집합건물 관리단의 관리비 청구권

집합건물의 관리단은 관리비징수에 관한 유효한 규약이 없더라도 적어도 공용부분에 대한 관리비는 그 부담의무자인 구분소유자에게 청구할 수 있다(2016다260882 판결요지 [2]). 전유부분 관리비는 규약에서 관리단이 구분소유자로부터 징수할 수 있도록 정하였다면 그 규약에 따라 청구할 수 있다(2016다260882 판결요지 [1]). 규약에서 집합건물 관리비에 대하여 구분소유자의 의무를 정하고 있으면 전유부분의 임차인 등 점유자는 다른 법령이나 약정이 있다는 등 특별한 사정이 없는 한 구분소유자와 같은 의무를 부담하고, 관리단은 구분소유자나 임차인 등 점유자를 상대로 관리비를 청구할 수 있다(2017다234262 이유 2항 가목). 이러한 법리는 관리단이 관리비에 해당하는 비용을 실제 지출하지 않았거나 관리인으로 선임된 자가 관리단을 위해 관리행위를 하였으나 나중에 관리단집회의 관리인 선임 결의가 적법하지 않다고 밝혀진 경우에도 마찬가지로 적용된다(2017다234262 이유 2항 가목).

쉽게 말하면 — 복도·계단·엘리베이터 같은 공용부분의 관리비는 관리비 규약이 없거나 효력이 없더라도 관리단이 그 비용을 부담할 소유자에게 청구할 수 있습니다. 각 호실 자체의 관리비는 규약에서 관리단이 걷을 수 있다고 정해 두었다면 청구할 수 있습니다. 규약이 소유자의 관리비 의무를 정해 두었다면 임차인도 다른 법령이나 약정 같은 특별한 사정이 없는 한 같은 의무를 지므로, 관리단은 임차인에게도 청구할 수 있습니다. 관리단이 그 비용을 직접 쓰지 않았거나, 관리인으로 뽑힌 사람이 관리단을 위해 관리했는데 나중에 선임 결의가 적법하지 않다고 밝혀진 경우에도 판례는 같은 결론을 유지했습니다.

공용부분 관리비는 규약이 없어도 청구할 수 있나?

관리단은 관리비징수에 관한 유효한 규약이 없더라도 적어도 공용부분에 대한 관리비는 그 부담의무자인 구분소유자에게 청구할 수 있다(2016다260882 판결요지 [2]). 유효한 규약이 있으면 그 규약에 따라 청구할 수 있다(같은 판결). 대법원은 그 사건에서 관리규약이 무효라고 하더라도 구 집합건물법 제25조 제1항 등에 따라 공용부분 관리비를 청구할 수 있다고 보았다(같은 판결 이유 3항 나목).

부담의무자는 공유자인 구분소유자다. 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다(집합건물법 제17조). 2016다260882 판결요지 [2]가 함께 든 구 집합건물법(법률 제16919호로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항은 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 등을 관리인의 권한과 의무로 정했다.

현행 집합건물법 제25조 제1항 제2호도 공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위를 관리인의 권한과 의무로 정한다. 같은 호는 그 금원을 관리하는 행위도 함께 정한다.

전유부분 관리비는 언제 청구할 수 있나?

규약에서 관리단이 전유부분 관리비를 구분소유자로부터 징수할 수 있도록 정하였다면, 관리단은 그 규약에 따라 구분소유자에게 전유부분 관리비를 청구할 수 있다(2016다260882 판결요지 [1]). 전유부분은 공용부분과 달리 구분소유자가 직접 관리하는 것이 원칙이므로, 집합건물법은 관리단에게 전유부분 관리비의 징수권한을 부여하고 있지 않다(같은 판결). 전유부분과 공용부분의 구별은 전유부분과 공용부분에서 다룬다.

건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다(집합건물법 제28조 제1항). 대법원은 공용부분 관리비용은 제17조가 정하지만 전유부분 관리비에 대해서는 집합건물법이 별도로 정하고 있지 않다고 설명했다(2017다234262 이유 2항 가목).

대법원은 관리규약이 전유부분 관리비까지 관리단이 징수할 수 있도록 정한 사안에서, 규약이 유효하게 성립하였다면 관리단이 전유부분 관리비를 청구할 수 있다고 보았다(2016다260882 이유 2항 나목). 원심은 규약의 유효 성립 여부와 관계없이 비용 지출 증거가 없다는 이유만으로 청구를 배척했고, 대법원은 이를 법리 오해와 심리미진으로 보았다(같은 판결). 따라서 규약에 징수 조항이 있는지와 그 규약이 유효하게 성립하였는지를 함께 확인해야 한다.

임차인 등 점유자에게도 청구할 수 있나?

규약에서 집합건물 관리비에 대하여 구분소유자의 의무를 정하고 있는 경우 전유부분의 임차인 등 점유자는 다른 법령이나 약정이 있다는 등 특별한 사정이 없는 한 구분소유자와 같은 의무를 부담하고, 관리단은 구분소유자나 임차인 등 점유자를 상대로 관리비를 청구할 수 있다(2017다234262 이유 2항 가목). 대법원은 집합건물법 제28조 제1항, 제17조, 제42조 제2항, 제5조 제4항의 규정 내용과 체계 등에 비추어 이 결론을 내렸다(같은 판결).

점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다(집합건물법 제42조 제2항). 점유자는 전유부분을 점유하는 자로서 구분소유자가 아닌 자를 말한다(같은 법 제5조 제4항).

그 사건 관리규약은 구분소유자와 임차인 등 사용자에게 관리비 납부의무가 있다고 하면서 사용자가 관리비를 납부하지 않으면 구분소유자가 납부할 의무를 부담한다고 정했다(2017다234262 이유 2항 다목). 대법원은 관리규약이 유효하게 성립하였다면 임차인인 피고는 구분소유자와 같이 관리비 납부의무를 부담하고, 관리단은 피고에게 관리비를 청구할 수 있다고 보았다(같은 판결). 원심은 관리규약이 유효한지 심리하지 않은 채 청구를 받아들이지 않았고, 대법원은 이를 법리 오해와 심리미진으로 보았다(같은 판결).

소유자가 바뀌면 종전 소유자의 공용부분 체납관리비는 누가 부담하나?

구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 타당하다(2017다273984 이유 1항 가목). 그래서 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다(같은 판결 이유 1항 가목, 대법원 2006다50420 판결 등 참조).

특별승계인에 대한 채권 행사

공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다(집합건물법 제18조). 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다(같은 법 제42조 제1항). 대법원은 제18조를 공용부분의 적정한 유지·관리를 도모하기 위해 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권을 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 둔 특별규정으로 보았다(2017다273984 이유 1항 가목). 그리고 전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 제18조에 터 잡은 것으로 유효하다고 했다(같은 판결 이유 1항 가목, 대법원 2001다8677 전원합의체 판결 등 참조).

신탁재산 처분과 제3취득자

대법원은 위탁자의 구분소유권이 수탁자, 제3취득자 앞으로 순차로 이전된 경우 수탁자와 제3취득자는 특별한 사정이 없는 한 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수한다고 보았다(2017다273984 판결요지). 같은 판결요지는 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도, 제3취득자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수한다고 보아야 한다고 했다. 신탁원부에 적힌 관리비 부담 약정과 대항력 문제는 신탁원부의 관리비 부담 약정과 대항력에서 자세히 다룬다.

2017다273984는 신탁을 원인으로 수탁자에게 이전된 쇼핑몰 전유부분이 수탁자의 공매절차를 거쳐 낙찰이나 수의계약 방식으로 제3취득자에게 이전된 사안이다(이유 1항 나목). 원고들은 그 쇼핑몰의 관리인으로 선임되었던 회사에 대한 각 양수금 및 약정금 채권이나 대납금 반환채권을 취득한 자들이었다(같은 판결 이유 1항 나목). 대법원은 피고들이 그 회사에 대하여 2006. 11.분까지의 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다고 보았다(같은 판결 이유 1항 다목). 그래서 원심판결의 원고들 패소 부분 중 2006. 11.분까지의 공용부분에 관한 체납관리비 청구 부분을 파기·환송했다(같은 판결 주문).

관리단이 비용을 쓰지 않았거나 관리인 선임 결의가 무효라도 청구할 수 있나?

관리단이 관리비에 해당하는 비용을 실제 지출하지 않았거나 관리인으로 선임된 자가 관리단을 위해 관리행위를 하였으나 나중에 관리단집회의 관리인 선임 결의가 적법하지 않다고 밝혀진 경우에도 규약에 따른 관리비 청구 법리는 마찬가지로 적용된다(2017다234262 판시사항 [2]). 공용부분 관리비 청구 법리는 무효인 관리인 선임 결의에 의하여 관리인으로 선임된 자가 집합건물에 관하여 사실상의 관리행위를 한 경우에도 마찬가지로 적용된다(2016다260882 판결요지 [2]).

대법원은 공용부분에 대한 관리의무는 관리단이 부담하지만 그 사실상의 관리행위를 반드시 관리단이 해야 하는 것은 아니고 타인으로 하여금 대행하게 할 수 있다는 점을 들었다(2016다260882 이유 3항 나목). 그 사건에서는 무효인 결의로 선임된 회사가 관리인 지위에서 해당 기간 동안 공용부분 관리업무를 수행했으므로, 피고는 관리단에 공용부분 관리비를 지급할 의무가 있다고 보았다(같은 판결).

두 사건의 원심은 관리단이 직접 관리행위를 하거나 비용을 지출하였음을 인정하기 어렵다는 이유로 청구를 받아들이지 않았다(2016다260882 이유 3항 나목 · 2017다234262 이유 2항 다목). 대법원은 두 사건 모두 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송했다.

관리비 청구는 누구 이름으로 하나?

집합건물법상 관리단은 관리비징수에 관한 유효한 규약이 있으면 그에 따라, 유효한 규약이 없더라도 적어도 공용부분에 대한 관리비는 그 부담의무자인 구분소유자에게 청구할 수 있다(2016다260882 판결요지 [2]). 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다(집합건물법 제23조 제1항). 관리인은 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 권한과 의무를 가진다(같은 법 제25조 제1항 제3호).

관리인의 대표권은 제한할 수 있다. 다만, 이로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없다(집합건물법 제25조 제2항). 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둔 경우 관리인은 제25조 제1항 각 호의 행위를 하려면 관리위원회의 결의를 거쳐야 한다(같은 법 제26조의3 제1항·제3항). 다만, 규약으로 달리 정한 사항은 그러하지 아니하다(같은 조 제3항 단서).

관리업무를 위탁받은 관리업체가 자기 이름으로 관리비를 청구할 수 있는지와 위탁계약이 끝난 뒤의 당사자적격 문제는 위탁관리업자의 관리비 소송수행권에서 다룬다. 집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」 및 「공동주택관리법」의 특별한 규정은 이 법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다(집합건물법 제2조의2). 그래서 집합주택이면 관리 방법과 기준에 관한 두 법률의 특별한 규정이 있는지도 함께 확인한다.

실무 체크포인트

관리규약에 관리비 징수 조항이 있는지, 그 조항이 전유부분 관리비까지 포함하는지, 규약이 유효하게 성립하였는지 확인한다(2016다260882 판결요지 [1]·이유 2항 나목).
규약의 효력이 다투어지면 공용부분 관리비와 전유부분 관리비를 나누고, 공용부분 관리비는 유효한 규약이 없더라도 부담의무자인 구분소유자에게 청구할 수 있는지 검토한다(2016다260882 판결요지 [2]).
임차인 등 점유자에게 청구하려면 규약이 관리비에 관한 구분소유자의 의무를 정하는지와 다른 법령이나 약정이 있다는 등 특별한 사정이 있는지 확인한다(2017다234262 이유 2항 가목).
종전 소유자 때 생긴 체납관리비를 청구하려면 각 소유권 이전 시점을 확인하고, 체납 구간이 누구의 소유기간에 속하는지와 그 관리비가 공용부분 관리비인지를 나누어 본다(2017다273984 이유 1항 가목).
관리인 선임 결의의 효력이 다투어지면 선임된 자가 관리단을 위해 관리행위를 한 기간과 그 기간의 관리비 부과 내역을 확인한다(2017다234262 판시사항 [2]).
관리업체 이름으로 청구하는 경우에는 관리위탁계약의 업무 범위와 종료 여부를 확인한다(2025다210153 이유 2항, 위탁관리업자의 관리비 소송수행권).