점유보조자

점유보조자는 가사·영업 등 관계에서 타인의 지시를 받아 물건을 사실상 지배하는 사람이다. 이 경우 점유자로 인정되는 사람은 지시를 하는 타인이며, 점유보조자에게 별도의 점유권이 생기는 것은 아니다(민법 제195조). 물건을 관리하는 장소에 누가 머무르는지뿐 아니라 누구의 지시와 책임 아래 관리하는지를 확인해야 한다.

쉽게 말하면 — 가게 주인의 지시대로 물건을 관리하는 직원은 물건을 직접 만지고 있어도 주인의 점유를 돕는 사람입니다. 반대로 자기 계약과 판단에 따라 물건을 쓰는 사람은 독립한 점유자일 수 있습니다. 직함보다 실제 관리 관계가 중요합니다.

직원이나 가족이면 모두 점유보조자인가?

직원·가족이라는 신분만으로 정하지 않고, 물건의 지배에 관하여 타인의 지시를 받고 따라야 하는 관계인지 판단한다. 영업상 관계는 고용계약에서 생기는 것이 일반적이지만 위임·도급·임치 등에서도 생길 수 있다. 그 밖의 유사한 관계는 타인의 지시를 받고 이에 따라야 할 관계로서 사회관념상 점유를 보조한다고 인정되는 경우를 포함한다(2010다45920 이유 1).

대법원은 건설회사의 실질적 사주의 조카사위가 유치권 행사를 위해 아파트에 입주한 사안에서 점유보조자에 해당한다고 판단했다. 자신의 독자적인 책임과 판단으로 지배하기보다 회사의 지시를 받아 회사를 위하여 관리한 것으로 보았기 때문이다. 원심은 일용근로자 고용이나 점유보조 관계를 인정할 증거가 없다는 이유로 사용대차에 의한 점유라고 보았다. 대법원은 원고들에게 대항할 수 없다고 본 이 부분을 파기환송했다(2010다45920 이유 1·주문).

따라서 점유보조 관계를 확인할 때는 근로계약서뿐 아니라 실제 입주 경위와 관리 지시를 함께 살펴야 한다. 회사의 지시에 따라 수행한 업무와 보고 내역도 판단 자료가 된다.

직접점유자·간접점유자와 어떻게 다른가?

점유보조자는 직접점유자·간접점유자와 달리 자기 점유권을 갖지 않고, 지시하는 타인만 점유자가 된다. 독립적으로 물건을 지배하는 사람은 직접점유자이고, 임대차 등 관계로 다른 사람에게 물건을 점유하게 한 사람은 간접점유자다(민법 제192조·같은 법 제194조·같은 법 제195조).

구분	물건을 지배하는 관계	점유권의 귀속
직접점유자	타인의 지시를 받지 않고 물건을 사실상 지배	사실상 지배하는 사람에게 인정(민법 제192조, 2015마2025 이유 1)
간접점유자	임대차·임치 등 관계로 타인에게 점유하게 함	간접점유자에게도 인정(민법 제194조)
점유보조자	가사·영업 등 관계에서 타인의 지시를 받음	지시하는 타인만 점유자(민법 제195조)

점유보조 관계에서는 지시하는 타인만 점유자이므로, 점유보조자는 그 지위에서 독립하여 점유보호청구권을 행사하는 주체가 되지 않는다(민법 제195조). 간접점유자의 보호는 간접점유, 점유 침해에 대한 청구는 점유보호청구권에서 확인한다.

인도명령에서 유치권자의 점유는 누가 소명하나?

부동산인도명령에서는 유치권에 기초해 매수인에게 대항할 권원이 있다고 주장하는 상대방이 이를 소명해야 한다. 매수인은 상대방의 점유사실만 소명하면 된다(2015마2025 이유 1). 매수인은 대금 납부 후 6개월 이내에 인도명령을 신청할 수 있다. 다만 점유자가 매수인에게 대항할 권원에 따라 점유하는 것으로 인정되면 인도명령을 할 수 없다(민사집행법 제136조 제1항).

회사가 점유보조자를 통해 유치권자로서 점유했다고 주장한다면, 보조자가 회사의 지시에 따라 회사를 위하여 관리했다는 사실로 회사의 점유를 뒷받침해야 한다. 경매개시결정등기 후 비로소 점유를 이전받아 취득한 유치권은 경매절차에서 주장할 수 없으므로, 관리가 시작된 시점도 확인한다(2015마2025 이유 1·3).

2015마2025에서 거주자는 전입신고·거주 사실과 회사 감사와의 가족관계를 들어 점유보조자라고 주장했다. 대법원은 그 자료만으로 경매개시결정등기 이전부터 회사의 점유보조자로 사용·관리했다고 인정하기 부족하다고 보았다. 회사의 유치권이 일응 소명되었다며 인도명령 신청을 기각한 원심결정을 파기환송했다(이유 3·4·주문).

유치권자를 위한 관리와 임차는 어떻게 구별하나?

회사의 지시에 따라 회사를 위하여 관리했는지, 회사와 독립하여 임차인으로 사용했는지를 구별한다. 2015마2025에서는 현황조사서에 거주자가 차임을 내는 임차인으로 기재되어 있었다. 대법원은 소유자의 승낙 등 특별한 사정 없이 유치권자로부터 임차했다면 그 임차의 효력을 소유자에게 주장할 수 없다고 보았다. 따라서 그 점유는 매수인에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것이라고 볼 수 없다고 판단했다(이유 3).

건물명도 소송인 2010다45920에서는 다른 피고들의 대항을 인정한 원심 판단을 대법원이 수긍했다. 원심은 회사의 유치권 행사를 인정하고, 직원과 그 배우자가 회사의 지시에 따라 점유한 것을 유치권자의 점유보조자로서의 점유로 보았다. 이에 따라 해당 원고에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것이라고 판단했다(이유 2·주문).

따라서 점유 시작 당시의 관리 약정, 실제 지시·보고 내역과 임대차 자료를 대조하는 것이 중요하다. 유치권 자체의 성립과 경매 매수인에 대한 대항 여부는 유치권에서 확인한다.

건물 사고가 나면 점유보조자도 공작물책임을 지나?

타인의 지시에 따라 건물을 지배하는 점유보조자는 공작물 점유자로서의 책임을 부담하는 사람에 해당하지 않는다. 공작물 점유자는 공작물을 사실상 지배하면서 사고를 방지하기 위하여 보수·관리할 권한과 책임을 가진 사람이다(민법 제758조 제1항, 2019다208724 판결요지 [1]).

투자신탁재산인 건물의 주차장 천장 화재 사건에서 원심은 자산관리회사를 점유보조자로 보았다. 집합투자업자가 관리 업무를 지시하고 보고를 받으며 정한 예산 안에서 비용을 지출하게 한 관계를 판단 근거로 삼았다. 원심은 집합투자업자와 신탁업자는 공동으로 천장을 지배하면서 보수·관리할 권한과 책임을 가진다고 보았다. 대법원은 이유 설시에 미흡한 부분이 있으나 공작물 점유자의 책임을 부담하는 사람에 관한 원심 결론을 수긍하고 상고를 모두 기각했다(2019다208724 판결요지 [2]·이유 3 나·주문).

점유보조자라는 이유로 모든 손해배상책임이 면제되는 것은 아니다. 자신의 고의·과실에 따른 위법행위로 손해를 일으켰다면 일반 불법행위 책임은 별도로 판단한다(민법 제750조). 위 화재 사건에서도 관리회사의 과실에 따른 불법행위 책임은 공작물 점유자 책임과 별도로 심리되었고, 대법원은 과실을 인정하기 부족하다는 원심 판단을 수긍했다(2019다208724 이유 2).

지시 관계가 끝난 뒤에도 같은 지위인가?

종전 점유자의 의사에 반하여 독립적으로 물건을 지배하기 시작했다면 종전 보조 관계와 구별하여 판단한다. 79다1928에서는 건물을 원시취득한 사람이 건물을 팔고 퇴거한 뒤에도 동거하던 가족들이 남아 점유했다. 가족들은 그 사람의 소유가 아니라고 주장하면서 그의 의사에 반하여 점유하고 있었다. 대법원은 이 사안에서 가족들에게 점유의 적법한 권원이 없고, 그 소유자에 대한 관계에서 불법점유자라고 판단했다(판결요지 1·이유).

점유 형태가 바뀌었다면 퇴거·관리 종료 시점과 그 뒤 물건을 지배한 근거를 확인해야 한다. 소유의 의사에 따른 점유인지의 판단은 자주점유, 점유를 넘겨받은 효과는 점유의 승계와 연결된다.

실무 체크포인트

지시 관계 확인: 근로계약 명칭만 보지 말고 실제 관리 지시·보고·입주 경위를 확보한다. 위임·도급 등에서도 점유보조 관계가 생길 수 있다(2010다45920).
유치권 주장 자료 구별: 경매개시결정등기 전부터 회사의 지시에 따라 회사를 위해 관리했는지 확인한다. 전입신고·가족관계 외에 관리 약정과 현황조사서의 임차인 기재도 대조한다(2015마2025). 인도명령 신청은 대금 납부 후 6개월 이내인지 확인한다(민사집행법 제136조 제1항).
사고 책임자 특정: 현장 관리 인력과 공작물을 보수·관리할 권한·책임을 가진 사람을 구분한다. 점유보조자의 일반 불법행위 책임은 따로 확인한다(2019다208724·민법 제750조).
관계 종료 후 점유 확인: 종전 점유자가 퇴거하거나 관리 지시가 끝났다면 이후 점유의 근거를 다시 확인한다. 종전 보조 지위와 의사에 반한 독립 점유를 같은 것으로 처리하지 않는다(79다1928).