등기의 효력이란 유효하게 마쳐진 등기가 만들어 내는 법률효과를 통틀어 말한다. 권리변동적 효력·대항력·순위확정적 효력·추정력 등이 있다. 핵심은 법률행위로 인한 부동산 물권변동은 등기를 해야 효력이 생긴다는 권리변동적 효력이다(민법 제186조).
쉽게 말하면 — 등기를 하면 권리가 생기고, 남에게 내 권리를 주장할 수 있고, 먼저 등기한 순서대로 우선순위가 정해집니다. 등기가 가진 여러 힘을 한데 묶어 부르는 말입니다.
권리변동적 효력이란?
법률행위로 인한 부동산 물권의 득실변경은 등기를 해야 효력이 생긴다(민법 제186조). 이것이 등기의 가장 기본 효력이다. 등기가 없으면 당사자 사이에서도 물권변동이 일어나지 않는다. 다만 상속·공용징수·형성판결·경매 등 법률 규정에 의한 취득은 등기 없이 생기고, 처분하려면 등기해야 한다(같은 법 제187조).
등기신청은 신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된다. 등기관이 등기를 마쳐야 효력이 생기지만, 마친 등기의 효력은 접수한 때부터 발생한다(부동산등기법 제6조). 종이 등기부 시절의 판례이지만, 등기 기재의 적정 여부를 확인하는 등기관의 교합인이 빠졌다는 사정만으로 그 등기가 부존재한다고 볼 수는 없다고 한 결정도 같은 방향이다(77마262). 따라서 마침은 효력의 조건이고 접수는 그 효력의 기준시점이다.
등기를 해야 비로소 권리가 옮겨집니다. 등기 전에는 계약을 했어도 권리가 그대로입니다.
대항력과 순위확정적 효력은?
법률행위로 생긴 부동산 물권은 등기로 성립하므로 제3자 관계에서도 그 권리를 주장할 수 있다. 별도의 대항요건을 하나 더 갖추는 구조는 아니다. 같은 부동산에 여러 등기가 있으면 법률에 다른 규정이 없는 한 등기한 순서로 순위가 정해진다(부동산등기법 제4조 제1항). 같은 구에서는 순위번호로, 다른 구 사이에서는 접수번호로 정해진다(같은 조 제2항). 부기등기의 순위는 주등기의 순위를 따르되, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간에는 그 등기 순서에 따른다(같은 법 제5조).
먼저 등기한 사람이 앞순위가 됩니다. 예를 들어 한 집에 1순위·2순위 근저당이 있으면, 경매 때 1순위가 먼저 돈을 받습니다.
등기에 추정력은 있지만 공신력은 없다
등기된 권리는 그에 맞는 실체적 권리관계가 존재한다고 추정된다(등기의 추정력). 이 추정력은 제3자뿐 아니라 전 소유자에 대해서도 미치고, 등기명의자가 등기원인 행위의 태양이나 과정을 다소 다르게 주장하더라도 그 사실만으로는 깨어지지 않는다(99다65462). 다만 추정력은 반증으로 깨진다(법률상 추정). 반면 우리 법은 등기에 공신력을 인정하지 않는다. 무효인 등기를 믿고 거래한 제3자도 보호받지 못한다(공시의 원칙과 공신의 원칙). 추정력과 공신력은 다른 개념이다.
등기된 대로 권리가 있을 거라고 일단 추정은 해 주지만(추정력), 그 등기가 가짜였을 때 믿고 산 사람까지 지켜주지는 않습니다(공신력 없음).
실무 체크포인트
- 법률행위에 따른 등기는 효력발생요건이므로 계약 후 잔금까지 치렀어도 등기를 마치기 전에는 의뢰인이 소유자가 아니다(민법 제186조).
- 등기관이 등기를 마치면 접수한 때부터 효력이 발생한다. 근저당·가압류가 경합할 수 있는 거래에서는 접수 순서 확보가 중요하다(부동산등기법 제6조 제2항).
- 추정력은 증명책임 전환의 효력일 뿐 공신력이 아니다. 등기부를 믿었다는 사정만으로 권리가 보장되지 않으니 권리관계를 직접 검증한다.
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