물권법정주의란 물권의 종류와 내용은 법률이나 관습법으로만 정할 수 있고, 당사자가 마음대로 새 물권을 만들거나 그 내용을 바꿀 수 없다는 원칙이다(민법 제185조). 민법은 “물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다”고 정한다(같은 조).
쉽게 말하면 — 부동산에 걸 수 있는 권리의 메뉴가 법으로 정해져 있다는 뜻입니다. 소유권·전세권·저당권처럼 법이 정한 권리만 쓸 수 있고, “내 마음대로 만든 새로운 권리”를 부동산에 붙일 수는 없습니다.
왜 종류와 내용을 법으로 묶는가?
물권은 누구에게나 주장할 수 있는 절대권이라 공시가 필요하다. 당사자가 자유롭게 물권을 만들면 제3자가 그 내용을 알 수 없어 거래 안전이 깨진다. 그래서 물권의 종류·내용을 미리 법으로 정해 두고, 그것을 등기로 공시한다(민법 제185조). 채권이 계약자유의 원칙을 따르는 것과 대비된다.
여기서 “법률”은 국회가 만든 형식적 법률을 말하고, 관습법도 물권의 근거가 된다(민법 제185조). 분묘기지권·관습법상 법정지상권이 관습법으로 인정된 물권의 예다.
권리를 자유롭게 만들면 남들이 그 권리를 알 수 없어 거래가 위험해집니다. 그래서 물권은 종류를 법으로 정해 두고 등기로 공개합니다.
등기능력과 어떤 관계인가?
물권법정주의는 등기능력의 한계를 정한다. 등기할 수 있는 권리는 법이 열거한 것뿐이다(부동산등기법 제3조). 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권이 그 대상이다(같은 조). 이 목록에 없는 권리, 즉 법이 인정하지 않은 새 물권은 등기할 수 없다.
그래서 당사자가 약정으로 만든 독특한 권리는 물권으로 등기되지 못하고 채권 효력에 그친다. 물권법정주의와 등기 대상의 한정 열거가 맞물려, 등기부에 올라가는 권리의 범위가 정해진다(민법 제185조·부동산등기법 제3조).
법이 정한 권리만 등기부에 올릴 수 있습니다. 당사자끼리 만든 특이한 권리는 등기되지 못하고, 둘 사이에서만 효력이 있는 약속(채권)에 그칩니다.
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