대지권등기 전 가압류·가처분의 후속 처리

이 글은 대지권등기 전에 토지 또는 건물만을 대상으로 한 가처분이 있고, 그 뒤 대지권등기와 후행 가압류 등이 마쳐진 경우를 다룬다. 선행 가처분이 보전한 목적물의 범위는 가처분 당시의 토지 또는 건물을 기준으로 확인하고, 본안등기 전에 대지권 말소와 등기 전사가 필요한지 판단한다(등기선례 제2-406호, 등기선례 제5-649호).

쉽게 말하면 — 아파트의 땅 지분과 건물 등기가 한 몸이 되기 전에 땅이나 건물 한쪽에만 가처분이 걸렸다면, 나중에 대지권등기가 되었다는 이유만으로 가처분의 대상이 자동으로 넓어지지는 않습니다. 본안판결을 등기하고 후행 가압류를 지우려면 땅 지분과 건물의 등기기록을 먼저 나누어 정리해야 할 수 있습니다.

무엇을 먼저 확인하나

가처분의 대상이 토지인지 건물인지부터 확인한다. 그다음 가처분 접수일, 대지권등기일, 후행 가압류 등기일과 본안판결이 명한 부동산의 범위를 차례로 대조한다.

대지권을 등기한 뒤 건물 권리에 관한 등기는 원칙적으로 대지권에도 같은 효력이 있다. 건물만에 관한 것이라는 뜻이 기록된 등기는 예외이고, 건물등기와 토지등기의 순위는 각 접수번호로 정한다(부동산등기법 제61조 제1항·제2항).

대지권등기 뒤에는 건물만의 소유권이전·저당권설정과 관련 등기를 할 수 없다. 토지 소유권이 대지권인 경우에는 그 토지 기록에도 같은 종류의 등기를 할 수 없고, 지상권·전세권·임차권이 대지권인 경우에도 이 제한을 준용한다(부동산등기법 제61조 제3항부터 제5항, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조).

토지에만 선행 가처분이 있으면 어떻게 하나

토지 소유권 말소청구권을 보전한 가처분 뒤 구분건물이 신축되고 대지권등기가 마쳐졌다면 토지 본안판결을 등기하기 전에 대지권 관계를 정리해야 한다. 선례는 가처분결정과 승소확정판결의 등본을 대위원인 증명자료로 하여 건물표시경정에 의한 대지권 말소를 먼저 신청하도록 했다(등기선례 제2-406호).

부동산표시의 변경·경정등기는 소유권 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제5항). 가처분채권자는 채무자를 대위해 신청할 수 있고, 등기관은 대위자와 대위원인을 기록한다(부동산등기법 제28조, 등기선례 제2-406호).

현행 규칙상 대지권인 권리가 대지권이 아닌 것으로 변경되거나 소멸하면 토지 기록의 대지권이라는 뜻을 말소한다(부동산등기규칙 제91조 제3항). 이 변경 절차에서는 건물 기록 중 대지권에 효력이 있던 등기 가운데 대지권 이전등기 외의 등기를 토지 기록으로 전사하고, 후행 등기와의 순위번호도 권리순서에 맞게 경정한다(부동산등기규칙 제93조 제2항부터 제4항).

대지권이 아닌 것을 대지권으로 잘못 등기한 경우의 경정은 다르다. 이때는 대지권 이전등기로서 효력이 있는 등기까지 전부 토지 기록으로 전사하고, 그 밖의 등기는 제93조의 절차를 준용한다(부동산등기규칙 제94조).

토지 일부만 판결 대상이면 어떻게 하나

본안판결이 토지의 특정 일부만을 대상으로 하면 그 부분을 먼저 대장상 분할하고 분필등기를 해야 한다. 말소에 필요한 범위에서 분필된 토지에 소유권과 그 밖의 권리등기를 모두 전사한 뒤, 그 부분의 대지권 관계를 정리한다(등기선례 제2-406호, 부동산등기규칙 제76조, 부동산등기규칙 제115조).

따라서 절차는 대장 분할·분필 → 분필 토지의 권리 전사 → 대지권 말소·전사 → 본안등기와 저촉등기 말소 순서로 검토한다. 특정 일부가 아닌 토지 전부 사건과 같은 순서로 처리하면 판결 범위를 넘을 수 있다.

건물에만 선행 가처분이 있으면 어떻게 하나

대지권등기 전에 건물만을 대상으로 한 가처분이 있더라도, 대지권등기 뒤 소유권이전등기를 신청할 때에는 판결이 대지권까지 포함하는지 확인해야 한다. 선례 사안은 판결이 대지권을 포함한 경우였고, 후행 가압류의 건물 부분을 말소하기 전에 건물표시변경에 의한 대지권 말소를 하도록 했다(등기선례 제5-649호).

대지권을 분리하지 않은 채 후행 가압류 전부의 말소를 신청하면 가처분이 보전하지 않은 대지권 부분까지 지우는 결과가 될 수 있다. 전사 뒤에는 판결에 따른 등기를 승소자가 단독으로 신청하고, 가처분권리자가 후행 저촉등기의 말소를 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항, 부동산등기법 제94조 제1항).

후행 등기의 말소 범위에는 부동산등기규칙 제152조의 예외가 적용된다. 가처분 전 가압류에 기초한 강제경매개시결정등기, 가처분 전 담보가등기·전세권·저당권에 기초한 임의경매개시결정등기와 대항력 있는 주택임차권등기등은 말소 대상에서 제외된다.

신청 순서는 어떻게 정하나

선행 가처분의 대상	먼저 할 일	그다음 처리
토지만	판결 대상이 특정 일부이면 대장 분할·분필과 권리 전사, 그 토지의 대지권 말소·전사	토지 본안등기와 저촉등기 말소
건물만	판결이 대지권을 포함하는지 확인하고 대지권 말소·전사	건물에 미친 후행 저촉등기 말소
토지와 건물 모두	각 가처분과 대지권등기의 접수순위·판결 범위를 대조	판결 범위의 본안등기와 저촉등기 말소

실무 체크포인트

토지와 전유부분의 등기사항증명서를 함께 발급해 가처분·대지권·후행 가압류의 접수번호를 확인한다.
부동산등기법 제61조 제2항의 순위 비교는 대지권에 효력이 있는 건물등기와 토지 기록의 같은 구 등기 사이에서 한다.
대지권 말소가 변경·소멸인지 잘못된 대지권등기의 경정인지 구별해 부동산등기규칙 제93조와 부동산등기규칙 제94조의 전사 범위를 나눈다.
본안등기와 후행 저촉등기 말소는 전사가 끝난 기록에서 신청하고, 말소 제외 등기를 다시 확인한다(부동산등기법 제94조, 부동산등기규칙 제152조).