관리단집회 없는 공용부분 관리계약의 효력

관리인이 구 집합건물법 제16조 제1항에 따라 관리단집회의 결의로 결정되어야 하는 공용부분의 관리에 관한 사항에 대해 관리단규약에 정함이 없는데도 관리단집회를 거치지 않고 한 법률행위는 그 효력이 없다(2023다287861 판결요지). 구 집합건물법은 2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 말한다. 현행 집합건물법 제16조 제1항도 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외한 공용부분의 관리에 관한 사항을 통상의 집회결의로써 결정하도록 정한다.

쉽게 말하면 — 건물 공용부분을 어떻게 관리할지는 규약에 따로 정한 것이 없으면 소유자들이 관리단집회에서 정하고, 관리인은 그렇게 정해진 사항을 실행하는 역할입니다. 그래서 대법원은 개정 전 법이 적용된 사건에서 관리인 쪽이 집회를 거치지 않고 공용부분 관리에 관한 계약을 맺었다면 그 계약은 효력이 없다고 봤습니다. 계약 상대방이 결의가 없었다는 사실을 알았다고 볼 증거가 없다며 무효 주장을 막은 원심 판단도 받아들이지 않았습니다. 집회를 실제로 열지 않았더라도 법이 정한 비율 이상의 소유자와 의결권이 서면이나 전자적 방법으로 합의했다면 집회에서 결의한 것으로 봅니다. 다만 공용부분을 바꾸는 변경은 원칙적으로 더 엄격한 결의가 필요하고, 현재 상태를 유지하는 보존행위는 소유자 각자가 할 수 있어서 서로 구별해야 합니다.

공용부분 관리에 관한 사항은 누가 정하는가?

집합건물 공용부분의 관리에 관한 사항은 규약에 달리 정함이 없는 한 구분소유자들로 구성된 관리단집회의 결의로써 결정되어야 한다(2023다287861 판결요지). 관리인은 그와 같이 관리단집회에서 결의된 사항에 관하여 공용부분 관리를 위한 행위를 구체적으로 집행할 수 있을 뿐이다(2023다287861 판결요지). 대법원은 구 집합건물법의 규정 형식과 내용 및 취지 등에 비추어 이 법리를 제시했다(2023다287861 판결요지).

관리단집회의 결의

현행 집합건물법 제16조 제1항 본문은 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다고 정한다. 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다(같은 조 제3항). 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다(같은 법 제38조 제1항).

제16조 제1항 본문의 경우에는 제15조제2항을 준용한다(집합건물법 제16조 제4항). 따라서 제16조 제1항 본문에 따라 통상의 집회결의로 결정하는 관리에 관한 사항이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다(같은 법 제16조 제4항, 같은 법 제15조 제2항). 준용 대상은 제16조 제1항 본문의 경우이므로, 제16조 제1항 단서에 따라 각 공유자가 하는 보존행위는 여기에 들어가지 않는다.

일부공용부분의 관리는 집합건물법 제14조가 결의 주체를 따로 정한다. 일부공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 제29조제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정한다(같은 조).

관리인의 집행

관리인은 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위를 할 권한과 의무를 가진다(집합건물법 제25조 제1항 제1호의2). 같은 항은 공용부분의 보존행위(제1호), 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위(제3호), 그 밖에 규약에 정하여진 행위(제4호)도 관리인의 권한과 의무로 적는다.

관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있다(집합건물법 제26조의3 제1항). 제1항에 따라 관리위원회를 둔 경우 관리인은 제25조제1항 각 호의 행위를 하려면 관리위원회의 결의를 거쳐야 한다. 다만, 규약으로 달리 정한 사항은 그러하지 아니하다(같은 조 제3항).

집회 결의 없이 맺은 관리계약은 효력이 있는가?

관리인이 구 집합건물법 제16조 제1항에 따라 관리단집회의 결의로 결정되어야 하는 공용부분의 ‘관리에 관한 사항’에 대해서 관리단규약에 정함이 없는데도 관리단집회를 거치지 않은 채 그러한 사항에 관하여 한 법률행위는 그 효력이 없다고 보아야 한다(2023다287861 판결요지). 대법원은 공용부분의 관리행위에 해당하는 이 사건 각 계약을 피고 관리단이 관리단집회의 결의 없이 체결하였으므로 이 사건 각 계약은 효력이 없다고 보았다(2023다287861 이유 3.).

판결의 사안과 결론

이 사건은 원고들이 피고 관리단을 상대로 미지급대금 등을 청구한 사건이고, 원고들은 피고와 이 사건 각 계약을 체결한 상대방이었다(2023다287861 사건명·이유 2.). 공개된 판결 이유는 계약의 구체적 내용을 적지 않고 공용부분의 관리행위에 해당하는 계약이라고만 적었다. 대법원은 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대구지방법원에 환송했다(2023다287861 주문·이유 4.).

서면이나 전자적 방법에 의한 합의

현행 집합건물법은 관리단집회를 소집하지 않고도 서면이나 전자적 방법에 의한 합의로 결의한 것으로 보는 경우를 정한다. 이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회를 소집하여 결의한 것으로 본다(집합건물법 제41조 제1항). 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 경우에는 그 구분에 따른 의결정족수 요건을 갖추어 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회를 소집하여 결의한 것으로 본다(같은 조 제2항).

제15조제1항제2호의 경우: 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수(집합건물법 제41조 제2항 제1호)
제15조의2제1항 본문, 제47조제2항 본문 및 제50조제4항의 경우: 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상(집합건물법 제41조 제2항 제2호)
제15조의2제1항 단서 및 제47조제2항 단서의 경우: 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상(집합건물법 제41조 제2항 제3호)

2023다287861의 판결 이유는 서면이나 전자적 방법에 의한 합의를 따로 다루지 않았다. 제41조의 요건을 갖춘 합의가 있으면 관리단집회를 소집하여 결의한 것으로 보므로, 판결이 말한 관리단집회를 거치지 않은 경우는 이런 결의 의제도 없는 경우로 읽는 것이 조문 문언에 맞는다. 그러므로 실제 집회결의가 없어 보이는 계약도 서면이나 전자적 방법에 의한 합의가 있었는지를 함께 확인한다.

계약 상대방이 결의가 없었음을 몰랐다면 달라지는가?

이 사건에서 대법원은 원고들이 결의 없이 계약이 체결되었음을 알았다고 볼 증거가 없다는 이유로 피고의 무효 주장을 막은 원심 판단을 받아들이지 않았다(2023다287861 이유 2.·3.). 원심은 관리단집회 결의 요건을 관리인의 대표권 제한으로 보고, 원고들이 결의가 필요하다거나 결의 없이 계약이 체결되었음을 알았다고 볼 증거가 없으므로 피고가 무효를 주장할 수 없다고 판단했다(2023다287861 이유 2.).

관리인의 대표권은 제한할 수 있다. 다만, 이로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없다(집합건물법 제25조 제2항). 대법원은 구 집합건물법 제16조 제1항에 따른 공용부분의 관리행위에 관한 관리단집회 결의 요건은 단순히 관리인의 대표권을 제한하는 것에 그친다고 볼 수 없다고 했다(2023다287861 이유 3.). 그러므로 계약 상대방은 관리인의 대표권만이 아니라 계약 사항에 관한 관리단집회 결의, 서면이나 전자적 방법에 의한 합의 또는 규약상 근거가 있는지를 함께 확인한다.

공용부분의 변경이나 보존행위도 같은 기준인가?

공용부분의 변경과 보존행위는 관리에 관한 사항과 결정 방법이 달라서, 계약이 어느 행위에 해당하는지 먼저 구별해야 한다. 대법원도 구 집합건물법의 변경에 관한 특별결의와 각 공유자의 보존행위를 관리에 관한 사항의 통상결의와 나누어 설명했다(2023다287861 판결요지).

공용부분의 변경

공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다(집합건물법 제15조 제1항 본문). 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다(제15조 제1항 단서).

공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우(제1호)
「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우(제2호)

제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다(집합건물법 제15조 제2항). 판결이 적용한 구 집합건물법에서는 제15조 제1항의 특별결의가 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이었다(2023다287861 판결요지).

공용부분의 변경 가운데 권리변동 있는 공용부분의 변경에는 제15조와 다른 결의 요건이 적용된다. 제15조에도 불구하고 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정한다(집합건물법 제15조의2 제1항 본문). 다만, 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 권리변동 있는 공용부분 변경에 관한 사항은 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다(제15조의2 제1항 단서).

보존행위

보존행위는 각 공유자가 할 수 있다(집합건물법 제16조 제1항 단서). 관리인도 공용부분의 보존행위를 할 권한과 의무를 가진다(같은 법 제25조 제1항 제1호). 어떤 행위가 보존행위인지 판단한 사례는 공용부분 간판철거의 보존행위에서 다룬다.

관리업무를 타인에게 맡기려면 어떤 결의가 필요한가?

관리단은 공용부분 변경에 관한 사항 등을 제외한 공용부분의 관리에 관한 사항을 통상의 집회결의로써 타인에게 위임할 수 있다(2021다292425 판결요지 [2]). 공용부분 변경에 관한 업무는 관리단집회에서의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 또는 정족수를 갖춘 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의로 결정하여 직접 수행하거나 타인에게 위임하여 처리할 수 있다(2021다292425 판결요지 [2]). 관리업무를 위탁받은 업자가 관리비를 소로 청구할 수 있는지는 위탁관리업자의 관리비 소송수행권에서 다룬다.

변경에 관한 결정 방법

판결요지는 그 변경에 관한 사항을 관리단집회에서의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 또는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의로써 결정한다고 적었다(2021다292425 판결요지 [2]). 판결요지는 이 「5분의 4」 합의의 근거로 집합건물법 제41조 제1항을 적었다(2021다292425 판결요지 [2]). 판결요지가 적은 제41조 제1항은 법률 제19282호로 개정되기 전의 조문이다(2021다292425 판결요지 [2], 같은 법 제41조 제1항, 집합건물법 부칙 제1조). 이 판결의 선고일은 2022. 9. 29.이고(2021다292425), 같은 항에는 2023. 3. 28. 개정 표시가 있다(같은 법 제41조 제1항).

현행 집합건물법 제41조 제1항의 정족수는 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이다. 같은 항은 2023. 3. 28. 법률 제19282호로 개정되었고, 그 부칙 제1조는 「이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다」고 정했다(같은 법 부칙 제1조). 제41조 제2항 각 호의 경우에는 그 구분에 따른 의결정족수 요건을 갖추어 합의하면 관리단집회를 소집하여 결의한 것으로 본다(같은 법 제41조 제2항).

대표위원회에 대한 위임

대법원은 구분소유자들이 대표위원회에 공용부분 관리권한이 위임된다는 것을 인식하면서 대표위원회를 구성하는 결의를 하였다고 볼 수 있다고 했다(2021다292425 원고 상고이유 판단). 대표위원회의 변호사 선임비용 지출 결의도 관리단으로부터 위임받은 바에 따라 공용부분 관리행위에 해당하는 부당이득반환청구권 행사에 관한 의결을 하였다고 볼 여지가 있다고 했다(2021다292425 원고 상고이유 판단). 그런데도 원심이 관리단집회의 결의를 거쳤음을 인정할 증거가 없다며 부당이득반환청구 부분의 소를 부적법하다고 본 데에는 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니한 잘못이 있다고 하여, 원심판결 중 소 각하 부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송했다(2021다292425 원고 상고이유 판단·주문).

이 사건에서 관리단은 상가 출입구 앞 대지에 시설물을 설치해 점유·사용한 사람들을 상대로 부당이득반환과 함께 시설물 철거와 그 부지의 인도를 구했다(2021다292425 원고 상고이유 판단·피고 상고이유 판단). 인도·철거 부분에 대한 피고들의 상고는 모두 기각되었다(2021다292425 주문·피고 상고이유 판단). 관리단은 관리단집회에서 통상의 집회결의로써 공용부분 관리 및 활용방안에 관한 의결기구 역할을 할 대표위원회를 구성했고, 대표위원회가 이 소송에 관한 변호사 선임비용 지출을 결의했다(2021다292425 원고 상고이유 판단).

판결의 기준은 현행 조문과 어떻게 대응하는가?

공용부분의 관리에 관한 사항은 규약으로 달리 정하지 않는 한 통상의 집회결의로 결정하고 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다는 판결의 전제는 현행 집합건물법 제16조 제1항·제3항에도 있다. 판결요지가 설명한 구법 제16조 제1항은 변경에 관한 특별결의 사항을 제외했고(2023다287861 판결요지), 현행 제16조 제1항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외한다.

제16조 제1항을 개정한 법률 제16919호의 부칙 제1조는 「이 법은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다」고 정했다(집합건물법 부칙 제1조). 같은 부칙은 제9조의3, 제24조제6항, 제26조의2에 관한 적용례와 제26조의4제2항에 관한 경과조치를 두었고, 제16조에 관한 경과조치나 적용례는 두지 않았다. 관리단집회 결의 없이 관리인이 한 법률행위의 효력에 관하여 이 글이 근거로 드는 대법원 판결은 구법 사건인 2023다287861이다.

실무 체크포인트

계약 사항이 권리변동 있는 공용부분의 변경, 그 밖의 공용부분의 변경, 관리, 보존행위 중 어디에 해당하는지 먼저 구별한다(집합건물법 제15조의2 제1항, 같은 법 제15조 제1항, 같은 법 제16조 제1항).
일부공용부분의 관리에 관한 사항이면 구분소유자 전원의 집회결의로 결정할 사항인지, 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로 결정할 사항인지 확인한다(집합건물법 제14조).
규약에 공용부분의 관리에 관한 사항을 달리 정한 규정이 있는지 확인한다(집합건물법 제16조 제3항).
규약에 정함이 없으면 그 계약 사항에 관한 관리단집회 결의가 있었는지 확인한다(2023다287861 판결요지).
관리단집회를 열지 않았으면 서면이나 전자적 방법에 의한 합의가 제41조 제1항 또는 제2항의 정족수를 갖추었는지 확인한다(집합건물법 제41조 제1항·제2항).
공용부분의 변경이나 통상의 집회결의로 결정하는 관리에 관한 사항이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 구분소유자의 승낙을 받았는지 확인한다(집합건물법 제15조 제2항, 같은 법 제16조 제4항).
관리업무를 타인에게 맡기는 계약이면 관리에 관한 사항은 통상의 집회결의, 변경에 관한 업무는 그 변경에 필요한 결의나 합의가 있는지 확인한다(2021다292425 판결요지 [2]).
규약으로 관리위원회를 두었으면 관리인의 해당 행위에 관리위원회의 결의가 있었는지, 규약으로 달리 정한 사항인지 확인한다(집합건물법 제26조의3 제3항).
계약 상대방은 관리인의 대표권과 함께 계약 사항에 관한 관리단집회 결의, 서면이나 전자적 방법에 의한 합의 또는 규약상 근거가 있는지 확인한다(2023다287861 이유 3., 집합건물법 제25조 제2항, 같은 법 제41조 제1항, 같은 법 제16조 제3항).