감정평가

감정평가란 부동산이나 그 밖의 재산에 대해 전문 지식과 경험을 가진 감정인이 그 경제적 가치를 판단·산정하는 행위다. 법원은 부동산 강제경매에서 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정해야 한다(민사집행법 제97조).

엄밀히는 두 가지를 함께 다룬다. 좁은 의미의 감정평가는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따라 감정평가사가 토지·건물 등의 가치를 산정하는 업무이고, 소송법상 감정은 법관이 알기 어려운 전문 사항에 관해 전문가가 경험칙·판단을 보고하는 증거조사다. 근거 법령과 주체가 다르지만, 부동산 가치 산정에서는 실무상 감정평가사가 소송·경매의 감정인이 되는 경우가 많아 맞물린다.

감정평가는 어떤 경우에 하는가

감정평가가 필요한 주요 상황은 다음과 같다.

1. 강제경매·임의경매: 집행법원이 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 최저매각가격을 정한다(민사집행법 제97조). 동산 경매에서도 값비싼 물건은 집행관이 감정인에게 평가하게 한다(민사집행법 제200조).
2. 민사소송 감정: 부동산 시가·임료·공사 하자 수리비 등 법관이 알기 어려운 전문 판단이 필요할 때 법원이 감정인을 지정해 의견을 구한다(민사소송법 제333조, 민사소송법 제335조).
3. 토지수용 보상: 공익사업을 위해 토지를 수용할 때 사업시행자가 감정평가법인등에 평가를 의뢰한다(토지보상법 제68조). 법이 정한 경우에는 사업시행자가 직접 보상액을 산정할 수 있다. 시·도지사와 토지소유자의 추천은 선택사항이지만, 적법한 추천이 있으면 추천된 감정평가법인등을 선정에 포함해야 한다.
4. 민법상 가액 결정: 정당한 이유가 있는 유치권자·질권자가 법원에 유치물·질물로 직접 변제에 충당할 것을 청구하면 감정인의 평가에 따른다. 청구 전 채무자에게 미리 알려야 하고, 질권에서는 질권설정자에게도 통지해야 한다(민법 제322조 제2항, 민법 제338조 제2항).

감정평가는 누가 하는가

소송상 감정인은 수소법원·수명법관 또는 수탁판사가 지정한다(민사소송법 제335조). 감정에 필요한 학식과 경험이 있는 사람은 감정할 의무를 진다(민사소송법 제334조). 부동산 경매의 평가인은 법원의 감정인선정 전산프로그램 등을 통해 선정하는 실무가 있으므로, 소송상 감정인 지정 규정과 경매 평가인 선정 실무를 구별한다. 공공기관·학교나 그 밖에 상당한 설비가 있는 단체에는 감정촉탁으로 의뢰하는데(민사소송법 제341조), 이 경우에는 선서에 관한 규정이 적용되지 않는다는 점이 개인 감정인과 다르다.

감정인은 감정사항이 자신의 전문분야가 아니거나 공동감정이 필요한 경우 곧바로 법원에 지정 취소 또는 추가 지정을 요구해야 하고, 감정을 타인에게 위임할 수 없다(민사소송법 제335조의2).

감정평가의 절차

강제경매에서 감정평가의 절차는 다음과 같다.

1. 법원이 경매개시결정 후 감정인을 지정한다.
2. 감정인은 실지조사를 거쳐 대상 부동산을 평가한다. 현장조사가 원칙이고, 이를 결여한 채 공부만으로 한 감정은 위법하다(대법원 68마798).
3. 감정인은 사건 표시·평가액·평가일·환경·산출과정을 기재한 평가서를 제출한다(민사집행규칙 제51조).
4. 법원은 평가액을 참작해 최저매각가격을 결정한다(민사집행법 제97조).
5. 매각물건명세서·현황조사보고서·평가서 사본을 매각기일 또는 입찰기간 개시일 1주 전까지 법원에 비치하거나 전자통신매체로 공시해 누구든지 볼 수 있게 한다(민사집행법 제105조 제2항, 민사집행규칙 제55조). 매각기일 공고에는 이 자료를 보거나 사본을 받을 수 있다는 취지를 적는다(민사집행법 제106조 제7호).

감정인은 평가를 위해 필요하면 부동산에 출입하고 관계인에게 질문하거나 문서를 열람할 수 있다(민사집행법 제97조 제2항). 저항을 받으면 집행관의 원조를 요구할 수 있으나, 이때는 법원의 허가가 필요하다(같은 조 제3항).

평가액의 효력과 한계

법원은 평가액을 참작해 최저매각가격을 정하므로, 두 값이 반드시 일치할 필요는 없다(민사집행법 제97조). 감정평가액이 곧 적정 시장가치는 아니다. 부동산 경기 변동·감정 기준일과 매각기일 사이의 시간 간격 등에 따라 실제 낙찰가와 차이가 날 수 있다.

소송 감정의 의견은 법관을 구속하지 않고 자유심증의 대상이다(민사소송법 제202조). 감정인의 의견이 여러 개이면 법원이 경험칙과 논리칙에 어긋나지 않는 범위에서 하나를 채택할 수 있지만, 신뢰하기 어려운 감정을 그대로 채택하면 위법할 수 있다(97다57979). 당사자는 감정인이 성실하게 감정할 수 없는 사정이 있으면 그를 기피할 수 있다(민사소송법 제336조).

사감정(소송 밖에서 당사자가 사적으로 의뢰한 감정)은 이런 기피권·신문권이 보장되지 않아 법원 정식 감정과 증거력에 차이가 있다. 사감정서가 서증으로 제출되면 법원이 합리적이라고 인정하는 때에 사실인정의 자료로 삼을 수 있다(97다57979). 법률에 따라 선서한 감정인이 허위 감정을 하면 허위감정죄로 처벌될 수 있다(형법 제154조). 선서하지 않는 감정촉탁의 경우에는 이 죄의 주체가 아니다.

실무 체크포인트

• 경매 감정평가서는 법원 비치 서류이므로, 입찰 전 평가서를 직접 열람해 산출 근거·공시지가·표준지·사진을 확인한다.
• 감정기준일과 매각기일 사이의 가격 변동이나 평가 오류가 크면 재평가를 신청해 볼 수 있다. 다만 민사집행법 제97조가 재평가를 법정 의무로 정한 것은 아니므로 법원이 구체적 사정을 판단한다.
• 토지수용 보상에서 토지소유자의 추천은 법정 절차와 기간에 따라 행사하는 선택사항이다. 적법하게 추천한 경우에는 추천된 감정평가법인등을 선정에 포함한다(토지보상법 제68조).

관련

• 개념·해설
  감정감정인감정평가와 최저매각가격부동산강제경매임의경매현황조사경매개시결정
• 법령
  토지보상법 제68조민사소송법 제202조민사소송법 제333조민사소송법 제334조민사소송법 제335조민사소송법 제335조의2민사소송법 제336조민사소송법 제341조민사집행규칙 제51조민사집행법 제97조민사집행법 제200조형법 제154조
• 판례·선례
  68마79897다57979