공동신청주의란 부동산등기를 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청해야 한다는 원칙이다(부동산등기법 제23조 제1항). 법률에 다른 규정이 없으면 등기로 권리를 얻는 사람(등기권리자)과 권리를 잃는 사람(등기의무자)이 공동으로 신청한다.
쉽게 말하면 — 부동산 권리를 얻는 사람과 잃는 사람이 함께 등기를 신청하는 원칙입니다.
왜 공동으로 신청하게 하나?
등기의 진정성을 담보하기 위해서다. 권리를 잃는 등기의무자가 신청에 협력하면 본인 의사에 반한 부실등기를 막을 수 있다. 독일·스위스처럼 등기원인서류를 공증받는 나라는 단독신청을 허용하지만, 한국은 공증을 요구하지 않는 대신 양 당사자의 공동신청으로 진정을 확보한다.
등기의무자의 표시가 등기기록과 맞지 않으면 신청은 각하된다(부동산등기법 제29조 제7호 본문). 판결로 단독신청하는 경우에도 판결의 피고와 등기기록상 등기의무자가 동일인임을 증명하는 자료를 첨부정보로 낸다. 각하결정에는 기판력이 없어 자료를 보완해 다시 신청할 수 있고, 주소 기재를 고치려고 같은 소를 다시 제기하는 것은 권리보호의 이익이 없어 부적법하다(2015다73753). 다만 포괄승계인이 신청하는 경우와 등기의무자의 동일인임을 대법원규칙에 따라 확인할 수 있는 경우는 예외다(같은 호 단서).
등기의무자가 신청에 참여하게 하여 본인 의사에 반한 등기를 막습니다.
누가 등기권리자·등기의무자인가?
등기기록의 형식을 기준으로 판단한다. 등기가 실행되면 기록 형식상 권리를 얻는 것으로 표시되는 자가 등기권리자, 권리를 잃는 것으로 표시되는 자가 등기의무자다. 실체법상 누가 진짜 권리자인지와는 별개로, 절차에서는 등기기록상 형식을 기준으로 나눈다.
그래서 실체법상 권리자와 절차법상 등기권리자가 어긋날 수 있다. 갑→을→병으로 순차 이전된 뒤 갑이 병 명의 말소판결을 받아도, 병 명의 말소등기의 절차법상 등기권리자는 갑이 아니라 을이다. 병을 지우면 형식상 소유명의인이 을로 돌아가기 때문이다.
실질적 이해관계가 아니라 등기 실행 전후의 기록 형식으로 등기권리자와 등기의무자를 구별합니다.
공동신청의 예외는 무엇인가?
법에 명시 규정이 있을 때만 단독신청이 허용된다(부동산등기법 제23조 제2항~제7항). 단독신청은 두 가지로 나뉜다.
- 진정을 해칠 염려가 없는 경우 — 판결에 의한 등기, 수용으로 인한 소유권이전등기(부동산등기법 제99조 제1항), 가등기(같은 법 제89조), 신탁등기 등. 판결에 의한 등기를 승소한 등기의무자도 단독으로 신청할 수 있게 한 취지에서, 자기 명의로 있어서는 안 될 등기가 자기 명의로 남아 사회생활상·법상 불이익을 입을 우려가 있는 등기의무자는 소로써 등기권리자에게 등기를 인수해 갈 것을 구할 수 있다(2021다213019).
- 성질상 공동신청이 불가능한 경우 — 상속·법인 합병 등 포괄승계등기, 미등기 부동산의 소유권보존등기(부동산등기법 제65조), 부동산표시 변경등기, 등기명의인표시 변경·경정등기 등.
부동산등기법 제23조 제8항 전단은 재신탁에 따른 권리이전등기의 등기권리자와 등기의무자를 정하고, 후단의 신탁등기만 제7항에 따라 새로운 수탁자가 단독 신청한다. 제98조의 관공서 등기는 당사자 한쪽의 단독신청이 아니라 관공서의 촉탁 경로이고, 상대방의 승낙 또는 청구가 요구된다(같은 법 제98조). 단독신청은 법률에 근거 규정이 있어야 하고, 제23조 제3항의 포괄승계 범위는 대법원규칙이 구체화한다(부동산등기규칙 제42조). 민법 제187조는 물권취득 규정이지 단독신청의 근거가 아니다.
상속·판결·소유권보존 등 법이 정한 경우에는 단독신청이 허용되고, 관공서 촉탁은 별도 절차입니다.
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- 개념·해설
- 법령
- 판례
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