신탁목적에 반하는 등기란 신탁등기가 된 부동산에 대해 수탁자를 등기의무자로 하는 등기 중 신탁원부에 적힌 신탁목적에 어긋나는 처분·설정 등기를 말한다(부동산등기법 제81조). 등기관은 그런 신청이 신탁목적에 반하는지 심사해 반하면 수리할 수 없다(등기예규 제1799호).
쉽게 말하면 — 신탁된 부동산은 신탁원부에 정해진 목적(예: 관리만, 또는 관리·처분)대로만 다룰 수 있습니다. 그 목적에 어긋나는 등기는 등기소가 받아주지 않습니다.
등기관은 신탁목적 위반을 심사하는가?
심사한다. 신탁등기가 된 부동산에 수탁자를 등기의무자로 하는 등기 신청이 있으면, 등기관은 그 신청이 신탁목적에 반하는지 심사해야 한다(등기예규 제1799호). 신탁목적에 반하지 않으면 위탁자의 동의 없이도 수리하고, 신탁목적에 반하면 위탁자의 동의가 있어도 수리할 수 없다. 판단 자료는 신탁원부에 적힌 신탁목적·관리방법·신탁조항이다(부동산등기법 제81조).
신탁원부에 “관리만 한다”고 적혀 있으면 그 부동산을 파는 등기는 받아주지 않습니다. 위탁자가 팔아도 된다고 동의해도 마찬가지입니다.
대표적인 위반 사례는?
대표적으로 관리신탁에서의 처분이 있다. 신탁목적이 신탁재산의 관리만으로 한정된 경우, 처분에 따른 소유권이전등기는 신탁목적에 반하므로 수리될 수 없다(등기예규 제1799호). 신탁등기가 된 토지에 수탁자를 등기의무자로 하는 임차권설정등기도, 등기관이 신탁목적 위반 여부를 심사해 반하지 않을 때만 수리한다.
관리만 맡긴 신탁인데 그 부동산을 팔거나 임대하려 하면 목적 위반입니다. 신탁원부에 처분·임대 권한이 적혀 있어야 가능합니다.
위반 처분이 이미 마쳐졌으면 어떻게 되는가?
등기관의 심사는 사전·형식적 통제다. 일단 신탁목적 위반 등기가 마쳐진 경우의 사후 효력은 수익자의 취소권 문제가 된다. 수탁자가 신탁목적을 위반해 신탁재산을 처분하면, 수익자는 상대방·전득자가 위반 사실을 알았거나 중대한 과실로 몰랐을 때만 그 처분을 취소할 수 있다(신탁법 제75조). 선의·무중과실의 제3자에게는 취소가 제한되므로, 등기관의 사전 불수리가 가장 효과적인 통제다.
이미 목적 위반 등기가 되어 버리면 되돌리기 어렵습니다. 상대방이 사정을 몰랐고 알 수 없었으면 취소가 안 되기 때문입니다.
실무 체크포인트
- 신탁등기 부동산에 수탁자 명의로 처분·임차권 등 등기를 신청할 때는 반드시 신탁원부의 신탁목적·관리방법을 먼저 확인한다. 목적이 좁게 한정돼 있으면 위반 위험이 크다.
- 관리신탁에서 처분이 필요하면 신탁원부 변경 후 처분하거나 신탁 종료 후 처분하는 것이 안전하다.
- 수탁자가 신탁재산을 임대하려면 신탁원부에 임대 권한이 명시돼 있어야 안전하다.
- 신탁목적 위반은 수탁자의 충실의무 위반이 될 수 있어 손해배상책임이 발생할 수 있다.
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