신탁원부의 관리비 부담 약정과 대항력

신탁원부에 「관리비는 위탁자가 부담한다」는 신탁계약 조항이 들어 있어도, 현행 신탁법이 적용되는 신탁이면 수탁자는 특별한 사정이 없는 한 그 조항으로 집합건물 관리단에 대항할 수 없다(2022다233164 판결요지 [1]·[2]). 현행 신탁법이 적용된 두 사건에서 대법원은 대항을 부정한 뒤, 관리비의 성격, 관리단 규약 등을 심리하여 수탁자의 부담 여부를 판단하라며 원심판결을 파기하고 사건을 환송했다(2022다233164·2023다259651 각 이유 3.나.·주문). 구 신탁법 제3조 제1항과 구 부동산등기법 제124조 제2항이 함께 적용된 2023다310648에서는, 수탁자가 관리단에 관리비 납부의무를 부담하지 않는다고 대항할 수 있다는 원심판단을 대법원이 수긍했다(판시사항 [2]·이유 2.나.). 그래서 신탁원부의 관리비 부담 약정으로 관리단에 대항할 수 있는지가 적용 법률에 따라 나뉜다.

쉽게 말하면 — 신탁회사(수탁자)에 맡긴 호실의 신탁계약서에 “관리비는 원래 주인(위탁자)이 낸다”고 적혀 있고, 그 계약서가 등기소의 신탁원부에 들어가 있을 수 있습니다. 그래도 지금의 신탁법이 적용되는 신탁이라면 신탁회사는 특별한 사정이 없는 한 그 조항을 내세워 관리단에 맞설 수 없습니다. 다만 그것만으로 신탁회사가 관리비를 내야 한다고 정해지지는 않고, 관리비의 성격과 관리단 규약 등을 따져 신탁회사가 부담하는지를 다시 판단하게 됩니다. 반대로 옛 신탁법과 옛 부동산등기법이 적용된 신탁에서는 같은 조항으로 관리단에 맞설 수 있다고 본 판결이 있습니다. 그래서 관리단은 그 신탁에 어느 법이 적용되는지부터 확인해야 합니다.

현행 신탁법이 적용되면 수탁자는 관리단에 대항할 수 있나?

현행 신탁법이 적용되는 신탁에서 수탁자는 특별한 사정이 없는 한 신탁원부의 관리비 부담 약정으로 관리단에 대항할 수 없다. 신탁등기로 대항할 수 있는 것은 신탁재산의 구성에 관한 사항이고, 관리비를 누가 부담하는지는 그 사항이 아니기 때문이다.

신탁법 제4조 제1항의 취지

신탁법 제4조 제1항은 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다고 정한다. 대법원은 이 규정의 취지를, 신탁의 등기를 하면 그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다는 것을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미로 보았다(2022다233164 판결요지 [1]). 대법원은 이를 전제로, 이 조항이 적용되는 신탁계약에서는 특별한 사정이 없는 한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 부동산등기법 제81조 제3항에 따라 등기기록의 일부로 보게 되더라도 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 이로써 제3자에게 대항할 수 없다고 판시했다(2022다233164 판결요지 [1]).

관리비 부담 약정에 대한 적용

관리비 위탁자 부담 약정이 신탁원부에 기재된 사안에서 대법원은 수탁자의 대항을 부정하고 원심판결을 파기했다. 2022다233164의 신탁계약은 위탁자가 신탁부동산의 관리에 필요한 비용과 유지관리비 등을 부담한다고 정했고, 그 계약서는 신탁등기 당시 신탁원부에 포함되어 등기부에 편철되었다(이유 1.다.). 원심은 수탁자가 관리비 지급책임의 주체가 위탁자라고 관리단에 대항할 수 있다고 보아 청구를 기각했다(2022다233164 이유 2.).

대법원은 특별한 사정이 없는 한 신탁등기로는 그 부동산이 수탁자의 고유재산과 분별되는 신탁재산에 속한 것임을 대항할 수 있을 뿐이라고 보았다(2022다233164 판결요지 [2]). 그러므로 위탁자가 관리비 납부의무를 부담한다는 사정이 신탁원부에 기재되었더라도 수탁자는 제3자인 관리단에 대항할 수 없다고 하여 원심판결을 파기했다(2022다233164 판결요지 [2]). 같은 구조의 2023다259651에서도 대법원은 같은 법리로 원심의 청구 기각 판단을 파기했다(이유 3.나.).

구 신탁법과 구 부동산등기법이 함께 적용된 사안에서는 대항할 수 있나?

구 신탁법 제3조 제1항과 구 부동산등기법 제124조 제2항이 함께 적용된 사안에서, 신탁원부에 위탁자의 관리비 납부의무가 기재되어 있으면 수탁자가 이로써 제3자에게 대항할 수 있다는 원심판단이 대법원에서 유지되었다(2023다310648 판시사항 [1]·[2]). 원심은 신탁원부의 기재를 등기로 보는 구 부동산등기법 조문과 구 신탁법 조문을 함께 들어 이 결론을 이끌었다(2023다310648 이유 2.가.1)).

원심이 든 구법 조문

2023다310648의 원심은 구 신탁법 제3조 제1항이 등기 또는 등록하여야 할 재산권의 신탁은 그 등기 또는 등록으로 제3자에게 대항할 수 있다고 규정한 점을 들었다(이유 2.가.1)). 원심은 또 구 부동산등기법 제124조 제2항이 신탁원부는 등기부의 일부로 보고 그 기재는 등기로 본다고 규정한 점을 들었다(2023다310648 이유 2.가.1)). 원심은 이에 따라 신탁원부에 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있다면 수탁자는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다고 판단했다(2023다310648 이유 2.가.1)).

대법원의 수긍

대법원은 원심의 판단을 수긍할 수 있다고 하여 관리단의 상고를 기각했다(2023다310648 이유 2.나.·주문). 2023다310648의 신탁계약은 위탁자가 각 호실의 보존과 관리행위에 따른 비용 일체를 부담하도록 정했고, 이 내용은 신탁등기 당시 신탁원부에 포함되어 등기의 일부가 되었다(판시사항 [2]·이유 2.가.2)). 두 판결이 든 조문을 나란히 놓으면 다음과 같다.

구분	구 신탁법과 구 부동산등기법이 적용된 사안	현행 신탁법과 부동산등기법이 적용되는 사안
신탁의 대항	구 신탁법 제3조 제1항: 신탁은 그 등기 또는 등록으로 제3자에게 대항	신탁법 제4조 제1항: 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항
신탁원부의 지위	구 부동산등기법 제124조 제2항: 등기부의 일부로 보고 그 기재는 등기로 봄	부동산등기법 제81조 제3항: 등기기록의 일부로 봄
관리비 위탁자 부담 기재	수탁자가 대항할 수 있음(2023다310648 판시사항 [1]·[2])	특별한 사정이 없는 한 대항할 수 없음(2022다233164 판결요지 [1]·[2])

어느 법률이 적용되는지는 무엇으로 확인하나?

관리비 대항력을 다룬 세 판결은 적용 법률을 정하는 일반 기준을 선언하지 않았으므로, 신탁계약 체결일과 신탁등기일을 확인하고 신탁법과 부동산등기법의 부칙을 각각 따로 확인해야 한다. 현행 신탁법이 적용된 두 판결에서 대법원이 체결 시점을 적은 것은 그 사건 계약에 신탁법 제4조 제1항이 적용된다는 사안 판단이다(2022다233164·2023다259651 각 이유 3.나.). 세 판결의 이유는 부칙 조문을 인용하지 않았고, 신탁등기 시점을 적용 기준으로 따로 설시하지도 않았다.

판결이 든 체결 시점

현행 신탁법 사건의 두 판결은 그 사건 신탁계약의 체결 시점을 적은 뒤 신탁법 제4조 제1항이 적용된다고 했다. 2022다233164에서 대법원은 신탁계약이 체결된 시점을 적은 뒤 그 계약에 신탁법 제4조 제1항이 적용된다고 했다(이유 3.나.). 그 계약은 2019. 2. 13.경 체결되었다.

2023다259651에서도 대법원은 체결 시점을 적은 뒤 같은 조항이 적용된다고 했다(이유 3.나.). 그 계약은 2018. 3. 22.경 체결되었다. 2023다310648에서 대법원은 그 신탁계약을 구 신탁법 제3조 제1항과 구 부동산등기법 제124조 제2항이 적용되는 신탁계약으로 다루었다(판시사항 [2]). 그 계약은 2009. 1. 8. 체결되었다.

두 전부개정법의 시행 시점

신탁법과 부동산등기법의 전부개정은 시행 시점이 달라, 두 시행 시점 사이에 체결되거나 등기된 신탁은 두 법률의 부칙을 각각 따로 확인해야 한다. 판결의 참조조문은 구 신탁법을 법률 제10924호로, 구 부동산등기법을 법률 제10580호로 각각 전부 개정되기 전의 것으로 특정한다(2023다310648 참조조문). 두 전부개정은 각각 2011. 7. 25.과 2011. 4. 12.에 이루어졌다.

신탁법 전부개정법률의 시행 시점은 그 부칙 제1조가 정한다. 신탁법 부칙(법률 제10924호) 제1조는 「이 법은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다.」고 정한다(신탁법 부칙 제1조(2011.7.25)). 2022다233164 판결요지 [1]도 같은 법의 시행 시점을 적는다. 그 문언은 「2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행된」 신탁법이다.

신탁법 부칙 제2조는 「이 법은 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 종전의 규정에 따라 생긴 효력에는 영향을 미치지 아니한다.」고 정한다. 같은 부칙의 나머지 조문은 다른 법률의 개정(제3조)과 다른 법령과의 관계(제4조)이고, 신탁원부 기재의 대항력에 관한 별도 경과조치는 두지 않았다.

부동산등기법 부칙(법률 제10580호) 제1조 본문은 「이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.」고 정하고, 같은 조 단서는 일부 조항의 시행일을 따로 정한다(부동산등기법 부칙 제1조(2011.4.12)). 같은 부칙 제2조와 제3조는 각각 등기필증에 관한 경과조치와 예고등기에 관한 경과조치다.

판결이 인용한 종전 판결

2023다259651에서 대법원은 원심이 인용한 종전 대법원 판결이 구 신탁법 제3조 제1항이 적용되는 사안에 관한 것이라고 했다(이유 3.나.). 그래서 그 판결은 현행 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 사건에 원용하기 적절하지 않다고 보았다(2023다259651 이유 3.나.).

관리단은 결국 누구에게 관리비를 청구하나?

현행 신탁법이 적용된 두 사건에서 대법원은 수탁자가 관리비를 부담하는지 여부를 확정하지 않고, 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송했다(2022다233164·2023다259651 각 이유 3.나.·4.·주문). 구 신탁법과 구 부동산등기법이 적용된 2023다310648에서는 수탁자가 관리단에 관리비 납부의무를 부담하지 않는다고 대항할 수 있다는 원심판단이 유지되어 관리단의 상고가 기각되었다(이유 2.나.·주문). 2017다273984는 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지고 신탁등기가 말소되어 위탁자의 구분소유권이 수탁자, 제3취득자 앞으로 순차로 이전된 경우를 다루었다(판결요지). 이 경우 수탁자와 제3취득자는 특별한 사정이 없는 한 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수한다(2017다273984 판결요지).

신탁등기 이후 발생한 관리비

2023다259651에서 대법원은 원심이 신탁계약의 내용과 관계없이 관리비의 성격, 관리단 규약 등을 심리하여 수탁자가 관리비를 부담하는지 판단했어야 한다고 보았다(이유 3.나.). 수탁자에게 관리비를 부담할 의무가 있다면 원심은 그 지급을 명하였어야 했다고 했다(2023다259651 이유 3.나.). 관리단이 무엇을 근거로 누구에게 관리비를 청구할 수 있는지는 집합건물 관리단의 관리비 청구권에서 다룬다.

2023다310648에서 관리단은 신탁등기가 말소되기 전까지의 미납 공용부분 관리비와 연체료를 수탁자에게 청구했다(이유 1.다.). 청구한 관리비는 2017. 5.경부터의 것이다. 이 사건의 피고는 수탁자뿐이어서 위탁자를 상대로 한 청구는 판단 대상이 아니었다.

제3취득자가 인수하는 체납관리비

신탁원부에 위탁자가 관리비 납부의무를 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도, 제3취득자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수한다(2017다273984 판결요지). 2017다273984는 위탁자의 구분소유권이 신탁으로 수탁자에게, 신탁재산 처분으로 제3취득자에게 순차로 이전된 경우를 다루었다(판결요지). 대법원은 집합건물법 제18조의 입법 취지와 공용부분 관리비의 승계 및 신탁의 법리 등에 비추어 판단했다(2017다273984 판결요지).

2017다273984에서 제3취득자인 피고들은 수탁자가 진행한 공매절차에서 낙찰이나 수의계약 방식으로 소유권이전등기를 마쳤다(이유 1.나.). 신탁계약은 2006. 2. 3. 체결되었고, 피고들의 소유권이전등기는 2014. 6.경 마쳐졌다. 대법원은 피고들이 이전 구분소유권자들인 위탁자와 수탁자의 공용부분 관리비채무를 인수한다고 보아 원심판결 중 해당 체납관리비 청구 부분을 파기하고 환송했다(2017다273984 이유 1.다.·주문). 파기된 부분은 2006. 11.분까지의 공용부분에 관한 체납관리비 청구다.

2023다310648에서 대법원은 이 판결이 제3취득자가 종전 구분소유권자들의 소유 기간에 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수하는지가 문제 된 사안에 관한 것이라고 했다(이유 2.다.). 그래서 신탁등기 이후 발생한 관리비의 부담에 관하여 수탁자가 신탁원부에 기재된 내용으로 집합건물 관리주체에 대항할 수 있는지가 문제 된 그 사건에 원용하기 적절하지 않다고 보았다(2023다310648 이유 2.다.).

실무 체크포인트

신탁원부에 편철된 신탁계약서의 체결일과 신탁등기일을 확인한다(대법원이 체결 시점을 적어 그 사건 계약에 신탁법 제4조 제1항의 적용을 판단한 예, 2022다233164 이유 3.나.).
신탁계약 체결일이나 신탁등기일이 두 전부개정법의 시행 시점 사이에 있으면 신탁법 부칙과 부동산등기법 부칙을 각각 따로 확인한다(신탁법 부칙 제1조(2011.7.25)·같은 부칙 제2조, 2023다310648 참조조문).
현행 신탁법이 적용되는 신탁이면 관리비 위탁자 부담 조항이 신탁원부에 있어도, 특별한 사정이 없는 한 수탁자는 그 조항으로 관리단에 대항할 수 없다(2022다233164 판결요지 [2]).
수탁자에게 청구할 때는 관리비의 성격과 관리단 규약의 부담 조항을 준비한다(2023다259651 이유 3.나.).
구 신탁법 제3조 제1항과 구 부동산등기법 제124조 제2항이 함께 적용된 사안이면 신탁원부에 위탁자의 관리비 부담이 기재되었는지 확인한다(2023다310648 판시사항 [1]·[2]).
신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지고 신탁등기가 말소되었는지 확인한다(2017다273984 판결요지). 그렇게 구분소유권이 수탁자, 제3취득자 앞으로 순차로 이전되었으면, 특별한 사정이 없는 한 제3취득자가 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 인수하므로 청구 상대방에 넣을지 검토한다(2017다273984 판결요지).