대위등기

대위등기란 채권자가 자기 채권을 보전하기 위해 채무자를 대신해 채무자 명의의 등기를 신청하는 것이다(부동산등기법 제28조, 민법 제404조). 채무자가 등기를 게을리해 채권자가 손해를 볼 위험이 있을 때, 채권자가 채무자의 등기신청권을 대신 행사한다.

쉽게 말하면 — 돈을 빌려준 사람이, 빚진 사람이 자기 명의 등기를 안 하고 미루면 대신 그 등기를 해 주는 것입니다. 등기가 채무자 이름으로 정리돼 있어야 그 재산에 강제집행 등을 할 수 있기 때문입니다.

어떤 요건이 필요한가?

채권자대위권의 요건을 갖춰야 한다(민법 제404조). 채권자에게 보전할 채권이 있고, 채무자가 스스로 권리(등기신청권)를 행사하지 않으며, 대위가 채권 보전에 필요해야 한다. 채무자의 일신전속권은 대위할 수 없다.

대위로 등기할 수 있는 권리는 채무자가 직접 신청할 수 있는 등기다. 가장 흔한 예가 대위 상속등기다. 상속인이 상속등기를 미루면, 상속인에게 채권을 가진 채권자가 상속인을 대위해 상속등기를 신청해 채무자(상속인) 명의로 등기를 마친다.

예를 들어 부모가 남긴 집의 상속등기를 자녀가 미루고 있으면, 그 자녀에게 받을 돈이 있는 채권자가 대신 상속등기를 해서 집을 자녀 명의로 만들 수 있습니다.

등기관은 대위로 등기할 때 대위자(채권자)의 성명·명칭, 주소·사무소 소재지, 대위원인을 등기기록에 적어야 한다(부동산등기법 제28조 제2항). 대위로 마친 등기 자체는 채무자 명의이지만, 누가 어떤 원인으로 대위했는지가 함께 기록된다.

채권자대위로 등기가 마쳐진 경우, 등기관은 경정등기 등의 통지를 채권자에게도 해야 한다(부동산등기법 제32조 제4항).

대위등기를 해도 소유자 이름은 채무자로 올라가고, 옆에 “채권자 ○○○이 대위했다”는 사실이 같이 적힙니다.

대위등기 신청 시 신청정보에 대위원인과 대위자를 기재하고, 대위원인을 증명하는 정보(채권의 존재를 증명하는 서류 등)를 첨부한다.
대위로 마칠 수 있는 것은 채무자가 할 수 있는 등기에 한한다. 채권자 자신을 위한 등기를 곧바로 대위로 할 수는 없고, 먼저 채무자 명의로 등기를 정리한 뒤 별도로 채권자 권리를 등기한다.