양도담보란 채무자나 제3자가 채무를 담보하려고 자기 소유 재산의 소유권을 채권자에게 넘기되, 채무를 갚으면 소유권을 돌려받기로 하는 비전형담보다. 등기·등록의 형식은 소유권 이전이지만 실질은 담보다. 부동산 양도담보의 청산 절차는 가등기담보 등에 관한 법률이 규율한다(가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 가등기담보 등에 관한 법률 제4조).
쉽게 말하면 — 돈을 빌리면서 담보로 집의 명의를 채권자 앞으로 아예 넘겨 두는 방식입니다. 저당권은 등기부에 ‘담보’라고 표시되지만, 양도담보는 겉으로는 그냥 소유권이 넘어간 것처럼 보입니다. 빚을 다 갚으면 명의를 도로 가져옵니다.
양도담보의 법적 성질은 무엇인가?
판례는 양도담보를 담보 목적의 소유권 이전으로 보아, 대외적으로는 채권자가 소유자이나 대내적으로는 담보권에 그친다고 본다(신탁적 양도설). 즉 채권자는 등기부상 소유자가 되지만, 담보 목적 범위를 넘어 임의로 처분할 권한까지 갖는 것은 아니다. 채무가 변제되면 채권자는 소유권을 채무자에게 돌려줘야 한다.
명의는 채권자에게 있지만 진짜 주인은 여전히 채무자라고 보면 됩니다. 채권자가 마음대로 그 부동산을 팔아 버릴 수 있는 권리까지 갖는 것은 아닙니다.
양도담보권은 어떻게 실행하는가?
채권자가 양도담보로 부동산 소유권을 확정적으로 취득하려면 청산 절차를 거쳐야 한다. 변제기가 지난 뒤 채권자는 청산금 평가액을 채무자에게 통지하고, 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 한다(가등기담보 등에 관한 법률 제3조). 채권자는 부동산 가액에서 채권액을 뺀 청산금을 채무자에게 지급한 때 비로소 소유권을 확정적으로 취득한다(가등기담보 등에 관한 법률 제4조). 청산금 없이 곧바로 소유권을 취득하기로 하는 특약 중 채무자에게 불리한 것은 효력이 없다(가등기담보 등에 관한 법률 제4조).
빚을 못 갚는다고 해서 채권자가 곧바로 그 집을 가질 수는 없습니다. 집값에서 빌려준 돈을 뺀 나머지(청산금)를 채무자에게 돌려줘야 비로소 집이 채권자 것이 됩니다. 이 정산을 빼먹는 약정은 무효입니다.
채무자는 소유권을 되찾을 수 있는가?
채무자는 청산금을 받기 전까지 채무액(이자·손해금 포함)을 갚고 담보 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다(가등기담보 등에 관한 법률 제11조). 다만 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득하면 말소를 청구할 수 없다(가등기담보 등에 관한 법률 제11조).
토지와 건물이 동일 소유자에게 속했다가 양도담보 실행으로 소유자가 달라지면 건물을 위한 법정지상권이 성립한 것으로 본다(가등기담보 등에 관한 법률 제10조).
정산이 끝나기 전이라면 채무자는 빚을 갚고 명의를 도로 가져올 수 있습니다. 단, 시간이 너무 지나거나(10년) 사정을 모르는 제3자가 그 집을 사 가면 돌려받지 못합니다.
관련
- 개념·해설
- 법령
이 문서를 인용·참조한 문서
- 개념 (1)
- 법령 (3)
🚩 오류 신고·수정 제안
잘못된 내용이나 법 개정으로 바뀐 부분을 발견하셨나요? 알려주시면 검토해 반영합니다.
