공유지분 포기로 인한 소유권이전등기

부동산 공유자가 자기 지분을 포기하면 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속하지만, 다른 공유자 앞으로 소유권이전등기를 해야 물권변동의 효력이 생긴다(민법 제267조, 2015다52978 판결요지). 신청은 포기한 공유자와 다른 공유자가 공동으로 한다(부동산등기법 제23조 제1항). 집합건물의 대지사용권은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 경우 이 귀속 규정을 적용하지 않는다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제22조).

쉽게 말하면 — 갑·을·병이 땅 한 필지를 공유하다가 갑이 자기 지분을 포기한다고 을·병에게 알린 경우입니다. 갑의 지분은 을·병에게 각자 가진 지분의 비율로 돌아갑니다(민법 제267조). 다만 을·병 앞으로 소유권이전등기를 마치기 전에는 지분이 을·병에게 넘어가지 않습니다(2015다52978 판결요지). 갑이 등기에 협력하지 않으면 을·병은 등기절차의 이행을 명하는 판결을 받고, 그 판결이 확정되면 단독으로 신청합니다(부동산등기법 제23조 제4항, 판결에 의한 소유권이전등기).

어떤 경우에 지분 포기로 인한 이전등기를 하나

부동산 공유자가 자기 지분을 포기하면 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속하므로, 그 지분을 다른 공유자 앞으로 옮기는 등기를 한다(민법 제267조, 2015다52978 판결요지). 공유지분은 한 부동산을 여러 사람이 공유할 때 각자가 가지는 몫이다(공유지분). 매매·증여로 지분을 넘기는 등기는 공유지분 소유권이전등기에서 설명한다.

집합건물의 대지사용권은 이 귀속 규정이 적용되지 않는 경우가 있어 따로 보고, 대상인지는 그 아래 방법으로 확인한다.

집합건물의 대지사용권

아파트 같은 집합건물에서 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 대지사용권이라 한다. 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항 본문). 이 경우 대지사용권에는 민법 제267조를 적용하지 아니한다(같은 법 제22조).

다만 규약으로써 달리 정한 경우에는 분리처분 금지가 적용되지 않는다(같은 법 제20조 제2항 단서). 같은 법 제22조의 적용 배제는 「제20조제2항 본문의 경우」로 한정되어 있다.

대상인지 확인하는 방법

등기사항증명서 갑구에서 공유자 이름과 각자의 지분을 확인한다.
집합건물이면 등기사항증명서 표제부의 대지권 표시를 확인한다.
집합건물이면 규약에 대지사용권의 분리처분을 달리 정한 내용이 있는지 확인한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항 단서).

포기한다고 말하면 바로 지분이 넘어가나

아니다. 공유지분의 포기는 상대방 있는 단독행위여서 포기의 의사표시가 다른 공유자에게 도달해도 곧바로 공유지분 포기에 따른 물권변동의 효력이 생기지 않고, 다른 공유자 앞으로 등기를 해야 그 효력이 생긴다(2015다52978 판결요지, 민법 제186조). 상대방 있는 단독행위란 한쪽의 의사표시만으로 성립하지만 그 의사표시가 상대방(여기서는 다른 공유자)에게 도달해야 하는 법률행위다. 포기의 의사표시가 도달하면 다른 공유자는 자신에게 귀속될 공유지분에 관하여 소유권이전등기청구권을 취득한다(같은 판결요지).

대법원은 2016년 판결에서 포기의 의사표시 뒤 등기 전에 포기자가 사망한 사안을 판단했다(2015다52978). 그 사안에서 강제경매로 다른 공유자의 종전 지분을 취득한 피고는 화해권고결정에 따라 포기된 지분 가운데 72.9541/990 지분에 관하여 이전등기를 마쳤다(같은 판결 이유 2.라.·마.). 그러나 대법원은 피고가 강제경매로 다른 공유자의 종전 지분만을 취득하였을 뿐 이전등기를 마친 위 72.9541/990 지분에 관하여는 소유권은 물론 이전등기청구권 등 어떠한 권원도 취득하였다고 할 수 없다고 보았다(같은 판결 이유 3.).

민법 제267조는 포기한 지분이 「다른 공유자에게 각 지분의 비율로」 귀속한다고 정한다(민법 제267조). 포기하면서 받을 공유자나 비율을 따로 정하는 방법은 이 조에 없다.

말소등기가 아니라 이전등기를 하나

그렇다. 지분 포기에 따른 등기는 해당 지분에 관하여 다른 공유자 앞으로 소유권이전등기를 하는 형태여야 한다(2015다52978 판결요지). 공유자가 상속인 없이 사망한 경우에도 지분이전등기의 방식으로 공유지분귀속등기를 신청한다고 본 1988년 회답 선례가 있다(등기선례 제2-340호). 신청서에 적을 등기의 목적과 이전할 지분은 아래 「신청서에 무엇을 적나」에서 본다.

누가 신청하나

지분을 포기한 공유자가 등기의무자, 지분을 받는 다른 공유자가 등기권리자가 되어 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 등기로 권리를 얻는 사람이 등기권리자, 권리를 잃는 등기명의인이 등기의무자다. 이 공동신청은 「법률에 다른 규정이 없는 경우」의 원칙이다(같은 항).

상대가 협력하지 않는 경우, 등기 전에 포기자가 사망한 경우, 포기자 명의의 등기가 아직 없는 경우는 아래와 같이 나뉜다.

상대가 협력하지 않을 때

등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항). 인수 판결은 등기의무자가 등기권리자에게 등기를 넘겨받으라고 청구해 받은 판결이다. 이 판결은 확정되어야 하고, 확정되지 않은 가집행선고부 판결로는 신청할 수 없다(판결에 의한 소유권이전등기 「어떤 판결이라야 하나」).

포기자가 협력하지 않으면 다른 공유자는 소유권이전등기청구권에 따라 이전등기 절차의 이행을 명하는 판결을 받고, 그 판결이 확정되면 단독으로 신청할 수 있다(2015다52978 판결요지, 부동산등기법 제23조 제4항).
다른 공유자가 등기를 받지 않으면 포기자가 인수 판결을 받을 수 있다. 다만 등기의무자가 소로 등기 인수를 구할 수 있는 것은 「등기의무자가 자기 명의로 있어서는 안 될 등기가 자기 명의로 있음으로 인하여 사회생활상 또는 법상 불이익을 입을 우려가 있는 경우」다(2021다213019 판결 이유 1.). 2015다52978 사안에서는 포기자가 공유자 28명을 상대로 지분이전등기절차 인수의 소를 내어 「지분포기를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 인수하라」는 판결을 받았다.

등기 전에 포기자가 사망했을 때

2015다52978 사안에서는 인수 판결이 확정된 뒤 등기 전에 포기자가 사망하자, 다른 공유자들이 상속인들을 상대로 이전등기를 청구해 화해권고결정이 확정되었다. 대법원은 포기의 의사표시를 받은 다른 공유자가 포기자나 그 상속인에 대하여 그 지분에 관한 소유권이전등기청구권을 가지게 되었다고 보았다(같은 판결 이유 3.).

포기자 명의의 등기가 아직 없을 때

2001년 회답 선례는 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행의 소에서 함께 승소한 갑과 을 가운데 을이 자기 공유지분을 포기하려는 사안을 다뤘다(등기선례 제200104-7호). 선례는 을의 지분포기서만 첨부하여 현 소유명의인에서 직접 갑 단독소유로 소유권이전등기를 신청할 수는 없고, 판결에 의한 갑과 을 명의의 소유권이전등기와 을의 지분포기로 인한 갑 명의의 공유지분이전등기를 각 별 건으로 순차 신청하여야 한다고 보았다.

신청서에 무엇을 적나

신청서에는 부동산 표시, 신청인, 등기원인과 그 연월일, 등기의 목적, 이전되는 지분을 적는다. 지분을 받는 다른 공유자가 2명 이상이면 각자의 지분도 적는다(부동산등기규칙 제105조 제1항). 신청정보로 등기소에 제공하여야 하는 사항 가운데 이 글과 관계된 것은 다음과 같다.

부동산의 표시. 구분건물은 대지권이 있으면 그 권리의 표시도 포함한다(부동산등기규칙 제43조 제1항 제1호).
신청인의 성명, 주소, 주민등록번호. 신청인이 법인이면 대표자의 성명과 주소도 적는다(같은 항 제2호·제3호).
대리인이 신청하면 그 성명과 주소(같은 항 제4호).
등기원인과 그 연월일, 등기의 목적(같은 항 제5호·제6호).
등기필정보. 공동신청 또는 승소한 등기의무자의 단독신청으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우로 한정한다(같은 항 제7호).
등기소의 표시와 신청연월일(같은 항 제8호·제9호).
이전되는 지분. 등기원인에 「민법」 제268조제1항 단서의 약정이 있으면 그 약정에 관한 사항도 적는다(부동산등기규칙 제123조).
등기할 권리자가 2인 이상이면 각자의 지분(부동산등기규칙 제105조 제1항).

등기원인과 그 연월일

공유지분 포기를 원인으로 하는 지분이전등기라고 적은 2005년 회답 선례가 있다(등기선례 제8-49호). 2001년 회답 선례는 「을의 지분포기로 인한 갑 명의의 공유지분이전등기」라고 적었다(등기선례 제200104-7호). 2015다52978 사안의 등기는 「지분 포기를 원인으로 한 소유권이전등기」로 마쳐졌다(같은 판결 이유 2.마.). 부동산등기규칙 제43조 제1항 제5호는 등기원인과 그 연월일을 신청정보로 적게 할 뿐 그 표기 문구를 정하지 않는다.

판결로 신청하면 판결 주문에 명시된 등기원인과 연월일에 따르고, 이행판결 주문에 명시되지 않았으면 등기원인을 「확정판결」로, 원인일자를 「판결선고일」로 적는다(판결에 의한 소유권이전등기 「등기원인과 원인일자는 무엇으로 하나」). 2015다52978 사안에서는 인수 판결이 「2003. 1. 13. 지분포기」를 원인으로 적었고, 뒤에 화해권고결정에 따라 마쳐진 등기도 같은 날짜를 원인일자로 했다(같은 판결 이유 2.나.·마.). 공동으로 신청할 때 포기의 의사표시가 도달한 날 등 어느 날을 원인일자로 쓰는지는 같은 규칙 제43조와 위 선례들이 정하지 않으므로, 신청 전에 관할 등기소에 원인일자 표기를 확인한다.

신청서 예문

대괄호는 신청인이 채우는 칸이다. 등기 목적의 표기는 예시다.

부동산의 표시: [부동산의 표시]
등기원인과 그 연월일: [YYYY년 MM월 DD일 공유지분 포기]
등기의 목적: [소유권 일부(갑 지분 N분의 M 전부) 이전]
이전할 지분: [갑 지분 N분의 M]
등기의무자: [포기한 공유자 성명·주소·주민등록번호]
등기권리자: [다른 공유자 성명·주소·주민등록번호·각자 취득 지분]
등기필정보: [포기자의 등기필정보]
등기소: [등기소 표시]
신청연월일: [신청연월일]

무엇을 붙여야 하나

공동으로 방문신청하면 등기원인증명정보, 포기자의 인감증명, 주소 등 증명정보, 대장 정보를 붙이고 포기자의 등기필정보를 제공한다. 주소 등 증명정보는 새로 등기명의인이 되는 다른 공유자의 주소·주민등록번호와 포기자의 주소를 증명하는 정보다. 대리인이 신청하면 그 권한을 증명하는 정보 등도 제공한다. 서류는 준비할 것, 내지 않아도 되는 것, 유효기간으로 나누어 보고, 판결로 신청하면 마지막 항을 함께 본다. 취득세는 취득세 원인별 총정리에서, 등기 신청의무와 과태료는 부동산등기 신청의무와 과태료에서 설명한다.

준비할 것

아래 항목마다 적힌 조건에 해당하면 준비한다.

등기원인증명정보. 등기원인을 증명하는 정보를 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호). 등기원인증명정보란 등기를 하게 된 원인, 여기서는 지분 포기를 증명하는 정보다. 2001년 회답 선례는 을이 지분을 포기하는 사안에서 첨부할 서면을 「지분포기서」라고 불렀다(등기선례 제200104-7호). 이 선례와 같은 규칙 제46조는 지분포기서의 기재사항을 정하지 않으므로, 서면의 형식은 신청 전에 관할 등기소에 확인한다.
포기자의 인감증명. 방문신청에서 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 신청하면 등기의무자의 인감증명을 제출하여야 한다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호). 신청서(대리인이 신청하면 위임장)나 첨부서면에는 그 인감을 날인하여야 한다(같은 항).
처분권한을 받은 대리인의 인감증명. 포기자가 다른 사람에게 권리의 처분권한을 수여했으면 그 대리인의 인감증명을 함께 제출하여야 한다(같은 규칙 제60조 제2항). 원인별 제출 범위는 인감증명 제출범위 원인별 비교에서 설명한다.
주소·주민등록번호 증명정보. 등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우로 한정한다)의 주소와 주민등록번호를 증명하는 정보를 제공한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호 본문). 소유권이전등기이므로 등기의무자인 포기자의 주소를 증명하는 정보도 제공하여야 한다(같은 호 단서).
대장 정보. 토지대장·임야대장·건축물대장 정보나 그 밖에 부동산의 표시를 증명하는 정보를 제공한다(같은 항 제7호).
포기자의 등기필정보. 공동신청이면 등기필정보를 신청정보로 제공한다(부동산등기규칙 제43조 제1항 제7호). 잃어버렸을 때의 절차는 등기필정보 분실 대처에서 설명한다.
대리인 관련 정보(대리인이 신청하는 경우). 대리인에 의하여 등기를 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 정보를 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제5호). 자격자대리인이 공동으로 신청하는 권리에 관한 등기나 승소한 등기의무자가 단독으로 신청하는 권리에 관한 등기를 신청하는 경우에는 자필서명한 정보도 제공하여야 한다(같은 항 제8호). 이 정보는 자격자대리인이 주민등록증·인감증명서·본인서명사실확인서 등 법령에 따라 작성된 증명서의 제출이나 제시, 그 밖에 이에 준하는 확실한 방법으로 위임인이 등기의무자인지 여부를 확인하고 대법원예규로 정하는 방법에 따라 자필서명한 것이다(같은 호).
농지취득자격증명(농지인 경우). 토지대장상 지목이 전·답·과수원인 토지가 농지 소유권이전등기 지침의 대상이다(등기예규 제1635호 1.). 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자는 소유권에 관한 등기를 신청할 때 이를 첨부하여야 한다(농지법 제8조 제6항). 공유지분 포기가 예규의 첨부 목록이나 면제 목록에 있는지는 아래에서 본다.

등기예규 제1635호 2.가.(1)은 자연인 등이 농지취득자격증명을 첨부하여야 하는 등기원인을 든다. 매매, 증여, 교환, 양도담보, 명의신탁해지, 신탁법상의 신탁 또는 신탁해지, 사인증여, 계약해제, 공매, 상속인 이외의 자에 대한 특정적 유증 등이다. 같은 예규 3.나.는 상속 및 포괄유증, 상속인에 대한 특정적 유증, 취득시효완성, 공유물분할, 매각, 진정한 등기명의 회복, 농업법인의 합병을 원인으로 하는 소유권이전등기를 농지취득자격증명 없이 신청할 수 있게 한다. 공유지분 포기는 두 목록 어디에도 없고, 2.가.(1)의 목록은 「등」으로 끝난다. 그래서 이 글은 첨부 요부를 단정하지 않는다. 농지이면 신청 전에 관할 등기소에 첨부 여부를 확인한다.

예규 3.에는 등기원인이 아니라 농지나 취득자의 조건을 드는 목도 있다. 그 가운데 이 글과 관계될 수 있는 것은 다음과 같다(등기예규 제1635호 3.).

바.: 도시지역 내의 농지에 대한 소유권이전등기를 신청하는 경우. 다만 도시지역 중 녹지지역 안의 농지에 대하여는 도시계획시설사업에 필요한 농지에 한한다.
사.: 농지법 제34조 제2항에 의한 농지전용협의를 완료한 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조의 규정에 의하여 토지거래계약 허가를 받은 농지에 대하여 소유권이전등기를 신청하는 경우.
타.: 지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 토지에 관하여 소유권이전등기를 신청하는 경우.
파.: 공장설립등의 승인을 신청하여 공장입지승인을 얻은 자 등이 당해 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우.

내지 않아도 되는 것

계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서에 시장·군수 등의 검인을 받아 관할등기소에 제출하여야 한다(부동산등기 특별조치법 제3조 제1항). 단독행위인 공유지분 포기를 원인으로 하는 지분이전등기는 검인 대상이 아니라고 본 2005년 회답 선례가 있다(등기선례 제8-49호).

유효기간

등기신청서에 첨부하는 인감증명, 법인등기사항증명서, 주민등록표등본·초본, 가족관계등록사항별증명서, 건축물대장·토지대장·임야대장 등본은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 한다(부동산등기규칙 제62조).

판결로 신청할 때

판결로 신청할 때에는 판결정본과 확정증명서를 붙인다. 판결에 붙이는 서류는 판결에 의한 소유권이전등기 「무엇을 첨부하나」에서 설명한다.

등기원인을 증명하는 정보가 집행력 있는 판결이면 제3자의 허가·동의·승낙을 증명하는 정보를 제공할 필요가 없다(부동산등기규칙 제46조 제3항 본문). 다만 등기원인에 대하여 행정관청의 허가, 동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 그렇지 않다(같은 항 단서).

등기필정보 제공 규정은 공동신청과 승소한 등기의무자의 단독신청으로 한정되어 있다(부동산등기규칙 제43조 제1항 제7호 단서). 인감증명 제출 규정은 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 신청하는 경우에 적용된다(같은 규칙 제60조 제1항 제1호). 다른 공유자가 승소해 단독으로 신청할 때 포기자의 등기필정보와 주소 서면을 어디까지 내는지는 판결에 의한 소유권이전등기 「무엇을 첨부하나」에서 설명한다.

공유자가 상속인 없이 사망하면 어떻게 되나

공유자가 상속인 없이 사망한 때에도 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다(민법 제267조). 1988년 회답 선례는 민법 제1053조·제1057조 등의 절차를 거쳐 재산상속인이 없음이 확정된 후에야 망 공유자의 상속재산관리인이 다른 공유자와 공동으로 지분이전등기의 방식으로 공유지분귀속등기를 신청할 수 있다고 보았다(등기선례 제2-340호). 같은 선례는 법원의 무후 기재허가로 말소된 제적등본만으로는 재산상속인이 없다는 공적 증명이 될 수 없다고 보았다. 상속재산관리인 선임과 상속인 부존재 확정 절차는 상속인 부존재 후 국가귀속 등기 신청에서 설명한다.

실무 체크포인트

등기를 마치기 전에는 지분이 넘어가지 않는다. 포기의 의사표시가 다른 공유자에게 도달하더라도 다른 공유자 앞으로 등기를 해야 공유지분 포기에 따른 물권변동의 효력이 생긴다(2015다52978 판결요지). 포기 의사표시만 해 두고 등기를 미루지 않는다.
말소등기가 아니라 이전등기로 신청한다. 해당 지분에 관하여 다른 공유자 앞으로 소유권이전등기를 하는 형태여야 한다(2015다52978 판결요지).
상대가 협력하지 않으면 판결을 받고, 확정된 뒤에 신청한다. 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항). 이 판결은 확정되어야 하고, 판결정본과 확정증명서를 붙인다(판결에 의한 소유권이전등기).
집합건물이면 대지사용권을 확인한다. 구분소유자가 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없는 「제20조제2항 본문의 경우」 대지사용권에는 민법 제267조를 적용하지 아니한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제22조). 규약으로써 달리 정했는지 함께 확인한다(같은 법 제20조 제2항 단서).
첨부 서류는 발행일부터 3개월 이내의 것을 쓴다. 인감증명, 주민등록표등본·초본, 대장 등본 등이 대상이다(부동산등기규칙 제62조).
농지이면 농지취득자격증명 첨부 여부를 관할 등기소에 확인한다. 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자는 소유권에 관한 등기를 신청할 때 첨부하여야 한다(농지법 제8조 제6항). 토지대장상 지목이 전·답·과수원인 토지가 대상이다(등기예규 제1635호 1.). 같은 예규는 첨부하여야 하는 등기원인(2.가.(1))과 첨부하지 않아도 되는 등기원인(3.나.)을 들지만 어느 쪽에도 공유지분 포기가 없다. 같은 예규 3.은 도시지역 내의 농지(녹지지역 안의 농지는 도시계획시설사업에 필요한 농지에 한함), 토지거래계약 허가를 받은 농지 등 농지나 취득자의 조건에 따라 첨부하지 않아도 되는 경우도 든다.
검인은 계약을 원인으로 할 때의 절차다. 단독행위인 공유지분 포기를 원인으로 하는 지분이전등기는 검인 대상이 아니라고 본 2005년 회답 선례가 있다(등기선례 제8-49호).
상속인 없이 사망한 공유자의 지분은 상속인 부존재 확정 뒤에 신청한다. 1988년 회답 선례는 무후 기재허가로 말소된 제적등본만으로는 재산상속인이 없다는 공적 증명이 될 수 없다고 보았다(등기선례 제2-340호). 같은 선례는 재산상속인이 없음이 확정된 후에야 상속재산관리인이 다른 공유자와 공동으로 신청할 수 있다고 보았다.