공유물의 관리와 과반수 지분권자의 사용·수익

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다(민법 제265조 본문). 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다(같은 법 제264조).

공유물의 처분·변경과 관리는 어떻게 구별되는가?

공유물의 변경은 공유자 전원의 동의가 있어야 할 수 있고, 관리는 공유자 지분의 과반수로써 결정한다(2024다202317 판결요지 [2]).

같은 조 단서의 「그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.」는 공유물의 보존행위와 그 한계에서 다룬다.

같은 판결요지 [2]에서 공유물의 변경은 공유물을 그 자체의 경제적 용도에 따라 활용하는 이용행위나 공유물의 사용가치 내지 교환가치를 증대시키는 개량행위를 넘어서 공유물에 사실상의 물리적 변화를 가하여 공유자들의 공유물 이용관계에 중대한 변화를 가져오는 것을 말한다. 어떤 행위가 변경에 해당하는지는 다음 기준으로 판단한다.

「어떤 행위가 공유물의 변경에 해당하는지는 그 행위가 공유물의 외관이나 용도에 본질적이거나 현저한 변화를 가져오는지, 공유물에 대한 사용·수익 방법에 중대한 영향을 미치는지, 그 행위로 발생하는 비용이 얼마나 큰지, 공유자 전원이 그 비용을 분담하는 것이 적정한지, 그 행위의 목적이 정당한지, 그 행위로 영향을 받게 되는 소수 지분권자를 보호할 필요성이 있는지 등 여러 사정을 종합적으로 고려할 때 공유자 전원의 의사 일치가 요구되는 정도로 중대한 행위인가의 관점에서 판단하여야 한다.」(2024다202317 판결요지 [2])

대지 공유자 중 일부가 대지에 적법하게 건축된 건물을 소유하고 있는데 그 건물을 철거하게 하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 공유물인 대지의 변경에 해당한다(같은 판결요지 [2]). 이러한 공유물의 변경은 공유자 전원의 동의가 있어야 할 수 있으므로, 그 동의 없이 관리행위라는 전제에서 한 철거 청구는 받아들여지지 않았다(2024다202317 이유).

공유물의 사용·수익 방법을 정하는 것은 지분의 과반수로 하는 관리인가?

공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 관리에 관한 사항이다. 과반수의 지분을 가진 공유자는 미리 협의가 없었더라도 이를 단독으로 결정할 수 있다(2000다33638 판결요지 [1]). 같은 취지 2022다253243 판결요지.

「…과반수의 지분을 가진 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하며, 다만 그 사용·수익의 내용이 공유물의 기존의 모습에 본질적 변화를 일으켜 ‘관리’ 아닌 ‘처분’이나 ‘변경’의 정도에 이르는 것이어서는 안 될 것이고, 예컨대 다수지분권자라 하여 나대지에 새로이 건물을 건축한다든지 하는 것은 ‘관리’의 범위를 넘는 것이 될 것이다.」(2000다33638 판결요지 [1])

과반수 지분권자가 특정 부분을 혼자 쓰기로 정했더라도 나대지에 건물을 새로 짓는 것처럼 처분·변경의 정도에 이르면 관리의 범위를 넘는다.

공유 지분 과반수 소유자의 공유물인도청구는 민법 제265조의 규정에 따라 공유물의 관리를 위하여 구하는 것이다. 그 상대방인 타 공유자는 같은 법 제263조의 공유물의 사용수익권으로 이를 거부할 수 없다(2022다253243 판결요지). 사안에서 원고는 건물 중 20/21 지분을, 피고는 1/21 지분을 소유했다(2022다253243 이유 2 다 1) 가)). 대법원은 원고가 관리행위로서 피고에게 건물의 인도를 구할 수 있고 피고는 이를 거부할 수 없다고 보았다(같은 판결 이유 2 다 2) 나)).

상가 14층을 64개 구좌로 나누어 분양받은 공유자들의 총회에 구좌 40개에 해당하는 공유자들이 참석했다. 그들은 만장일치로 임대수입에서 경비를 제외한 나머지를 공유지분대로 배분하는 예산안을 결의했다(2016다245562 이유 2 다·라). 대법원은 이를 과반수 공유자들이 사용·수익할 구체적 방법을 정한 것으로 보았다. 그래서 원고와 개별적으로 협의를 거치지 않았더라도 공유자들 전원에 대하여 효력이 있다고 판단하고 상고를 기각했다(2016다245562 이유 3, 주문).

사용·수익 약정이 지분을 산 사람에게 승계되는지는 공유물 사용 약정은 지분 매수인에게 승계되는가에서 다룬다. 소수지분권자가 다른 소수지분권자에게 하는 인도청구는 공유물의 보존행위와 그 한계에서 다룬다.

공유물을 임대하거나 그 임대차를 종료시키는 것도 지분의 과반수로 정하는 관리행위인가?

공유물을 타인에게 임대하는 행위와 그 임대차계약을 해지하는 행위는 관리행위여서 지분의 과반수로써 결정하여야 한다(2010다37905 판결요지). 같은 판결요지는 그 근거를 민법 제265조 본문으로 든다. 같은 취지 2016다245562 이유 1.

상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하는 행위도 같다. 이 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키므로 관리행위로서 지분의 과반수로써 결정하여야 한다(2010다37905 판결요지).

그 통지 기간은 현행 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항이 가리키는 같은 조 제1항의 기간, 곧 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지다. 임대인이 이 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우의 묵시적 갱신과 그 예외는 묵시적 갱신에서, 계약갱신요구의 거절 사유와 전체 임대차기간 한도는 상가 계약갱신거절 대응에서 다룬다.

임대 외의 관리행위로, 공유토지 중 도로보다 높은 부분을 굴착하여 도로와 같은 높이로 정지하는 공사는 공유토지의 이용가치를 높이는 것으로서 관리행위다(90다20220 판결요지 라).

과반수 지분에 이르지 않는 일부 지분 소유자가 다른 지분 소유자의 동의 없이 임대한 경우는 2018다261889 판결요지 [2]가 다룬다. 그 사건 건물은 원고 462/1,000, 피고 273/1,000, 나머지 두 사람 241/1,000·24/1,000의 지분으로 공유되었다(2018다261889 이유 1).

「부동산의 일부 지분 소유자가 다른 지분 소유자의 동의 없이 부동산을 다른 사람에게 임대하여 임대차보증금을 받았다면, 그로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분은 법률상 원인 없이 취득한 부당이득이 되어 다른 지분 소유자에게 이를 반환할 의무가 있다. 또한 이러한 무단 임대행위는 다른 지분 소유자의 공유지분의 사용ㆍ수익을 침해한 불법행위가 성립되어 그 손해를 배상할 의무가 있다. 다만 그 반환 또는 배상의 범위는 부동산 임대차로 인한 차임 상당액이고 부동산의 임대차보증금 자체에 대한 다른 지분 소유자의 지분비율 상당액을 구할 수는 없다.」(2018다261889 판결요지 [2])

그러므로 다른 지분 소유자의 청구액은 받은 임대차보증금이 아니라 차임 상당액을 기준으로 산정한다.

소수지분권자는 지분은 있으나 사용·수익하지 못한 때 부당이득반환을 청구할 수 있는가?

소수지분권자는 지분은 있으나 사용·수익을 전혀 하지 못해 손해를 입은 때 그 지분에 상응하는 부당이득반환을 청구할 수 있다(2011다42430 판결요지 [2]). 일반 요건은 민법 제741조의 「법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.」이다.

「공유건물에 관하여 과반수지분권을 가진 자가 공유건물의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용·수익할 것을 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하지만, 이 경우 비록 그 특정 부분이 자기의 지분비율에 상당하는 면적의 범위 내라 할지라도 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용·수익은 전혀 하고 있지 아니함으로써 손해를 입고 있는 자에 대하여는 과반수지분권자를 포함한 모든 사용·수익을 하고 있는 공유자가 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 한다. 왜냐하면, 모든 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있기 때문이다.」(2011다42430 판결요지 [2])

그러므로 과반수 지분권자는 자기 지분비율 범위 안의 면적만 썼다는 사정으로 이 반환의무를 면하지 못한다.

공유토지에서도 공유자 중 일부가 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하면 같은 법리가 적용된다(2022다254956 이유 3 가). 그 사안의 원심은 피고가 토지의 지분비율에 상당하는 면적 범위를 초과하는 건물 지분에 관해서만 부당이득반환의무가 있다고 보았다. 대법원은 이 원심판결을 파기하고 환송했다(2022다254956 이유 3 다, 주문).

집합건물 대지의 공유자 사이의 사용이익 반환은 별도 판시가 있으며 공유물 사용 약정은 지분 매수인에게 승계되는가에서 다룬다. 부당이득의 일반 요건은 부당이득에서 다룬다.

과반수 지분권자로부터 사용·수익을 허락받은 제3자에게 소수지분권자는 무엇을 청구할 수 있는가?

소수지분권자는 과반수 지분권자에게서 사용·수익을 허락받은 점유자에 대하여 건물의 철거나 퇴거 등 점유배제를 구할 수 없다(2002다9738 판결요지 [1]). 같은 취지 2009다22235 이유 2. 그 점유자는 소수지분권자에 대하여 법률상 원인 없이 이득을 얻고 있다고 볼 수 없고, 부당이득반환의무는 과반수 지분의 공유자가 진다.

「과반수 지분의 공유자는 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관하여 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로 과반수 지분의 공유자는 그 공유물의 관리방법으로서 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용·수익할 수 있으나, 그로 말미암아 지분은 있으되 그 특정 부분의 사용·수익을 전혀 하지 못하여 손해를 입고 있는 소수지분권자에 대하여 그 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득을 하고 있다 할 것이므로 이를 반환할 의무가 있다 할 것이나, 그 과반수 지분의 공유자로부터 다시 그 특정 부분의 사용·수익을 허락받은 제3자의 점유는 다수지분권자의 공유물관리권에 터잡은 적법한 점유이므로 그 제3자는 소수지분권자에 대하여도 그 점유로 인하여 법률상 원인 없이 이득을 얻고 있다고는 볼 수 없다.」(2002다9738 판결요지 [2])

과반수 지분권자가 임대한 점포를 임차인이 임대차 종료 뒤 동시이행의 항변권을 행사하여 점유한 사안이 있다. 그 사안에서 피고들의 지분은 각 51.09%와 8.89%, 원고의 지분은 40.02%였다(2018다286642 이유 2 라). 과반수 지분권자인 피고들이 점포의 임차인(신한은행)에게 임대차보증금을 반환하지 않았다. 대법원은 이를 원고에 대한 불법행위라고 할 수 없다고 보았다(2018다286642 이유 3 가). 그러나 신한은행이 2014. 3. 14.부터 2015. 8. 19.까지 동시이행의 항변권을 행사하여 점포를 점유했다(2018다286642 이유 3 나). 그래서 피고들이 스스로 배타적으로 사용·수익하는 경우와 마찬가지로 원고 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다고 보았다(같은 판결 이유 3 나). 이 부분을 이유로 원심판결을 전부 파기하고 환송했다(2018다286642 이유 4, 주문).

공유물의 관리비용은 누가 부담하는가?

공유자는 공유자 사이에서는 지분의 비율로 관리비용 기타 의무를 부담하고, 제3자와의 관계에서는 당해 계약이나 법률관계에 따라 부담자가 정해진다.

민법 제266조 제1항은 「공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다.」라고 정한다. 같은 조 제2항은 「공유자가 1년 이상 전항의 의무이행을 지체한 때에는 다른 공유자는 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있다.」라고 정한다.

과반수지분권자가 단독으로 한 관리행위의 비용도 공유자의 지분비율에 따라 부담하지만, 이는 공유자의 내부관계에서 부담을 정하는 것일 뿐이다. 제3자와의 관계는 당해 법률관계에 따라 결정된다(90다20220 판결요지 마). 그래서 과반수지분권자가 정지공사를 시행하면서 시공회사에 공사비용은 자신이 정산하기로 약정했다면 공사비를 직접 부담해야 할 사람은 과반수지분권자만이다. 그가 공사비를 지출했다면 다른 공유자에게 그의 지분비율에 따른 공사비만을 상환청구할 수 있다(같은 판결요지 마).

공유자가 공유물의 관리에 관하여 제3자와 계약을 체결한 경우 그 제3자가 지출한 관리비용의 상환의무를 누가 어떠한 내용으로 부담하는가는 일차적으로 당해 계약의 해석으로 정하여진다(2009다54034 판결요지 [1]). 민법 제266조 제1항은 공유자들 사이의 내부적인 부담관계에 관한 규정일 뿐이다(같은 판결요지 [1]). 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조, 제12조, 제17조도 공용부분 관리비용 부담에 관한 구분소유자들의 내부관계에 관한 규정일 뿐이다. 이 조문들은 공유인 전유부분에 대한 관리비용의 부담에 관하여 제3자에 대한 대외적인 책임이 문제된 경우에 적용될 수 있는 규정이 아니다(같은 판결요지 [1]).

실무 체크포인트

• 하려는 행위가 공유물의 외관·용도에 가져올 변화와 드는 비용을 확인하고, 변경에 해당하면 공유자 전원의 동의를 받는다(2024다202317 판결요지 [2]).
• 과반수 지분권자가 특정 부분을 혼자 쓰기로 했다면, 나대지에 건물을 새로 짓는 것처럼 처분·변경의 정도에 이르는지 확인한다(2000다33638 판결요지 [1]).
• 공유물의 임대, 임대차계약 해지, 상가건물 임대차보호법상 갱신 거절 통지를 하기 전에 지분 과반수의 결정을 받아 둔다(2010다37905 판결요지).
• 지분은 있으나 사용·수익을 전혀 하지 못하여 손해를 입고 있는지 확인하고, 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득반환을 청구한다(2002다9738 판결요지 [2], 2011다42430 판결요지 [2]).
• 자기가 무상 사용을 승낙했다는 등의 특별한 사정이 있었는지 확인한다(2011다42430 이유 3. 나.).
• 과반수 지분권자로부터 사용·수익을 허락받은 제3자의 점유는 적법한 점유이므로, 그 제3자에게는 그 점유로 인한 부당이득반환을 구할 수 없다(2002다9738 판결요지 [2]).
• 「과반수 지분의 공유자로부터 사용·수익을 허락받은 점유자에 대하여 소수 지분의 공유자는 그 점유자가 사용·수익하는 건물의 철거나 퇴거 등 점유배제를 구할 수 없다」(2002다9738 판결요지 [1]).
• 공유물 관리에 관하여 제3자와 계약을 맺었다면 그 제3자가 지출한 관리비용의 상환의무를 누가 어떤 내용으로 지기로 했는지 그 계약부터 확인한다(2009다54034 판결요지 [1], 90다20220 판결요지 마).

관련

• 개념·해설
  공유공유지분공유물의 보존행위와 그 한계공유물 사용 약정은 지분 매수인에게 승계되는가공유물분할재판상 공유물분할의 방법구분소유적 공유집합건물 공용부분 무단점유와 관리단의 부당이득반환청구부당이득
• 판례
  2000다3363890다202202002다97382009다222352011다424302022다2549562018다2866422016다2455622010다379052022다2532432024다2023172009다540342018다261889
• 법령
  민법 제263조민법 제264조민법 제265조민법 제266조민법 제741조상가건물 임대차보호법 제10조