미등기 건물에 대한 강제경매 신청

미등기 건물에 대한 강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 채무자 소유, 지번·구조·면적, 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 붙여야 한다(민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서, 예외는 제5항). 그 서류나 집행관이 제출한 서면에 의하여 신청한 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고된 것과 동일하다고 인정되지 아니하면 법원은 강제경매신청을 각하하여야 한다(민사집행규칙 제42조 제2항). 일반 절차는 부동산강제경매 신청에 있다.

쉽게 말하면 — 등기되지 아니한 건물에 강제경매를 신청하는 채권자는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 지번·구조·면적을 증명할 서류, 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 신청서에 붙여야 합니다. 강제관리를 하기 위하여 이미 부동산을 압류한 경우에 그 집행기록에 제1항 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류가 붙어 있으면 다시 붙이지 아니할 수 있습니다(민사집행법 제81조 제5항).

그 서류나 집행관이 낸 서면으로 본 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고된 것과 동일하다고 인정되지 아니하면 법원은 강제경매신청을 각하하여야 합니다. 판사의 각하 재판에는 즉시항고를, 사법보좌관의 각하처분에는 고지 받은 날부터 7일 이내에 이의신청을 합니다(사법보좌관규칙 제4조 제3항).

등기되지 아니한 건물에 대한 강제경매신청서에는 어떤 서류를 붙여야 하나?

채권자는 강제경매신청서에 집행력 있는 정본 외에 제1항 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 붙여야 한다(민사집행법 제81조 제1항). 채무자의 소유로 등기된 부동산에 대하여는 등기사항증명서이고(같은 법 제81조 제1항 제1호), 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 「즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류」다(제1항 제2호 본문).

그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 제2호 단서가 다음 세 서류를 이어서 적는다.

민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서: 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류
민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서: 그 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명할 서류
민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서: 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류

강제관리를 하기 위하여 이미 부동산을 압류한 경우에 그 집행기록에 제1항 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류가 붙어 있으면 다시 그 서류를 붙이지 아니할 수 있다(민사집행법 제81조 제5항). 부동산에 대한 강제집행은 그 부동산이 있는 곳의 지방법원이 관할하고(같은 법 제79조 제1항), 이 재판적은 전속관할이다(같은 법 제21조).

채권자는 공공기관에 그 사항의 증명을 청구할 수 있나?

채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 제1항 제2호 단서의 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있다(민사집행법 제81조 제2항). 청구할 수 있는 사항은 건물의 소유, 지번·구조·면적, 건축허가 또는 건축신고에 관한 위 세 가지다(같은 법 제81조 제1항 제2호 단서).

건물의 지번·구조·면적을 증명하지 못한 때에는 어떻게 하나?

채권자는 제1항 제2호 단서의 경우에 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명하지 못한 때에는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있다(민사집행법 제81조 제3항). 제3항의 경우에 법원은 집행관에게 그 조사를 하게 하여야 한다(제4항).

집행관은 이 조사를 위하여 다음 권한을 가진다.

민사집행법 제82조 제1항: 제81조 제4항의 조사를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 채무자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있다.
민사집행법 제82조 제2항: 제1항에 따라 건물에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수 있다.

집행관은 조사한 결과를 어떻게 제출하나?

집행관은 법 제81조 제3항ㆍ제4항에 따라 건물을 조사한 때에는 다음 각호의 사항을 적은 서면에 건물의 도면과 사진을 붙여 정하여진 날까지 법원에 제출하여야 한다(민사집행규칙 제42조 제1항). 규칙 문언의 「법」은 민사집행법이다.

서면에 적을 사항은 다음과 같다.

민사집행규칙 제42조 제1항 제1호: 사건의 표시
민사집행규칙 제42조 제1항 제2호: 조사의 일시ㆍ장소와 방법
민사집행규칙 제42조 제1항 제3호: 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적
민사집행규칙 제42조 제1항 제4호: 조사한 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적이 건축허가 또는 건축신고를 증명하는 서류의 내용과 다른 때에는 그 취지와 구체적인 내역

유체동산 압류에서 집행관이 작성하는 서면은 유체동산 압류 시 담보권 확인과 압류조서에서 다룬다.

건축허가·건축신고된 것과 동일하다고 인정되지 아니하면 법원은 어떻게 하나?

법원은 강제경매신청을 한 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적이 건축허가 또는 건축신고된 것과 동일하다고 인정되지 아니하는 때에는 강제경매신청을 각하하여야 한다(민사집행규칙 제42조 제2항). 이때 건물은 채권자가 법 제81조 제1항 제2호 단서에 따라 제출한 서류 또는 집행관이 제1항에 따라 제출한 서면에 의하여 강제경매신청을 한 건물이다(같은 규칙 제42조 제2항).

대법원은 부동산처분금지가처분 사건에서 이 조항들을 해석했다. 보전처분의 집행에 관하여는 특별한 규정이 없으면 강제집행에 관한 규정을 준용한다(민사집행규칙 제218조). 아래 판시는 강제경매신청의 각하가 아니라 미등기건물이 보전처분의 대상이 되는지에 관한 것이다.

대법원은 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서, 같은 조 제3항, 민사집행규칙 제42조 제2항, 같은 규칙 제218조를 종합하여 다음과 같이 판시했다.

완공되지 아니하여 보존등기가 경료되지 아니하였거나 사용승인되지 아니한 건물이라고 하더라도 다음 경우에는 보전처분의 대상으로 삼을 수 있다. 채무자의 소유로서 건물로서의 실질과 외관을 갖추고 그의 지번·구조·면적 등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우다(2009마406; 2025마6627).
그에 이르지 못한 경우에는 보전처분의 대상이 될 수 없고(2011마753; 2025마6627), 2009마406은 해당 미등기건물에 대한 보전처분신청은 각하되어야 한다고 판시했다(2009마406).

2011마753은 같은 법리를 「완공되지 않은 미등기건물로서 사용승인을 받지 않은 건물이라고 하더라도 건물로서의 실질과 외관을 갖추고 그 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고된 것과 사회통념상 동일하다고 인정되는 채무자 소유의 건물」에 관하여 밝혔다(2011마753 이유 1.). 공정률·목적물 특정·심리 쟁점은 미완공 건물의 처분금지가처분 대상 여부에서 다룬다.

각하 재판에 대하여는 어떻게 불복하나?

집행법원이 강제경매신청을 기각하거나 각하하는 재판을 하면 즉시항고를 할 수 있다(민사집행법 제83조 제5항). 집행절차에 관한 집행법원의 재판에 대하여는 특별한 규정이 있어야만 즉시항고를 할 수 있고(같은 법 제15조 제1항), 제83조 제5항이 그 특별한 규정이다. 규칙 제42조 제2항에 따른 각하도 강제경매신청을 각하하는 재판이다.

항목	내용	근거
기간	항고인은 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 이내에 항고장을 원심법원에 제출하여야 한다	민사집행법 제15조 제2항
제출처	항고장은 원심법원에 제출한다	민사집행법 제15조 제2항
항고이유서	항고장에 항고이유를 적지 아니한 때에는 항고장을 제출한 날부터 10일 이내에 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 한다	민사집행법 제15조 제3항
항고이유서 미제출	항고이유서를 제출하지 아니하거나 항고이유가 제4항에 위반한 때 또는 항고가 부적법하고 이를 보정할 수 없음이 분명한 때에는 원심법원은 결정으로 즉시항고를 각하하여야 한다. 이 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다	민사집행법 제15조 제5항, 제8항
집행정지	즉시항고는 집행정지의 효력을 가지지 아니한다	민사집행법 제15조 제6항 본문

항고이유서 제출기간은 불변기간이라 할 수 없다(2024마5813). 다만 항고인이 책임질 수 없는 사유로 말미암아 항고이유서 제출기간을 지킬 수 없었던 경우 법원은 제출기간이 지난 후에라도 민사소송법 제172조 제1항에 의하여 항고이유서 제출기간을 늘릴 수 있다(같은 결정).

다만, 항고법원(재판기록이 원심법원에 남아 있는 때에는 원심법원)은 즉시항고에 대한 결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하게 하지 아니하고 원심재판의 집행을 정지하거나 집행절차의 전부 또는 일부를 정지하도록 명할 수 있다(민사집행법 제15조 제6항 단서). 담보를 제공하게 하고 그 집행을 계속하도록 명할 수도 있다(같은 항 단서). 제6항 단서의 규정에 따른 결정에 대하여는 불복할 수 없다(같은 조 제9항).

항고이유는 대법원규칙이 정하는 바에 따라 적어야 한다(민사집행법 제15조 제4항). 즉시항고의 이유는 원심재판의 취소 또는 변경을 구하는 사유를 구체적으로 적어야 하고, 그 사유가 법령위반인 때에는 그 법령의 조항 또는 내용과 법령에 위반되는 사유를, 사실의 오인인 때에는 오인에 관계되는 사실을 구체적으로 밝혀야 한다(민사집행규칙 제13조).

민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고, 법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명하는 때에도 같다(민사집행법 제18조 제1항). 채권자가 그 비용을 미리 내지 아니한 때에는 법원은 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있고(제2항), 이 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(제3항). 이 결정에 대한 즉시항고에도 위 항고 기간과 제출처가 적용된다(같은 법 제15조 제2항).

사법보좌관이 각하처분을 한 때에는 어떻게 불복하나?

부동산에 대한 강제경매절차에서의 법원의 사무는 사법보좌관이 행할 수 있다(사법보좌관규칙 제2조 제1항 제7호). 그 범위는 「민사집행법」 제78조 내지 제162조의 규정에 따른 사무이고, 같은 법 제86조에 따른 경매개시결정에 대한 이의신청에 대한 재판은 제외한다(같은 호). 제83조 제5항의 강제경매신청 각하도 이 절차의 사무다. 사법보좌관의 처분 가운데 단독판사 또는 합의부가 처리하는 경우 즉시항고의 대상이 되는 처분에 대하여는 처분의 표시와 이의신청 취지를 밝혀 사법보좌관에게 이의신청을 하고, 그 처분을 고지 받은 날부터 7일 이내의 불변기간에 하여야 한다(같은 규칙 제4조 제1항~제3항). 다만, 해당법률에서 이의신청 방법을 서면으로 한정한 때에는 이들 사항을 적은 서면을 사법보좌관에게 제출하여야 한다(같은 조 제2항 단서). 이의신청이 이유없다고 인정되면 단독판사등은 사법보좌관의 처분을 인가하고 이의신청사건을 항고법원에 송부하며, 이 경우 이의신청은 즉시항고로 본다(같은 조 제6항 제5호).

미등기 건물에 대한 경매개시결정은 어떻게 등기되나?

법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하여야 한다(민사집행법 제94조 제1항). 등기관은 이 촉탁에 따라 경매개시결정사유를 기입하여야 한다(제2항). 압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다(같은 법 제83조 제4항).

등기관이 미등기부동산에 대하여 법원의 촉탁에 따라 소유권의 처분제한의 등기를 할 때에는 직권으로 소유권보존등기를 하고, 처분제한의 등기를 명하는 법원의 재판에 따라 소유권의 등기를 한다는 뜻을 기록하여야 한다(부동산등기법 제66조 제1항).

건물에 대한 소유권보존등기를 이 방식으로 하는 경우에는 제65조를 적용하지 아니한다(같은 법 제66조 제2항 본문). 다만, 그 건물이 「건축법」상 사용승인을 받아야 할 건물임에도 사용승인을 받지 아니하였다면 그 사실을 표제부에 기록하여야 한다(제2항 단서).

제2항 단서에 따라 등기된 건물에 대하여 「건축법」상 사용승인이 이루어진 경우에는 그 건물 소유권의 등기명의인이 1개월 이내에 제2항 단서의 기록에 대한 말소등기를 신청하여야 한다(같은 법 제66조 제3항). 법원 촉탁에 대한 등기관의 심사는 등기관의 형식적 심사권에서 다룬다.

실무 체크포인트

경매신청서의 첨부서류를 건물의 소유, 지번·구조·면적, 건축허가 또는 건축신고의 세 가지로 나누어 갖춘다. 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류, 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류가 제2호 단서의 서류다(민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서). 강제관리를 하기 위하여 이미 부동산을 압류한 경우에 그 집행기록에 제1항 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류가 붙어 있으면 다시 그 서류를 붙이지 아니할 수 있다(같은 조 제5항).
지번·구조·면적을 증명하지 못하면 경매신청과 동시에 조사를 신청한다. 신청은 건물이 있는 곳의 지방법원인 집행법원에 하고, 법원은 집행관에게 조사를 하게 하여야 한다(민사집행법 제81조 제3항, 제4항, 같은 법 제79조 제1항).
집행관의 서면에 적힌 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고와 다른지 확인한다. 다른 때에는 서면에 그 취지와 구체적인 내역이 적힌다(민사집행규칙 제42조 제1항 제4호).
동일성은 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서에 따라 채권자가 제출한 서류 또는 민사집행규칙 제42조 제1항에 따라 집행관이 제출한 서면으로 본다. 그에 의하여 강제경매신청을 한 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고된 것과 동일하다고 인정되지 아니하면 법원은 강제경매신청을 각하하여야 한다. 판사의 각하 재판에 대한 즉시항고는 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 이내에 항고장을 원심법원에 제출하여야 한다(민사집행규칙 제42조 제2항, 민사집행법 제83조 제5항, 같은 법 제15조 제2항).
항고장에 항고이유를 적지 아니하면 항고장을 제출한 날부터 10일 이내에 항고이유서를 원심법원에 제출한다. 제출하지 아니하면 원심법원이 결정으로 즉시항고를 각하하여야 한다(민사집행법 제15조 제3항, 제5항).
사법보좌관이 각하처분을 했으면 고지 받은 날부터 7일 이내에 사법보좌관에게 이의신청을 한다. 이의신청이 이유없으면 처분이 인가되고 이의신청은 즉시항고로 본다(사법보좌관규칙 제4조 제3항, 제6항 제5호).
판례 2009마406·2011마753·2025마6627은 부동산처분금지가처분 사건이다. 강제경매신청의 각하가 아니라 보전처분 대상성에 관한 판시다(2009마406, 2011마753, 2025마6627).