가등기담보권 실행경매 신청

가등기담보권 실행경매 신청은 담보가등기를 마친 채권자가 부동산을 직접 넘겨받는 대신, 법원 경매로 매각해 그 대금에서 우선변제받는 절차다. 담보가등기권리자는 그 선택에 따라 제3조에 따른 담보권을 실행하거나 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다(가등기담보 등에 관한 법률 제12조 제1항). 이 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다(같은 항). 담보가등기의 성립 요건과 청산절차의 법리는 담보가등기에서 다루고, 여기는 경매 청구의 실무다.

어떤 실행 방법이 있고 무엇이 다른가

가등기담보권의 실행 방법은 두 가지다. 하나는 청산금 평가액을 통지하고 청산기간을 거쳐 소유권을 넘겨받는 귀속청산이다(가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제1항). 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월이 청산기간이고, 담보가등기를 마친 경우에는 그 기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있다(가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제2항). 청산금의 지급채무와 소유권이전등기·인도채무는 동시이행 관계에 선다(같은 조 제3항, 2001다81856). 다른 하나는 담보목적부동산의 경매를 청구해 매각대금에서 우선변제받는 방법이다(가등기담보 등에 관한 법률 제12조 제1항). 어느 쪽을 택할지는 담보가등기권리자의 선택에 달려 있다. 다만 경매 청구를 선택하여 경매절차가 진행 중이면 특별한 사정이 없는 한 귀속청산을 실행하거나 본등기를 청구할 수 없다(2017다232167). 후순위권리자는 청산기간에 한정하여 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 경매를 청구할 수 있다고 따로 정하므로(가등기담보 등에 관한 법률 제12조 제2항), 담보가등기권리자 본인의 경매 청구는 변제기가 도래한 채권을 전제로 한 구조로 읽힌다.

판례는 이 둘을 사적 실행과 공적 실행으로 부른다. 가등기담보법은 제3조·제4조에서 사적 실행방법으로 귀속정산의 원칙을, 제12조·제13조에서 공적 실행방법으로 경매의 청구와 우선변제청구권을 별도로 규정한다. 그러므로 청산기간이나 동시이행관계를 인정하지 않는 처분정산형의 담보권실행은 허용되지 않는다(2001다81856). 귀속청산절차에 따라 가등기에 기한 본등기를 청구하는 것도 담보계약에 따른 담보권의 실행에 해당한다(2021다210799).

경매에서 담보가등기는 어떻게 취급되는가

경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다(가등기담보 등에 관한 법률 제12조 제1항). 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 개시된 경우에 담보가등기권리자는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있다(가등기담보 등에 관한 법률 제13조). 이 경우 그 순위에 관하여는 그 담보가등기권리를 저당권으로 보고, 그 담보가등기를 마친 때에 그 저당권의 설정등기가 행하여진 것으로 본다(같은 조). 배당순위의 기준시점이 본등기 시가 아니라 가등기를 마친 때라는 뜻이다.

이 법의 적용 대상부터 확인한다. 가등기담보법은 차용물의 반환에 관하여 다른 재산권 이전을 예약하고, 예약 당시 그 재산의 가액이 차용액과 이자 합산액을 초과하는 경우의 담보계약과 가등기·소유권이전등기에 적용된다(가등기담보 등에 관한 법률 제1조). 적용 여부의 판정은 담보가등기에서 다룬다.

담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다(가등기담보 등에 관한 법률 제15조). 저당권과 같은 소멸주의 취급이다.

국세기본법·국세징수법·지방세기본법·지방세징수법·채무자 회생 및 파산에 관한 법률을 적용할 때에도 담보가등기권리는 저당권으로 본다(가등기담보 등에 관한 법률 제17조 제3항). 파산재단에 속하는 부동산에 설정한 담보가등기권리에 대하여는 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 중 저당권에 관한 규정을 적용한다(같은 조 제1항). 파산재단에 속하지 아니하는 파산자의 부동산에 설정되어 있는 담보가등기권리자에 관하여는 준별제권자에 관한 채무자회생법 제414조를 준용한다(같은 조 제2항).

신청은 어떻게 하는가

담보가등기권리를 저당권으로 보므로, 신청은 담보권 실행을 위한 부동산 경매신청의 방식에 따른다. 경매신청을 함에는 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 내야 한다(민사집행법 제264조 제1항). 담보권을 승계한 경우에는 승계를 증명하는 서류를 내야 하고, 그 등본은 소유자에게 보내는 경매개시결정에 붙는다(같은 조 제2항·제3항).

담보가등기는 등기기록상 소유권이전청구권 가등기와 형식이 같아, 등기사항증명서만으로는 담보 목적이 드러나지 않는다. 어떤 서류로 담보권의 존재를 증명할지에 관하여 가등기담보법에 별도 규정은 없고, 가등기의 등기사항증명서에 더하여 담보계약과 피담보채권을 증명하는 서류로 소명하게 된다. 법원이 경매개시 후 가등기권리자에게 담보가등기 여부와 채권의 존부·원인·금액의 신고를 최고하는 구조도 같은 전제 위에 있다(가등기담보 등에 관한 법률 제16조 제1항).

관할: 부동산 소재지 지방법원의 전속관할이다(민사집행법 제21조·민사집행법 제79조 제1항). 담보권 실행 경매절차에는 강제경매 규정이 준용된다(민사집행법 제268조). 신청서 기재사항, 인지·등록면허세 등 비용, 개시결정 이후의 진행은 일반 임의경매와 같으므로 부동산임의경매 신청을 본다.

청산절차와 경매가 겹치면 어떻게 되는가

담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등의 개시 결정이 있는 경우에 그 경매의 신청이 청산금을 지급하기 전에 행하여진 경우에는 담보가등기권리자는 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 없다(가등기담보 등에 관한 법률 제14조). 청산금이 없는 경우에는 청산기간이 지나기 전에 경매신청이 있으면 같다(같은 조 괄호). 이때 그 담보가등기는 부동산의 매각에 의하여 소멸한다(가등기담보 등에 관한 법률 제15조). 청산절차를 거치기 전에 강제경매등의 신청이 이루어지면 본등기를 청구할 수 없고, 편법으로 본등기를 마쳤더라도 무효로 말소되어야 하며 가등기는 매각으로 소멸한다(2010마1322).

법원은 소유권의 이전에 관한 가등기가 되어 있는 부동산에 대한 강제경매등의 개시결정이 있으면, 가등기권리자에게 담보가등기인지 여부와 채권의 존부·원인·금액을 신고하도록 적당한 기간을 정하여 최고하여야 한다(가등기담보 등에 관한 법률 제16조 제1항). 압류등기 전에 이루어진 담보가등기권리가 매각에 의하여 소멸되면, 채권신고를 한 경우에만 그 채권자는 매각대금을 배당받거나 변제금을 받을 수 있다(같은 조 제2항). 소유권의 이전에 관한 가등기권리자는 강제경매등 절차의 이해관계인으로 본다(같은 조 제3항).

가압류등기가 먼저 되고 담보가등기가 나중에 마쳐진 경우, 담보가등기권자는 선순위 가압류채권자에 대항하여 우선변제를 받을 권리는 없다. 그러나 가압류채권자도 우선변제청구권을 가지는 것은 아니므로, 후순위 담보가등기권자라도 법원의 최고에 의한 채권신고를 하면 가압류채권자와 채권액에 비례하여 평등하게 배당받을 수 있다(86다카2570).

후순위권리자도 경매를 청구할 수 있는가

후순위권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다(가등기담보 등에 관한 법률 제12조 제2항). 후순위권리자란 담보가등기 후에 등기된 저당권자·전세권자 및 담보가등기권리자를 말한다(가등기담보 등에 관한 법률 제2조). 선순위 가등기담보권자가 귀속청산으로 소유권을 가져가려 할 때, 후순위권리자가 경매를 청구해 배당절차로 전환할 수 있도록 한 규정이다.

청산 경로에서의 보호장치는 따로 있다. 후순위권리자는 그 순위에 따라 채무자등이 지급받을 청산금에 대하여 통지된 평가액의 범위에서 청산금이 지급될 때까지 그 권리를 행사할 수 있다(가등기담보 등에 관한 법률 제5조 제1항). 이미 담보 목적 소유권이전등기가 마쳐진 경우라면, 채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 채무액을 지급하고 그 등기의 말소를 청구할 수 있다(가등기담보 등에 관한 법률 제11조 본문). 다만 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 그러하지 아니하다(같은 조 단서). 청산 경로의 상세는 담보가등기를 본다.

실무 체크포인트

• 경매 청구에는 제3조의 청산금 평가액 통지와 청산기간 경과가 요건이 아니다. 통지·청산기간은 귀속청산으로 소유권을 취득할 때의 요건이다(가등기담보 등에 관한 법률 제12조, 가등기담보 등에 관한 법률 제3조)
• 배당순위는 본등기 시가 아니라 담보가등기를 마친 때를 기준으로 한다. 그 시점에 저당권 설정등기가 행하여진 것으로 본다(가등기담보 등에 관한 법률 제13조)
• 청산금 지급 전에 강제경매등이 신청되면 본등기를 청구할 수 없고, 가등기는 매각으로 소멸한다(2010마1322, 가등기담보 등에 관한 법률 제15조)
• 압류등기 전에 이루어진 담보가등기권리가 매각으로 소멸하는 경우에는 채권신고를 해야 배당받을 수 있다(가등기담보 등에 관한 법률 제16조 제2항)
• 가압류등기보다 늦은 담보가등기는 가압류채권자에 우선하지 못하나, 채권신고를 하면 채권액에 비례해 평등배당을 받는다(86다카2570)
• 청산기간을 두지 않는 처분정산형 특약은 채무자등에게 불리한 것으로서 효력이 없다(2001다81856, 가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제4항 본문). 다만 청산기간이 지난 후의 특약으로서 제3자의 권리를 침해하지 아니하는 것은 유효하다(같은 항 단서)

관련

• 개념·해설
  담보가등기가등기소유권이전청구권가등기양도담보가등기에 의한 본등기부동산임의경매 신청담보권 실행을 위한 경매경매개시결정배당요구집행법원
• 법령
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• 판례·선례
  86다카25702001다818562010마13222017다2321672021다210799