미완공 건물의 처분금지가처분 대상 여부

완공되지 않아 보존등기나 사용승인이 없는 건물도 처분금지가처분의 대상이 될 수 있다. 채무자 소유의 건물로서 실질과 외관을 갖추고, 실제 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고 내용과 사회통념상 동일해야 한다(민사집행법 제81조; 민사집행규칙 제42조; 같은 규칙 제218조; 2025마6627).

쉽게 말하면 — 공사가 덜 끝났다는 이유만으로 대상에서 빠지는 것은 아닙니다. 다만 현재 세워진 건물이 허가받은 건물과 같은 건물인지는 반드시 따로 확인해야 합니다. 공사가 거의 끝났더라도 동수·구조·면적이 허가 내용과 사회통념상 같은 건물로 볼 수 없을 만큼 다르면 가처분 대상이 될 수 없습니다(2011마753).

대상인지를 어떻게 판단하는가

미완공 미등기건물이 대상인지는 네 요건을 함께 확인한다. ① 채무자의 소유일 것, ② 건물로서의 실질을 갖출 것, ③ 건물로서의 외관을 갖출 것, ④ 실제 지번·구조·면적이 허가·신고 내용과 사회통념상 동일할 것이다(2025마6627 이유 2.가.). 네 요건을 모두 갖추어야 대상이 되고, 하나라도 갖추지 못하면 대상이 될 수 없다.

보존등기와 사용승인이 없다는 사실은 검토의 출발점이지 자동 탈락 사유가 아니다. 반대로 골조가 상당 부분 올라갔다는 사실도 자동 합격 사유가 아니다. 민사집행규칙은 채권자가 낸 서류나 집행관이 낸 서면에 의하여 건물의 지번·구조·면적이 허가·신고된 것과 동일하다고 인정되지 않으면 강제경매신청을 각하하도록 하고, 보전처분의 집행에는 특별한 규정이 없으면 강제집행에 관한 규정을 준용한다(민사집행규칙 제42조 제2항; 같은 규칙 제218조). 대법원은 이 규정들을 종합하여, 앞의 네 요건에 이르지 못한 미등기건물은 보전처분의 대상이 될 수 없다고 본다(2009마406; 2011마753). 2009마406은 그 신청이 각하되어야 한다고 본다(2009마406).

목적물이 보전처분 대상인지와 처분금지가처분의 피보전권리·보전 필요성이 있는지는 별개다. 이 글은 목적물이 대상인지를 설명한다. 가처분의 요건과 본안 승소 뒤의 효력은 처분금지가처분에서 확인한다.

공정률과 허가 내용이 다르면 어떻게 판단하는가

공정률은 공사의 진행 정도로 고려되는 사정이지만, 허가 내용과의 동일성을 대신하지 않는다. 2009마406·2011마753·2025마6627을 함께 보면 경계가 드러난다(2009마406; 2011마753; 2025마6627).

판례	실제 상태	허가·신고 내용과의 관계	결론
2009마406	허가상 14~15층 가운데 10~13층 골조에서 중단	예정 층수에 이르지 않아 구조적인 면에서 동일성을 인정할 수 없음	신청 각하 결론 유지, 재항고 기각
2011마753	약 98.6% 공정	승인 없이 동수·각 동과 세대의 구조·면적을 변경	완공에 가까워도 동일성 부정, 재항고 기각
2025마6627	내부 마감 미완료, 철근콘크리트 구조·슬래브 지붕 공사 종료, 동별 약 50~90% 공정	허가서상 지번·구조·면적과 별 차이가 없고 건물 외관을 갖춤	대상이 될 여지가 크므로 원심 파기·환송

2009마406은 예정 층수에 못 미친 건물의 구조적 차이를 문제 삼았다. 2011마753은 공정이 98.6% 정도로 완공에 가까웠어도, 변경승인을 받지 않은 설계변경에 따라 실제 건물의 동수와 각 동·각 세대의 구조·면적이 변경승인 내용과 달라진 사안에서 동일성을 인정할 수 없다고 판단했다(2011마753). 2025마6627은 소유·실질·외관·사회통념상 동일성의 기준에 따라 대상인지를 판단해야 한다고 보았다(2025마6627).

따라서 “공정률 몇 퍼센트 이상”이라는 고정 기준으로 판단할 수 없다. 공정률은 공사 진행 정도로 고려되는 사정이고, 실제 목적물과 허가·신고된 목적물의 사회통념상 동일성은 이와 별도로 갖추어야 할 요건이다.

어떤 자료로 목적물을 특정하는가

미등기건물의 강제경매신청서에는 채무자 소유, 건물의 지번·구조·면적, 건축허가 또는 건축신고를 증명하는 서류를 붙여야 하고, 지번·구조·면적을 증명하지 못한 때에는 채권자가 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있다(민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서·제3항). 보전처분의 집행에는 특별한 규정이 없으면 강제집행에 관한 규정이 준용된다(민사집행규칙 제218조).

집행관이 조사하면 조사 일시·장소·방법과 건물의 지번·구조·면적을 적은 서면에 도면과 사진을 붙여 법원에 제출한다. 실제 건물이 허가·신고 내용과 다르면 그 취지와 구체적인 내역도 적어야 한다(민사집행규칙 제42조 제1항). 이 자료는 단순히 공정률을 증명하는 데 그치지 않고 현재 건물과 허가된 건물이 같은 목적물인지 비교하는 근거가 된다.

비교할 때에는 허가서나 신고서의 지번·동수·층수·구조·연면적·세대별 면적과 현황 도면·사진·공정 내역을 같은 항목끼리 맞춘다. 차이가 있으면 변경허가나 변경신고가 있었는지, 차이가 건물의 동일성을 해칠 정도인지 설명해야 한다. 2011마753도 변경승인신청만 하고 승인받지 않은 설계가 아니라, 변경승인을 받은 사업계획 내용과 실제 건물을 비교했다(2011마753).

법원은 무엇을 더 심리해야 하는가

법원은 “완성되었는가”만 묻지 않고 네 요건과 실제 현황을 구체적으로 심리해야 한다. 2025마6627은 원심이 완공 또는 이에 준하는 공정에 달했는지를 중심으로 대상을 좁힌 데 대해, 미등기건물의 집행요건에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 않았다고 보아 파기·환송했다(2025마6627).

대법원은 여섯 동 모두가 대상인지를 최종 확정하지 않고 원심법원에 다시 심리하도록 환송했다. 기록상 철근콘크리트 구조공사와 슬라브지붕 공사가 끝나 허가 내역과 같은 층수의 건물로서 외관을 갖추고, 허가서의 지번·구조·면적과 별 차이가 없으며 공사 진행 정도도 상당하여 대상이 될 여지가 크다고 보았다(2025마6627 이유 2.나.~3.). 이는 이 사건 건물들에 대한 판단이므로, 다른 건물은 그 현황과 허가 내용을 따로 비교해야 한다.

실무 체크포인트

채무자의 소유, 건물의 실질·외관, 허가·신고 내용과의 동일성을 각각 확인한다(2025마6627).
허가서·신고서와 현황도면에서 지번·동수·층수·구조·면적을 같은 항목끼리 비교한다(2009마406; 2011마753).
공정률만으로 결론을 내리지 않고, 공정률이 높아도 승인되지 않은 구조·면적 변경이 있는지 확인한다(2011마753).
지번·구조·면적을 증명하지 못하면 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청하고, 조사한 지번·구조·면적이 허가·신고 서류의 내용과 다르면 그 취지와 구체적인 내역이 집행관 조사서면에 적혔는지 확인한다(민사집행법 제81조; 민사집행규칙 제42조).
2025마6627은 원심법원에 다시 심리하도록 환송한 결정임을 확인하고(2025마6627), 다른 건물은 그 현황과 허가 내용을 따로 비교한다.