가 청구할 수 있고, 수탁자가 여럿이면 다른 수탁자도 청구할 수 있다(신탁법 제43조 제1항). 다만 위탁자의 권리는 신탁행위로 전부 또는 일부를 배제할 수 있다(같은 법 제9조 제1항). 수익자가 없는 특정 목적을 위한 목적신탁에서는 이러한 제한이 허용되지 않는다(같은 조 제2항).
실무 체크포인트
- 거래 전에는 등기사항증명서와 신탁원부를 함께 읽고, 신청할 권리의 내용과 신탁 조항을 대조한다(등기예규 제1799호 1-1.가.(2), 6.가).
- 위반 행위가 예상되면 위반 내용과 회복할 수 없는 손해 우려를 뒷받침할 자료를 정리한다(신탁법 제77조).
- 거래가 이루어졌다면 법률행위일과 취소 원인을 안 날을 각각 기록한다. 수탁자가 목적을 위반한 법률행위 당시 상대방·전득자의 인식을 보여 주는 자료도 확보한다(신탁법 제75조, 같은 법 제76조).
신탁 설정 때의 신청인과 서류는 신탁등기 신청에서 설명한다.
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