등기당사자능력이란 부동산등기의 권리자나 의무자, 즉 등기명의인이 될 수 있는 일반적 자격이다. 민법상 권리능력이 있는 자연인과 법인은 모두 등기당사자능력을 가진다. 다만 부동산등기법은 권리능력이 없는 일부 단체에도 예외적으로 등기당사자능력을 인정한다(부동산등기법 제26조).
쉽게 말하면 — 등기부에 권리자로 이름을 올릴 수 있는 자격을 말합니다. 사람과 회사는 당연히 자격이 있고, 종중 같은 일부 단체도 법이 특별히 자격을 인정해 단체 이름으로 등기할 수 있습니다.
누가 등기명의인이 될 수 있나?
원칙적으로 권리능력이 있는 자연인과 법인이 등기당사자능력을 가진다. 살아 있는 모든 자연인은 능력이 있고, 국가·지방자치단체 같은 공법인과 회사·사단법인·재단법인 같은 사법인도 모두 명의인이 될 수 있다. 권리자가 될 자의 주소와 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)는 등기부에 함께 기록된다(부동산등기법 제48조).
사람이든 회사든 법이 권리의 주체로 인정하는 존재는 등기부에 이름을 올릴 수 있습니다. 나라나 시·군도 마찬가지입니다.
법인 아닌 사단·재단도 가능한가?
가능하다. 종중·문중, 그 밖에 대표자나 관리인이 있는 법인 아닌 사단·재단은 그 단체를 등기권리자·의무자로 해서 단체 명의로 등기할 수 있다(부동산등기법 제26조). 교회·사찰·동창회 등도 명칭만으로 결정하지 않고 조직과 대표자 등 단체의 실체를 심사한다(등기예규 제1621호). 등기 신청은 단체 명의로 하되, 그 대표자나 관리인이 한다(부동산등기법 제26조 제2항). 이때 등기부에는 대표자·관리인의 성명·주소·주민등록번호도 함께 기록한다(부동산등기법 제48조).
종중·교회처럼 법인은 아니지만 대표자가 있고 단체로서 실체가 있으면, 그 단체 이름으로 등기할 수 있습니다. 신청은 대표자가 하고, 등기부에는 대표자가 누구인지도 함께 적힙니다.
법 제26조가 명시한 요건은 대표자나 관리인이 있는 법인 아닌 사단·재단일 것이다. 등기실무에서는 일정한 목적을 가진 다수인의 결합체로서 업무집행기관과 대표자 등의 정함이 있는지 등 조직의 실체를 함께 심사한다(등기예규 제1621호).
누구는 명의인이 될 수 없나?
권리능력도 없고 법인 아닌 사단·재단의 요건도 못 갖춘 자는 등기당사자능력이 없다. 민법상 조합은 그 자체로는 명의인이 될 수 없고, 조합 부동산은 조합원 전원 명의의 합유로 등기한다. 사망자도 사망과 동시에 권리능력이 사라지므로 사망자 명의 신청은 신청권한 없는 자의 신청으로 각하된다(부동산등기법 제29조 제3호).
같은 “조합”이라도 민법상 조합은 단체 이름으로 등기할 수 없습니다. 의뢰인이 조합 명의로 등기가 되는지 물으면, 먼저 그 단체가 법이 인정하는 사단·재단 요건을 갖췄는지부터 따져야 합니다.
실무 체크포인트
- 종중·문중 등기는 단체 명의로 대표자가 신청한다. 정관이나 규약, 대표자나 관리인임을 증명하는 정보, 대표자의 주소·주민등록번호 증명정보와 단체 등록번호를 준비한다. 단체 등록번호는 시·군·구청장이 부여한다.
- 법인 아닌 사단이 등기의무자로 처분 등기를 신청하면 원칙적으로 민법 제276조 제1항의 결의를 증명하는 정보도 제공한다(부동산등기규칙 제48조 제3호).
- 상속 후 새로 처분한 부동산은 상속등기를 먼저 해야 한다. 다만 피상속인의 생전에 등기원인이 이미 발생했다면 상속인이 중간 상속등기 없이 그 등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제27조).
- “조합 명의로 등기가 되느냐”는 질문에는 부동산등기법 제26조의 사단·재단 요건 충족 여부부터 검토한다.
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