특별조치법 등기의 추정력

특별조치법 등기의 추정력이란 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법이나 임야소유권이전등기 등에 관한 특별조치법에 따라 마친 소유권보존등기·소유권이전등기가 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정되는 효력이다. 이 추정은 그 법이 정한 보증서나 확인서가 허위 또는 위조된 것이라거나 그 밖의 사유로 적법하게 등기된 것이 아니라는 증명이 없는 한 깨지지 않는다(2018다287751 판결요지). 보증서의 매수일자나 매도인 명의가 실제와 어긋난다는 사정만으로 깨지지 않는 까닭은, 특별조치법이 부동산의 사실상 양수인에게 권리변동 과정과 일치하지 않는 등기를 허용하기 때문이다(2018다295677 이유 2.).

쉽게 말하면 — 옛날에 등기 없이 사고팔던 시골 땅을 이웃 보증인들의 보증서로 간단히 등기할 수 있게 해 준 법이 여러 차례 있었습니다. 그렇게 마친 등기는 「보증서가 가짜였다」는 것을 다투는 쪽이 증명하기 전까지는 진짜로 봐줍니다. 매매 날짜가 앞 주인이 죽은 뒤로 적혀 있다거나, 등기한 사람이 나중에 「사실은 상속받은 것」이라고 말을 바꾼다는 이유만으로는 뒤집히지 않습니다.

특별조치법 등기란 무엇인가?

특별조치법 등기는 소유권보존등기가 없거나 등기부 기재가 실제 권리관계와 다른 부동산을 용이한 절차로 등기할 수 있게 한 제도다(부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 제1조). 그 절차는 대장소관청의 확인서에 기한 소유권보존등기와 사실상 양수인의 단독 소유권이전등기다(같은 법 제7조, 같은 법 제8조, 같은 법 제11조). 같은 이름의 법이 여러 차례 한시법으로 시행되었고 법마다 적용 기준일과 등기기간이 다르므로, 어느 법에 따른 등기인지가 추정력 판단의 출발점이다.

적용범위와 확인서 절차

가장 최근의 법은 적용 부동산과 지역을 한정하고, 그 등기는 보증서에 기한 대장소관청의 확인서로 마친다. 이 법은 1995년 6월 30일 이전의 매매·증여·교환 등 법률행위로 사실상 양도된 부동산, 상속받은 부동산, 소유권보존등기가 없는 부동산에 적용되었고, 소유권 귀속에 관한 소송이 계속 중인 부동산은 제외되었다(부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 제4조). 여기서 부동산은 이 법 시행일 현재 토지대장·임야대장에 등록된 토지와 건축물대장에 기재된 건물만을 뜻하므로, 대장에 없는 토지·건물은 보존등기가 없어도 대상이 아니다(같은 법 제2조 제1호).

적용 지역은 읍·면 지역의 토지·건물, 특별자치시와 인구 50만 미만 시(제주특별자치도의 행정시 포함)의 농지·임야·묘지, 광역시와 인구 50만 이상 시의 1988년 1월 1일 이후 편입 지역 농지·임야로 한정되고 수복지구는 빠진다. 광역시 설치 당시의 시 지역은 편입으로 보지 않는다(부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 제5조). 시행일 이후 행정구역이 바뀐 지역은 종전 행정구역을 기준으로 적용한다(같은 법 부칙 제4조(2020.2.4)).

등기 절차의 중심은 보증서와 확인서다. 2020년 법에서는 사실상 양수인·상속인과 소유자미복구부동산의 사실상 소유자가 시·구·읍·면장이 위촉한 5명 이상 보증인의 보증서를 첨부해 대장소관청에 확인서 발급을 신청하고, 보증인에는 변호사·법무사 자격자가 1명 이상 들어가야 한다(부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 제11조 제1항·제2항). 국유·공유 부동산을 양수했거나 그 양수인에게서 상속·증여·매매·교환으로 취득한 사람은 확인서 발급을 신청할 때 보증서를 첨부하지 않을 수 있다(같은 법 제9조 제2항).

앞선 법에 따른 등기의 보증인 수와 자격은 그 법과 시행령이 정한 것을 본다(2007다14827 이유 1. 나.). 대장소관청은 보증인에게 허위보증의 벌을 경고하고 보증취지를 확인한 뒤, 등기명의인이나 그 상속인에게 통지하고 현장조사를 거쳐 2개월간 공고한 다음 확인서를 발급한다(부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 제11조 제5항·제6항). 공고기간 안에 이의신청이 있는 부동산은 그 처리가 끝나기 전에는 확인서를 발급하지 못한다. 통지 대상인 상속인은 배우자·직계존비속·4촌 이내 혈족에 한정되고, 공고기간 안에 등기명의인이나 상속인을 확인할 수 없는 대통령령으로 정하는 사유가 있으면 통지하지 않는다(같은 법 제11조 제6항 단서·제1호).

미등기부동산은 확인서로 대장의 소유명의인을 변경·복구등록한 뒤 그 대장등본으로 소유권보존등기를 신청한다(부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 제7조). 등기된 부동산은 확인서를 받은 사실상 양수인이 공동신청 원칙과 관계없이 단독으로 소유권이전등기를 신청하며, 확인서가 등기원인을 증명하는 첨부정보를 대신한다(같은 법 제8조).

한시법과 개정 연혁

특별조치법은 시행 기간이 정해진 한시법이고, 적용 기준일과 등기기간은 법률마다 다르다. 2020년 법은 2020년 8월 5일 시행되어 시행일부터 2년간만 효력을 가졌다(부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 부칙 제1조(2020.2.4), 같은 법 부칙 제2조(2020.2.4)). 그 안에 확인서 발급을 신청했거나 이의신청이 제기된 부동산만 유효기간이 지난 뒤 6개월까지 등기를 신청할 수 있었다(같은 법 부칙 제2조(2020.2.4) 단서).

판례가 다루는 등기는 대부분 그보다 앞선 특별조치법에 따른 것이다. 1977년 법(법률 제3094호)은 본래 1974년 12월 31일 이전에 법률행위로 사실상 양도된 부동산에만 적용되었다. 1978년 개정으로 그 시기 이전에 상속받은 부동산과 미보존등기 부동산에도 적용되었고(2007다14827 이유 1. 가.), 1992년 법(법률 제4502호)에 따른 등기도 같은 법리로 판단되었다(2013다74684, 2010다88477).

임야소유권이전등기 등에 관한 특별조치법은 1969년 제정되어 2008년 폐지되었다(2018다287751 판결요지). 그 법 제3조가 「1960년 1월 1일 이전」의 법률행위라고 적은 것은 적용 기준일이 아니라 민법 부칙 제10조의 적용을 배제한 것이므로, 판례는 그 법이 시행된 1969년 6월 20일까지의 법률행위로 사실상 양도된 임야 중 이의신청이 없는 것을 등기 대상으로 본다(95다47992 판결요지 [3], 2009다76133 이유 2.).

특별조치법은 한 번에 끝난 법이 아니라 오래전부터 최근까지 여러 번 시행된 한시법입니다. 각 법마다 「언제까지 사고판 땅」이 대상인지가 다르므로, 등기부에 적힌 근거 법률과 등기 원인 날짜를 먼저 봐야 합니다.

추정력은 누가 어떻게 깨야 하나?

입증책임과 입증 정도

추정력을 깨려면 특별조치법 등기의 말소를 구하는 쪽이 보증서나 확인서가 허위로 작성되었거나 위조되었다는 것, 또는 그 밖의 사유로 그 등기가 적법하게 이루어진 것이 아니라는 것을 주장하고 입증해야 한다(2013다74684 이유, 2010다88477 이유). 이 입증책임 분배는 1987년 전원합의체가 세웠다. 사정명의인이 따로 있어도 추정이 유지되고, 전소유자가 양도 사실을 부인하면 추정이 깨진다고 본 종전 판례를 폐기했으며, 대법관 2인은 특별조치법 등기에 우월한 추정력을 줄 근거가 없다는 반대의견을 냈다(86다카2928 판결요지 다수의견). 여기서 허위의 보증서나 확인서란 권리변동의 원인에 관한 실체적 기재 내용이 진실에 부합하지 않는 것을 뜻한다(2018다295677 이유 2.). 이 민사 판단에서 말하는 허위는 형사사건에서의 특별조치법상 허위의 보증서·확인서의 의미와 다를 수 있다(2000다71388 이유).

허위의 입증 정도가 법관이 확신할 정도에 이르러야 하는 것은 아니고, 실체적 기재 내용이 진실이 아님을 의심할 만큼 증명되면 추정력은 번복된다(2005다2189 판결요지 [1]). 보증인 중 1인의 보증 내용이 허위이거나 그 보증이 위조된 것으로 판명되어도 그 보증서는 허위 내지 위조된 보증서가 된다(96다49902 판결요지 [1]·[2]). 특별조치법에 따른 소유권보존등기는 그 부동산을 사정받은 사람이 따로 있거나 토지대장에 등기명의인보다 앞서 다른 사람이 소유명의인으로 등재되어 있어도 추정이 유지된다(2013다74684 이유).

형식적 불일치와 번복 사정의 구분

특별조치법 등기는 소유명의인으로부터 직접 양수한 경우뿐 아니라 상속인이나 제3자를 거쳐 양수한 경우에도 허용된다. 그래서 보증서에 적힌 매도인과 실제 권리변동 과정이 어긋나 보이는 사정만으로는 추정력이 깨지지 않는다(2013다74684 이유, 2007다14827 이유 2.). 판례가 그것만으로는 부족하다고 본 사정과, 추정력이 깨진다고 본 사정을 나누면 다음과 같다.

구분	사정	근거
깨지지 않는다	매수일자가 원소유자나 전 등기명의인의 사망일자보다 뒤로 되어 있다	2018다295677 이유 2., 2007다14827 이유 2.
깨지지 않는다	보증서·확인서의 매도인 명의나 매수일자가 실제와 다르다	2013다74684 이유
깨지지 않는다	보증인이 권리변동관계를 잘 알지 못한 채 등기명의인이 주장하는 권리변동관계를 보증한다는 보증서를 써 주었다	2005다2189 판결요지 [3]
깨지지 않는다	보증서에 구체적 권리변동 사유가 생략되고 현재의 권리상태만 적혀 있다	2018다295677 이유 2.
깨지지 않는다	등기명의인이 아닌 제3자를 거쳐 양수했다고 주장한다	2010다88477 이유
깨지지 않는다	등기명의인이 자기보다 앞선 양도인들이 대장상 소유명의자로부터 이어받은 취득경위를 명백히 주장하지 못한다	2013다74684 이유
깨지지 않는다	등기명의인이 보증서와 다른 취득원인을 주장한다	2000다71388 판결요지
깨진다	특별조치법의 적용을 받을 수 없는 시점의 취득원인 일자를 내세우는 등 주장 자체로 특별조치법 등기를 마칠 수 없음이 명백하다	2000다71388 판결요지, 2006다32200 이유 1.
깨진다	주장 내용에 구체성이 전혀 없거나 그 자체로 허구임이 명백하다	2000다71388 판결요지
깨진다	새로 주장된 취득원인 사실이 진실이 아님을 의심할 만큼 증명되었다	2000다71388 판결요지

「보증서에 적힌 날짜나 이름이 사실과 다르다」는 정도로는 등기가 뒤집히지 않습니다. 이 법 자체가 여러 사람 손을 거친 땅을 마지막 사람 이름으로 바로 등기하게 해 주는 법이라, 중간 과정이 보증서와 맞지 않는 것은 예정된 일이기 때문입니다.

등기명의인이 보증서와 다른 취득원인을 주장하면 어떻게 되나?

등기명의인이 보증서나 확인서에 적힌 취득원인이 사실과 다름을 인정하면서 다른 취득원인으로 권리를 취득했다고 주장하더라도, 그 사유만으로 추정력이 깨지지는 않는다. 대법원 전원합의체는 다른 취득원인을 주장하면 바로 추정력이 깨진다고 본 종전 판례를 변경하고, 새로 주장된 취득원인 사실이 진실이 아님을 의심할 만큼 증명되어야 추정력이 깨진다고 정리했다(2000다71388 판결요지). 예외는 특별조치법의 적용을 받을 수 없는 시점의 취득원인 일자를 내세우는 경우처럼 주장 자체로 특별조치법 등기를 마칠 수 없음이 명백하거나, 주장 내용에 구체성이 전혀 없거나 그 자체로 허구임이 명백한 경우다(같은 판결). 그 사건에서는 처가 남편에게서 증여받았다는 주장의 신빙성이 의심스러워 결국 추정력이 번복되었다.

이 법리는 뒤의 판결들이 그대로 적용한다. 상속인들의 동의로 등기했다는 주장이 진실이 아님을 의심할 만큼 증명되지 않았는데도 입양 절차가 없고 묘토가 아니라는 사정만으로 추정력이 깨졌다고 본 원심은 파기되었다(2018다295677 이유 3.). 상속재산분할협의와 증여로 취득했다는 주장이 보증서의 매매·증여 기재와 달라도 그것만으로는 추정력이 깨지지 않았다(2007다14827 이유 2.). 피상속인의 채무를 대신 갚고 양도받았다는 주장에 대해 보증인이 제3자의 말만 믿고 보증서를 써 준 사정과 서류의 기재 불비만으로 추정이 깨졌다고 본 원심도 파기되었다(2005다2189 판결요지 [2]·이유 2.). 전원합의체 이전에도 등기명의인이 보증서의 매매 사실을 부인하는 데 그치지 않고 명의신탁을 해지하면서 등기한 것이라고 주장한 사안에서, 그것만으로는 보증서가 허위임을 자인한 것이 아니라고 보았다(95다47992 판결요지 [2]).

반면 등기명의인 스스로 1981년경 유산으로 분배받았다고 자인한 경우와 1981년 증여를 취득원인으로 내세운 경우는 1974년 12월 31일 이전의 취득만을 대상으로 한 법의 적용 시점 밖이어서 주장 자체로 추정력이 깨졌다(2006다32200 이유 1., 2007다91855 이유 3.).

보증인 자격이나 등기기간을 다투면 추정력이 깨지나?

행정관청이 보증인으로 위촉한 사람은 특별한 사정이 없는 한 적법한 보증인으로 추단되고, 개정으로 연장된 등기기간 안에 마친 등기는 등기부에 제정 당시 법령 번호가 적혀 있어도 그 기간 안의 등기로 본다. 시행령이 정한 「부동산 소재지 리·동에 계속하여 10년 이상 거주하고 있는 자」는 그곳을 생활의 본거지로 하는 사람을 뜻한다. 주민등록법상 주민등록지와 반드시 일치하지 않으므로, 주민등록이 다른 곳에 있었다는 사정만으로 보증인 자격을 부정하지 않는다(2007다14827 이유 1. 나.). 반대로 시행령이 정한 소재지 이·동 거주 요건을 갖추지 못한 보증인의 보증서로 발급된 확인서에 기한 등기는 그 법의 절차에 따라 적법하게 마쳐진 것이 아니어서 실체관계에 부합하는 등기로 추정되지 않는다(94다40734 이유 2.).

가장 최근의 법은 보증인 자격을 소재지 동·리에 대통령령으로 정하는 기간 이상 거주하는 사람과 변호사·법무사 자격자로 정하고, 그 자격과 확인 절차를 대통령령으로 정할 수 있게 했다(부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 제11조 제2항·제7항).

등기기간도 개정 연혁을 함께 본다. 임야소유권이전등기 등에 관한 특별조치법은 제정 당시 등기기간을 시행일부터 1년으로 정했다가 1970년 개정으로 2년 6개월로 연장했다. 그래서 개정법의 기간 안에 마친 등기는 특별조치법이 정한 기간 안의 등기로 본다. 등기부에 법령상 근거로 제정 당시의 법령 번호가 적혀 있어도 이는 특별조치법에 따른 등기임을 표시한 것이어서 결론이 달라지지 않는다(2018다287751 판결요지).

추정력이 깨지면 그 등기는 어떻게 되나?

추정력이 깨지면 등기명의인이 실제 취득원인이나 등기가 실체관계에 부합한다는 사정을 따로 증명해야 하고, 그것도 인정되지 않아 원인무효로 판단되면 그 등기는 말소나 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기의 대상이 된다(2006다32200 이유 1., 2007다91855 이유 1.). 다만 등기명의인이 공유자 중 1인이면 그의 공유지분에 관한 부분은 실체관계에 부합하므로, 다른 공유자는 그 지분을 제외한 나머지 지분에 관하여만 소유권보존등기의 말소를 구할 수 있다(2006다32200 이유 2.).

진정상속인이 참칭상속인이나 그로부터 권리를 취득한 제3자를 상대로 상속권 침해의 회복을 구하면 등기의 원인무효를 내세워도 상속회복청구의 소가 된다. 2007다91855 사건에서는 원고가 상대방을 참칭상속인이나 그 승계인이라고 주장하지 않고 허위 보증서에 따른 원인무효만을 청구원인으로 삼았다. 그래서 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기 청구가 상속회복청구의 소에 해당하지 않아 상속회복청구권의 제척기간이 문제 되지 않았다(같은 판결 판시사항 [1]·이유 1.).

등기가 무효라는 것과 점유가 타주점유라는 것은 별개다. 특별조치법에 따른 소유권이전등기가 법률이 정한 요건을 갖추지 못해 무효라고 하더라도, 그것만으로 자주점유의 추정이 번복되지는 않는다. 무효인 법률행위임을 알면서 부동산을 취득해 무단점유한 경우와는 다르기 때문이다(2012다2651 판시사항, 민법 제197조 제1항). 그래서 등기가 무효로 되더라도 등기명의인 측의 점유를 근거로 한 취득시효가 별도로 문제 될 수 있다.

등기가 무효가 되어도 그 땅을 오랫동안 내 땅처럼 써 온 사실까지 없어지는 것은 아닙니다. 등기 문제와 점유 문제는 따로 따집니다.

실무 체크포인트

등기부 갑구의 「법률 제N호에 의함」 표시로 어느 특별조치법에 따른 등기인지 확인하고, 등기원인 일자가 그 법의 적용 기준일 안인지 대조한다. 기준일 밖의 취득원인은 주장 자체로 추정력이 깨진다(2006다32200 이유 1.).
갑구의 법령 번호는 특별조치법 등기임을 표시한 것에 그칠 수 있다. 그 번호만으로 제정 당시의 등기기간을 단정하지 말고 개정으로 연장된 등기기간과 함께 본다(2018다287751 판결요지).
특별조치법 등기의 말소를 구하는 쪽이 보증서·확인서의 허위를 증명해야 한다. 매도인 명의·매수일자 불일치나 사망 뒤 매수일자만 모아서는 부족하다(2013다74684 이유, 2018다295677 이유 2.).
등기명의인이 보증서와 다른 취득원인을 주장하면 그 새 주장이 진실이 아님을 의심할 만큼 증명해야 한다(2000다71388 판결요지).
2020년 법에서 허위의 방법으로 확인서를 발급받거나, 관련 문서를 위조·변조하거나, 허위 보증서를 작성하거나 타인을 기망해 작성하게 하거나 이를 행사한 사람은 1년 이상 10년 이하의 징역 또는 1천만 원 이상 1억 원 이하의 벌금이며 둘을 병과할 수 있다. 중대한 과실로 허위 보증서를 작성하거나 작성하게 한 사람은 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금이다. 시행 중과 부칙 제2조 단서의 6개월 동안 범한 죄는 유효기간이 지난 뒤에도 처벌된다(부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 제16조, 같은 법 부칙 제3조(2020.2.4)).