상속인에 의한 등기는 등기원인이 발생한 뒤 등기권리자나 등기의무자에게 상속이 생긴 경우, 상속인이 그 지위를 이어받아 등기를 신청하는 제도다. 부동산등기법 제27조는 등기원인이 발생한 후에 등기권리자 또는 등기의무자에 대하여 상속이나 그 밖의 포괄승계가 있으면 상속인이나 그 밖의 포괄승계인이 그 등기를 신청할 수 있다고 정한다. 상속 자체를 원인으로 하는 상속등기와, 피상속인이 생전에 맺은 거래를 상속인이 이어받아 신청하는 등기를 구별해야 한다.
쉽게 말하면 — 돌아가신 분이 이미 매매계약을 했거나 등기를 받을 지위에 있었는데 등기 전에 사망한 경우입니다. 그때 상속인이 돌아가신 분의 등기 신청 지위를 이어받아 절차를 진행할 수 있습니다.
적용 구조
핵심은 등기원인이 먼저 발생하고 그 뒤 상속이 생겼는지다. 예를 들어 피상속인이 생전에 부동산을 매수했지만 이전등기를 받기 전에 사망했다면, 상속인이 등기권리자의 지위를 이어받아 이전등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제27조). 반대로 피상속인이 생전에 부동산을 매도하고 사망했다면, 상속인이 등기의무자의 지위를 이어받아 매수인에게 이전등기를 해 주는 구조가 된다.
이때 중간의 상속등기는 필요 없다. 피상속인 명의에서 상대방 명의로 바로 이전등기가 되고, 상속인 명의를 거치지 않는다. 권리변동의 원인이 피상속인 생전에 이미 성립했기 때문이다(자세한 내용은 상속등기중간생략).
상속인이 신청하려면 상속이 있었다는 사실을 증명하는 정보를 등기소에 제공해야 한다(부동산등기규칙 제49조). 규칙은 가족관계등록에 관한 정보 또는 법인등기사항에 관한 정보 등 상속 그 밖의 포괄승계가 있었다는 사실을 증명하는 정보를 첨부정보로 정한다. 이 밖에 등기원인을 증명하는 정보 등 일반적인 첨부정보도 함께 제공해야 한다(부동산등기규칙 제46조). 상속인 전원의 지위가 확인되지 않으면 신청 구조가 흔들린다.
이 제도는 “상속등기” 자체와 다릅니다. 돌아가신 분의 권리나 의무를 이어받아, 원래 하려던 등기를 상속인이 대신 진행하는 장면입니다. 이 경우 상속인 이름으로 등기를 먼저 바꾸지 않고, 돌아가신 분 이름에서 상대방 이름으로 바로 넘깁니다.
상속등기와의 구별
상속인에 의한 등기와 상속등기는 다르다. 상속등기는 상속 자체를 원인으로 피상속인 명의를 상속인 명의로 바꾸는 소유권이전등기이고, 상속인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제3항). 반면 상속인에 의한 등기는 피상속인이 생전에 맺은 거래(매매·증여 등)의 등기를 상속인이 이어받아 신청하는 것이라, 등기원인은 상속이 아니라 그 생전 거래다.
상속인에 의한 등기는 등기의무자 쪽에서 신청하는 경우 공동신청이 원칙이다. 피상속인이 매도인이었다면 상속인이 등기의무자, 매수인이 등기권리자가 되어 함께 신청한다. 상속등기가 상속인 단독신청인 것과 다르다.
상속등기는 “상속받아서 내 이름으로 바꾸는” 등기라 상속인 혼자 신청합니다. 상속인에 의한 등기는 “돌아가신 분이 하던 거래를 마무리하는” 등기라, 상대방과 함께 신청하는 경우가 많습니다.
실무 체크포인트
- 등기원인이 상속 전에 발생했는지 먼저 확인한다.
- 피상속인이 등기권리자였는지 등기의무자였는지 구분한다.
- 상속인 전원을 가족관계등록 자료와 제적 자료로 확정한다.
- 상속포기자가 있으면 포기 수리 심판과 소급효를 반영해 신청인을 정리한다.
- 포괄승계 증명정보를 첨부정보로 제공한다(부동산등기규칙 제49조).
- 등기의무자 지위 승계이면 상대방과 공동신청 구조인지 확인한다.
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