소유권이전등기청구의 요건사실

매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구의 요건사실은 “원·피고 사이에 그 부동산에 관한 매매계약이 체결된 사실” 하나다(민법 제563조). 매매계약이 성립하면 매수인은 매도인에게 소유권이전등기에 협력할 것을 청구할 권리를 가진다(민법 제186조·민법 제568조).

쉽게 말하면 — 부동산을 산 사람이 판 사람에게 “내 이름으로 등기를 넘겨달라”고 요구하는 소송입니다. 소송에서 이기려면 “샀다”는 계약 사실만 밝히면 되고, 내가 대금을 다 냈는지나 그 부동산이 정말 파는 사람 것이었는지까지 증명할 필요는 없습니다.

청구원인 요건사실은 무엇인가

매매계약 체결 사실만 주장·증명하면 된다(민법 제563조). 매매계약 체결만으로 매수인의 등기청구권이 생기기 때문이다.

매매예약을 한 경우에는, 예약 체결 사실과 예약완결의 의사표시를 한 사실을 증명하면 매매계약 체결을 갈음한다. 예약완결의 의사표시는 소장 송달로도 할 수 있다.

계약서에 “매매”라고 적혀 있고 양쪽이 서명했다면 그것으로 충분합니다. 돈을 아직 안 냈더라도 등기를 청구할 수 있고, 다만 상대방이 “잔금부터 내라”고 맞설 수 있을 뿐입니다.

등기원인(매매 일자)을 반드시 특정한다. “피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2015. 10. 1. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라”가 기본형이다.

매도인이 사망해 상속인을 상대로 청구하면, 법정상속분에 따른 지분이전등기를 구한다.
매수인의 이전등기청구권이 제3자에게 (가)압류된 경우, 법원은 “가압류의 집행해제를 조건으로” 판결한다(대법원 98다42615 판결). 이때는 청구취지를 해제조건부로 바꾼다.

가장 흔한 항변은 동시이행 항변과 계약해제 항변이다.

동시이행 항변 — 매도인은 잔금을 받을 때까지 등기를 거절할 수 있다(민법 제536조·민법 제568조). 이에 매수인은 잔금 지급 또는 이행제공의 계속을 증명해 항변을 깰 수 있다(대법원 2012다65294 판결).

계약해제 항변 — 매도인이 매수인의 이행지체를 이유로 해제한다(민법 제544조). 이행 최고와 해제 통지가 도달한 사실을 매도인이 증명한다. 계약금에 의한 약정해제(해약금 해제)는 이행 착수 전까지만 가능하다(민법 제565조).

매매계약서가 핵심 증거다. 동시이행 항변에 대한 재항변(잔금 지급·이행제공)에는 입금 내역, 이행수령 최고서가 쓰인다. 해제 항변에는 최고서·해제통지서(내용증명)가 증거가 된다.

대금 완납을 청구원인에 쓰지 않는다. 등기청구권은 계약 체결만으로 발생하므로(민법 제563조), 대금 지급은 청구원인이 아니라 동시이행 항변에 대한 재항변 단계에서 다룬다. 소장에 잔금까지 미리 끌어들이면 쟁점만 흐려진다.
이전등기청구권에 (가)압류가 걸렸는지 먼저 확인한다. 가압류가 있으면 청구취지를 “집행해제를 조건으로” 바꿔야 하고(대법원 98다42615 판결), 그대로 두면 무조건 인용 판결을 받지 못한다. 등기부와 채권 압류 여부를 등기 전에 점검한다.
상속인을 상대로 할 때는 법정상속분을 미리 계산한다. 매도인이 사망하면 상속인별 지분이전등기를 구해야 하므로, 가족관계등록부로 상속인과 지분을 확정해 둔다.
1필지 일부를 매수한 경우 분할 절차를 함께 준비한다. 토지 일부에 대한 이전등기는 분필이 선행되어야 하므로, 분할측량·감정 신청을 검토한다.