등기의 효력이란 유효하게 마쳐진 등기가 만들어 내는 법률효과를 통틀어 말한다. 권리변동적 효력·대항력·순위확정적 효력·추정력 등이 있다. 핵심은 법률행위로 인한 부동산 물권변동은 등기를 해야 효력이 생긴다는 권리변동적 효력이다(민법 제186조).
쉽게 말하면 — 등기를 하면 권리가 생기고, 남에게 내 권리를 주장할 수 있고, 먼저 등기한 순서대로 우선순위가 정해집니다. 등기가 가진 여러 힘을 한데 묶어 부르는 말입니다.
권리변동적 효력이란?
법률행위로 인한 부동산 물권의 득실변경은 등기를 해야 효력이 생긴다(민법 제186조). 이것이 등기의 가장 기본 효력이다. 등기가 없으면 당사자 사이에서도 물권변동이 일어나지 않는다(민법 제186조). 이를 성립요건주의라 한다.
등기를 해야 비로소 권리가 옮겨집니다. 등기 전에는 계약을 했어도 권리가 그대로입니다.
대항력과 순위확정적 효력은?
등기를 마치면 그 권리를 제3자에게 주장할 수 있다(대항력). 또 같은 부동산에 여러 등기가 있으면 등기한 순서로 순위가 정해진다(부동산등기법 제4조). 같은 구에서는 순위번호로, 다른 구 사이에서는 접수번호로 가린다(부동산등기법 제4조). 부기등기의 순위는 주등기의 순위를 따른다(부동산등기법 제5조).
먼저 등기한 사람이 앞순위가 됩니다. 예를 들어 한 집에 1순위·2순위 근저당이 있으면, 경매 때 1순위가 먼저 돈을 받습니다.
등기에 추정력은 있지만 공신력은 없다
등기된 권리는 그에 맞는 실체적 권리관계가 존재한다고 추정된다(등기의 추정력). 다만 추정력은 반증으로 깨진다(법률상 추정). 반면 우리 법은 등기에 공신력을 인정하지 않는다. 무효인 등기를 믿고 거래한 제3자도 보호받지 못한다(공시의 원칙과 공신의 원칙). 추정력과 공신력은 다른 개념이다.
등기된 대로 권리가 있을 거라고 일단 추정은 해 주지만(추정력), 그 등기가 가짜였을 때 믿고 산 사람까지 지켜주지는 않습니다(공신력 없음).
실무 체크포인트
- 등기는 효력발생요건이므로, 계약 후 잔금까지 치렀어도 등기를 마치기 전에는 의뢰인이 소유자가 아니다. 등기 신청을 서둘러야 한다.
- 순위는 접수 시점이 좌우한다. 근저당·가압류가 경합할 수 있는 거래에서는 접수 순서 확보가 실무의 관건이다.
- 추정력은 증명책임 전환의 효력일 뿐 공신력이 아니다. 등기부를 믿었다는 사정만으로 권리가 보장되지 않으니 권리관계를 직접 검증한다.
관련
- 개념·해설
- 법령
🚩 오류 신고·수정 제안
잘못된 내용이나 법 개정으로 바뀐 부분을 발견하셨나요? 알려주시면 검토해 반영합니다.
