매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구의 요건사실은 “원·피고 사이에 그 부동산에 관한 매매계약이 체결된 사실” 하나다(민법 제563조). 매매계약이 성립하면 매수인은 매도인에게 소유권이전등기에 협력할 것을 청구할 권리를 가진다(같은 법 제186조·같은 법 제568조).
쉽게 말하면 — 부동산을 산 사람이 판 사람에게 “내 이름으로 등기를 넘겨달라”고 요구하는 소송입니다. 소송에서 이기려면 “샀다”는 계약 사실만 밝히면 되고, 내가 대금을 다 냈는지나 그 부동산이 정말 파는 사람 것이었는지까지 증명할 필요는 없습니다.
청구원인 요건사실은 무엇인가
매매계약 체결 사실만 주장·증명하면 된다(민법 제563조). 매매계약 체결만으로 매수인의 등기청구권이 생기기 때문이다.
- 매수인이 대금을 지급했다는 사실은 청구원인이 아니다. 잔금 미지급은 매도인의 동시이행 항변 사유일 뿐이다(민법 제536조·민법 제568조).
- 목적물이 매도인 소유라는 사실도 증명할 필요가 없다. 타인 권리의 매매도 유효하기 때문이다(민법 제569조).
매매예약을 한 경우에는, 예약 체결 사실과 예약완결의 의사표시를 한 사실을 증명하면 매매계약 체결을 대신한다. 예약완결의 의사표시는 소장 송달로도 할 수 있다.
계약서에 “매매”라고 적혀 있고 양쪽이 서명했다면 그것으로 충분합니다. 돈을 아직 안 냈더라도 등기를 청구할 수 있고, 다만 상대방이 “잔금부터 내라”고 맞설 수 있을 뿐입니다.
청구취지는 어떻게 쓰는가
등기원인(매매 일자)을 반드시 특정한다. “피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2015. 10. 1. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라”가 기본형이다.
- 매도인이 사망해 상속인을 상대로 청구하면, 법정상속분에 따른 지분이전등기를 구한다.
- 매수인의 이전등기청구권이 제3자에게 (가)압류된 경우, 법원은 “가압류의 집행해제를 조건으로” 판결한다(대법원 98다42615 판결). 이때는 청구취지를 해제조건부로 바꾼다.
매도인은 어떤 항변을 하는가
가장 흔한 항변은 동시이행 항변과 계약해제 항변이다.
동시이행 항변 — 매도인은 잔금을 받을 때까지 등기를 거절할 수 있다(민법 제536조·같은 법 제568조). 이에 매수인은 잔금 지급 또는 이행제공의 계속을 증명해 항변을 깰 수 있다(대법원 2012다65294 판결).
계약해제 항변 — 매도인이 매수인의 이행지체를 이유로 해제한다(민법 제544조). 이행 최고와 해제 통지가 도달한 사실을 매도인이 증명한다. 계약금에 의한 약정해제(해약금 해제)는 이행 착수 전까지만 가능하다(같은 법 제565조).
어떤 증거가 필요한가
매매계약서가 핵심 증거다. 동시이행 항변에 대한 재항변(잔금 지급·이행제공)에는 입금 내역, 이행수령 최고서가 쓰인다. 해제 항변에는 최고서·해제통지서(내용증명)가 증거가 된다.
실무 체크포인트
- 대금 완납을 청구원인에 쓰지 않는다. 등기청구권은 계약 체결만으로 발생하므로(민법 제563조), 대금 지급은 청구원인이 아니라 동시이행 항변에 대한 재항변 단계에서 다룬다. 소장에 잔금까지 미리 끌어들이면 쟁점만 흐려진다.
- 이전등기청구권에 (가)압류가 걸렸는지 먼저 확인한다. 가압류가 있으면 청구취지를 “집행해제를 조건으로” 바꿔야 하고(대법원 98다42615 판결), 그대로 두면 무조건 인용 판결을 받지 못한다. 등기부와 채권 압류 여부를 등기 전에 점검한다.
- 상속인을 상대로 할 때는 법정상속분을 미리 계산한다. 매도인이 사망하면 상속인별 지분이전등기를 구해야 하므로, 가족관계등록부로 상속인과 지분을 확정해 둔다.
- 1필지 일부를 매수한 경우 분할 절차를 함께 준비한다. 토지 일부에 대한 이전등기는 분필이 선행되어야 하므로, 분할측량·감정 신청을 검토한다.
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례
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