상속·유증 사건의 관할 특례

당사자나 채권자는 2025년 1월 31일부터 부동산등기법 제7조의3에 따라 상속·유증으로 인한 소유권이전등기 등을 부동산 소재지 관할 등기소가 아닌 등기소에도 신청할 수 있다(같은 법 제7조, 부동산등기규칙 제164조 제1항, 등기예규 제1795호 제2조). 다만 관공서의 대위 촉탁이나 소유권보존등기, 소유권 외 권리이전등기에는 이 특례가 적용되지 않는다(부동산등기규칙 제164조 제2항, 등기예규 제1795호 제2조 제5항·제6항).

관할 등기소가 아닌 곳에도 신청할 수 있는 상속·유증 등기는 무엇인가

당사자는 부동산등기법 제7조의3과 부동산등기규칙 제164조 제1항이 정한 상속·유증 사건의 등기를 부동산 소재지 관할 등기소가 아닌 등기소에도 신청할 수 있다(등기예규 제1795호 제2조). 원래 등기사무는 부동산 소재지 관할 등기소가 담당하고(부동산등기법 제7조 제1항), 여러 등기소 관할 부동산에 관하여 소유권보존등기를 제외하고 등기목적과 등기원인이 동일하거나 대법원규칙으로 정하는 등기를 신청할 때에는 그중 하나의 관할 등기소에서 일괄 처리할 수 있다(같은 법 제7조의2 제1항, 상속등기 물건의 관할등기소가 다를때 일괄등기신청 방법). 이에 더하여 2025년 1월 31일부터 시행된 부동산등기법 제7조의3은 해당 부동산의 관할 등기소가 아닌 등기소도 상속·유증 등기사무를 담당할 수 있는 특례를 신설하였다.

부동산등기규칙 제164조 제1항과 등기예규 제1795호 제2조 제1항부터 제4항에 따라 관할 등기소가 아닌 등기소에 신청할 수 있는 등기는 다음 네 가지다.

• 상속으로 인한 소유권이전등기(부동산등기규칙 제164조 제1항 제1호, 등기예규 제1795호 제2조 제1항)
• 상속으로 인한 소유권이전등기를 마친 후 협의분할(조정 또는 심판에 의한 분할 포함), 협의해제(재협의 포함), 상속포기수리 심판, 협의분할취소 재판 등을 원인으로 하여 하는 경정등기 및 위 원인으로 상속인 전부가 교체될 때 단독 상속등기 신청을 위해 기존 상속등기를 공동으로 말소 신청하는 등기(부동산등기규칙 제164조 제1항 제2호, 등기예규 제1795호 제2조 제2항 각 호)
• 포괄유증 및 특정유증으로 인한 소유권이전등기로서 유증자로부터 직접 또는 이미 상속등기가 마쳐진 경우 상속인으로부터 수증자 명의로 이전하는 등기(부동산등기규칙 제164조 제1항 제1호, 등기예규 제1795호 제2조 제3항 각 호)
• 위 상속·유증 등기들에 관하여 채권자가 부동산등기법 제28조에 따라 대위하여 신청하는 등기(등기예규 제1795호 제2조 제4항)

이 가운데 상속등기 후 경정등기나 상속인 전부 교체에 따른 기존 상속등기 말소 신청은 2025년 1월 31일 전에 이미 마쳐진 상속사건에 대해서도 관할 특례가 적용된다(등기예규 제1795호 부칙 제2조).

어떤 경우에는 관할 특례가 적용되지 않는가

상속이나 유증과 관련된 등기라 하더라도 부동산등기규칙 제164조 제2항과 등기예규 제1795호 제2조 제5항·제6항이 제외하는 사건에는 부동산등기법 제7조의3의 관할 특례가 적용되지 않는다. 따라서 이러한 사건은 관련 사건의 관할 특례(같은 법 제7조의2) 등 다른 특례에 해당하지 않는 한 원칙대로 부동산 소재지 관할 등기소에 신청하거나 촉탁해야 한다(같은 법 제7조 제1항).

관할 특례 적용 대상에서 제외되는 등기는 다음과 같다.

• 관공서가 체납처분으로 인한 압류등기(부동산등기법 제96조)나 토지수용으로 인한 소유권이전등기(같은 법 제99조 제2항)를 촉탁하기 위하여 상속으로 인한 소유권이전등기, 상속등기의 경정등기 및 말소등기를 대위 촉탁하는 경우(부동산등기규칙 제164조 제2항, 등기예규 제1795호 제2조 제5항, 관공서의 상속등기 촉탁)
• 미등기 부동산에 관하여 상속인이나 포괄수증자가 부동산등기법 제65조 제1호에 따라 신청하는 소유권보존등기(등기예규 제1795호 제2조 제6항, 소유권보존등기(상속))
• 상속 또는 유증을 원인으로 한 저당권·전세권 등 소유권 이외의 권리이전등기 신청(등기예규 제1795호 제2조 제6항, 소유권 외 권리의 상속등기 신청)
• 등기원인이 발생한 뒤 상속이나 합병 등이 있어 부동산등기법 제27조에 따라 포괄승계인이 신청하는 등기(등기예규 제1795호 제2조 제6항, 상속인에 의한 등기)

신청서 기재와 등기기록 표시는 어떻게 이루어지는가

신청인이 관할 특례에 따라 등기를 신청할 때에는 신청서 상단에 부동산등기법 제7조의3에 따른 등기신청이라는 뜻을 신청정보로 제공해야 한다(부동산등기규칙 제164조의2, 등기예규 제1795호 제3조). 이를 통해 접수 등기소는 해당 신청이 소재지 관할에 따른 신청인지, 상속·유증 사건의 관할 특례에 따른 신청인지를 구별하여 접수한다.

등기관이 관할 특례 신청에 따라 등기를 마칠 때에는 등기기록 갑구의 권리자 및 기타사항란에 접수 등기소를 기록한다(부동산등기규칙 제164조의3, 같은 규칙 제163조의4 제1항, 등기예규 제1795호 제4조 제1항). 다만 등기를 신청받은 등기소가 그 부동산을 원래 관할하는 등기소인 경우에는 갑구 권리자 및 기타사항란에 접수 등기소를 따로 기록하지 않는다(부동산등기규칙 제163조의4 제2항, 등기예규 제1795호 제4조 제2항).

보정·취하와 등기 완료 후 경정등기는 어느 등기소에서 처리하는가

신청인이 등기신청에 관한 보정을 하거나 등기신청을 취하(부동산등기규칙 제51조)할 때에는 그 등기를 신청한 등기소에 해야 한다(같은 규칙 제164조의3, 같은 규칙 제163조의5, 등기예규 제1795호 제5조). 심사 중인 등기신청 사건의 처리는 접수받은 등기소의 등기관이 담당하기 때문이다.

관할 특례에 따라 등기가 마쳐진 뒤에 등기상 착오나 빠진 부분이 발견되어 당사자가 부동산등기법 제32조에 따른 경정등기를 신청할 때에는 그 등기를 처리한 등기소에 신청해야 한다(부동산등기규칙 제164조의3, 같은 규칙 제163조의6 제1항, 등기예규 제1795호 제6조 제1항). 등기의 착오나 빠진 부분이 등기관의 잘못으로 인한 경우에도 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 때에는 그 승낙이 있어야 하며 원칙적으로 그 등기를 마친 등기소의 등기관이 직권으로 경정등기를 해야 한다(부동산등기법 제32조 제2항, 부동산등기규칙 제163조의6 제2항, 등기예규 제1795호 제6조 제2항). 다만 등기기록상 오기나 빠진 부분이 명백한 때에는 부동산 소재지 관할 등기소의 등기관도 직권경정을 할 수 있다(같은 조 제3항, 등기예규 제1795호 제6조 제3항).

실무 체크포인트

• 신청하려는 등기가 상속·유증으로 인한 소유권이전등기, 상속등기 후 협의분할 등에 따른 경정·공동말소등기, 또는 이에 대한 채권자 대위신청에 해당하는지 먼저 확인한다(부동산등기법 제7조의3, 부동산등기규칙 제164조 제1항, 등기예규 제1795호 제2조 제1항~제4항).
• 미등기 상속 부동산의 소유권보존등기(부동산등기법 제65조 제1호), 저당권·전세권 등 소유권 외 권리의 상속·유증 이전등기, 같은 법 제27조의 포괄승계인 등기신청, 관공서의 대위 촉탁은 상속·유증 사건의 관할 특례에서 제외되므로 다른 관할 특례에 해당하지 않는 한 부동산 소재지 관할 등기소에 제출한다(부동산등기규칙 제164조 제2항, 등기예규 제1795호 제2조 제5항·제6항).
• 관할 등기소가 아닌 등기소에 신청할 때에는 신청서 상단에 부동산등기법 제7조의3에 따른 등기신청이라는 뜻을 반드시 기재한다(부동산등기규칙 제164조의2, 등기예규 제1795호 제3조).
• 신청 후 보정이나 취하(부동산등기규칙 제51조), 그리고 등기 완료 후 착오·유루에 따른 부동산등기법 제32조 경정등기 신청은 부동산 소재지 관할 등기소가 아니라 해당 등기를 신청·처리한 등기소에 제출한다(부동산등기규칙 제163조의5, 같은 규칙 제163조의6 제1항, 등기예규 제1795호 제5조·제6조).

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