등기연속의 원칙이란 등기를 신청하려면 그 등기의 등기의무자가 현재의 등기명의인이어야 한다는 원칙이다. 등기부상 권리이전의 사슬이 끊기지 않아야 한다는 뜻이다. 종전 명의인을 건너뛰고 새 권리자 앞으로 곧장 등기할 수 없다.
쉽게 말하면 — 등기는 바통 터치처럼 차례차례 이어져야 합니다. 갑→을→병으로 권리가 넘어갔다면 등기부에도 갑→을→병이 차례로 찍혀야 하고, 중간의 을을 빼고 갑에서 병으로 한 번에 넘길 수는 없습니다.
왜 등기가 연속되어야 하는가?
등기연속의 원칙은 공동신청주의의 논리적 귀결이다(부동산등기법 제23조). 권리를 잃는 사람(등기의무자)은 등기부상 현재 권리자여야 한다(공동신청주의). 현재 명의인이 아닌 사람을 등기의무자로 한 신청은 등기부와 맞지 않는다.
이런 신청은 등기의무자 표시가 등기기록과 일치하지 않아 각하된다(부동산등기법 제29조 7호). 부동산·권리의 표시가 등기기록과 다른 경우도 마찬가지로 각하된다(부동산등기법 제29조 6호).
권리를 넘기는 사람은 지금 등기부에 적힌 그 소유자여야 합니다. 등기부에 없는 사람이 권리를 넘기겠다고 신청하면 받아 주지 않고 각하합니다.
어떤 경우에 등기연속이 깨지는가?
세 가지 상황에서 흔히 문제된다. 첫째, 중간생략등기다. 갑→을→병으로 양도되었는데 을을 빼고 갑에서 병으로 직접 이전하는 경우다(중간생략등기). 둘째, 상속등기 누락이다. 갑이 사망하고 상속인 을을 거쳐 병에게 매도할 때, 상속등기를 빼고 갑에서 병으로 곧장 신청할 수 없다. 상속등기를 먼저 해야 한다(민법 제187조).
셋째, 등기명의인 표시 불일치다. 매도인의 주소·성명이 등기부와 다르면 표시변경등기를 먼저 해야 한다(부동산등기법 제29조 7호). 모두 등기부와 신청정보의 사슬을 맞춘 뒤에야 다음 등기를 할 수 있다.
상속받은 집을 팔 때는 먼저 상속인 이름으로 등기를 해 두어야 합니다. 또 이사·개명으로 주소나 이름이 등기부와 달라졌으면, 그것부터 등기부에 고친 뒤에 매매 등기를 합니다.
중간생략등기는 어떻게 되는가?
중간생략등기는 등기연속의 원칙에 어긋나 신청 단계에서 각하된다(부동산등기법 제29조). 미등기 전매·중간생략 등기는 처벌 대상이기도 하다(부동산등기 특별조치법 제8조, 부동산등기 특별조치법 제9조). 다만 판례는 이미 마쳐진 중간생략등기는 실체관계에 부합하면 사법상 유효라고 본다. 신청은 막지만, 이미 된 등기의 효력은 따로 본다는 취지다.
중간을 건너뛴 등기는 신청 단계에서 막힙니다. 다만 어쩌다 그렇게 등기가 이미 되어 버렸고 실제 권리관계와 맞으면, 그 등기 자체는 유효하다는 게 판례입니다.
실무 체크포인트
- 상속을 거친 매매는 상속등기를 먼저 한 뒤 매매에 의한 소유권이전등기를 한다. 상속등기를 빼고 피상속인에서 매수인으로 직접 신청할 수 없다(민법 제187조).
- 매도인의 주소·성명이 등기부와 다르면 등기명의인표시변경등기를 선행한다. 실무상 매매 신청과 한 묶음으로 동시에 처리할 수 있다.
- 법인 합병·분할이 있었으면 존속·신설법인 명의로 권리이전을 마친 뒤에야 그 부동산을 처분할 수 있다.
- 경매·공매 취득자는 등기 없이 소유권을 얻지만(민법 제187조), 처분하려면 자기 명의 등기를 먼저 해야 한다.
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