등기의 동일성이란 등기신청이 가리키는 부동산·권리·사람이 등기기록의 그것과 같아야 한다는 요청이다. 단일 조문으로 규정된 원칙이 아니라 부동산등기법 제29조의 각하 사유가 호마다 무엇과 무엇의 일치를 요구하는지의 문제다. 각 호에 해당하면 등기관은 이유를 적은 결정으로 신청을 각하하여야 한다.
쉽게 말하면 — 등기 신청서에 적은 집·권리·사람이 등기부에 적힌 것과 맞아떨어져야 한다는 뜻입니다. 어긋나면 신청이 각하됩니다. 다만 어긋난다고 늘 각하되는 것은 아니어서, 주민등록번호가 같고 주소만 바뀐 것이 증명되면 각하하지 않고 진행합니다.
무엇과 무엇이 같아야 하는가?
무엇과 무엇을 맞추는지는 호마다 다르다(부동산등기법 제29조).
- 제6호 — 신청정보의 부동산 또는 등기의 목적인 권리의 표시가 등기기록과 일치할 것. 부동산만이 아니라 목적인 권리의 표시도 포함한다.
- 제7호 — 신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치할 것. 다만 부동산등기법 제27조에 따라 포괄승계인이 신청하는 경우(가목)와, 신청정보와 등기기록의 등기의무자가 동일인임을 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 확인할 수 있는 경우(나목)는 제외한다.
- 제8호 — 신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치할 것. 등기기록과의 일치가 아니라 신청서와 원인증서 사이의 문제다.
- 제11호 — 신청정보 또는 등기기록의 부동산 표시가 토지대장·임야대장 또는 건축물대장과 일치할 것.
주소가 다른 경우는 제7호 나목이 받는다. 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)가 등기기록과 같고, 주소를 증명하는 정보로 등기기록상 주소가 신청정보상 주소로 변경된 사실이 확인되어 동일성이 인정되면 각하하지 아니한다(부동산등기규칙 제52조의2 제1항). 등기의무자가 외국인, 국내에 영업소·사무소 설치등기를 하지 않은 외국법인, 법인 아닌 사단이나 재단이면 이 특칙을 쓰지 않고(같은 조 제2항), 등기기록상 주소 자체에 경정사유가 있는 때도 마찬가지다(같은 조 제3항).
① 어느 부동산·어느 권리인지 ② 권리를 넘기는 사람이 누구인지는 등기부와 맞아야 하고, ③ 신청서에 적은 등기원인은 첨부한 원인서류와 맞아야 합니다. ④ 부동산 표시는 대장과도 맞아야 합니다.
동일성이 깨지면 어떻게 되는가?
해당 호에 걸리면 각하하여야 한다(부동산등기법 제29조 본문). 소유권이전등기에서 등기명의인의 주소변경으로 표시가 어긋난 경우에는, 첨부된 주소증명정보에 변경 사실이 명백히 나타나면 등기관이 직권으로 등기명의인표시의 변경등기를 한다(부동산등기규칙 제122조 본문). 다만 같은 규칙 제52조의2 제1항에 해당하면 애초에 각하 대상이 아니므로 직권 변경도 하지 않는다(같은 조 단서).
다만 잘못된 부분이 보정될 수 있으면, 보정명령일 다음 날까지 고치면 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조). 단순 오기는 보정으로 살릴 수 있다. 반면 등기의무자가 아예 다른 사람이거나 부동산이 별개면 동일성 자체가 없어 보정으로 치유되지 않는다. 판결로 단독신청하는 경우에는 판결의 피고와 등기기록상 등기의무자가 동일인임을 증명하는 자료를 첨부정보로 낼 수 있고, 각하결정이나 이의 기각결정에는 기판력이 없어 자료를 보완해 다시 신청할 수 있다. 다만 등기기록상 주소가 적힌 판결을 받으려고 같은 소를 다시 제기하는 것은 권리보호의 이익이 없어 부적법하다(2015다73753).
사소한 오타라면 보정명령을 받아 고치면 됩니다. 하지만 권리를 넘기는 사람 자체가 등기부의 소유자가 아니거나 아예 다른 집이라면, 고칠 수 있는 문제가 아니라 각하됩니다.
실무 체크포인트
- 신청 전 등기사항증명서를 발급받아 부동산 표시·소유자 인적사항을 신청정보와 대조한다. 지번·면적·소유자 주소·주민등록번호 불일치가 각하의 흔한 원인이다(부동산등기법 제29조).
- 매도인의 주소만 등기부와 다르고 주민등록번호가 같다면 각하 대상이 아니고(부동산등기규칙 제52조의2 제1항), 소유권이전등기에서는 직권 표시변경으로 처리된다(같은 규칙 제122조). 등기명의인표시변경등기를 먼저 해야 하는 것은 등기의무자가 외국인·법인 아닌 사단 등이거나 등기기록상 주소에 경정사유가 있는 구간이다(같은 규칙 제52조의2 제2항·제3항).
- 부동산 표시는 대장과도 맞아야 한다. 대장 변경이 있었으면 부동산표시변경등기를 선행한다(부동산등기법 제29조 11호).
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