주택조합 가입 청약의 철회와 가입비등 반환

주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다(주택법 제11조의6 제2항). 철회하면 모집주체는 청약 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 예치기관의 장에게 가입비등의 반환을 요청하여야 하고, 예치기관의 장은 그 반환 요청을 받은 경우 요청일부터 10일 이내에 그 가입비등을 예치한 자에게 반환하여야 한다(같은 조 제4항·제5항).

모집주체는 가입비등을 어디에 예치하도록 해야 하나?

모집주체는 가입비등을 대통령령으로 정하는 기관인 예치기관에 예치하도록 하여야 한다(주택법 제11조의6 제1항).

주택법 제11조의6 제1항: 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자가 주택조합 가입을 신청하는 때에 납부하여야 하는 일체의 금전(이하 “가입비등”이라 한다)을 대통령령으로 정하는 기관(이하 “예치기관”이라 한다)에 예치하도록 하여야 한다.

모집주체는 「제1항에 따라 조합원을 모집하는 자(제11조의2제1항에 따라 조합원 모집 업무를 대행하는 자를 포함한다. 이하 “모집주체”라 한다)」이다(주택법 제11조의3 제8항). 여기서 제1항은 「제11조제1항에 따라 지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하려는 자」를 정한다(같은 법 제11조의3 제1항).

예치기관은 다음 각 호의 기관이다(주택법 시행령 제24조의5 제1항).

예치는 다음 순서로 이루어진다.

1. 모집주체는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관과 가입비등의 예치에 관한 계약을 체결해야 한다(주택법 시행령 제24조의5 제2항).
2. 주택조합의 가입을 신청한 자는 주택조합 가입 계약을 체결하면 제2항에 따라 예치에 관한 계약을 체결한 기관(예치기관)에 국토교통부령으로 정하는 가입비등 예치신청서를 제출해야 한다(같은 영 제24조의5 제3항). 그 예치신청서는 별지 제14호의2서식의 가입비등 예치신청서이다(주택법 시행규칙 제10조의2 제1항).
3. 예치기관은 신청서를 제출받은 경우 가입비등을 예치기관의 명의로 예치해야 하고, 이를 다른 금융자산과 분리하여 관리해야 한다(주택법 시행령 제24조의5 제4항).
4. 예치기관의 장은 가입비등을 예치한 경우에는 모집주체와 주택조합 가입 신청자에게 국토교통부령으로 정하는 증서를 내주어야 한다(주택법 시행령 제24조의5 제5항). 그 증서는 별지 제14호의3서식의 가입비등 예치증서이다(주택법 시행규칙 제10조의2 제2항).

제11조의6 제1항을 위반하여 가입비등을 예치하도록 하지 아니한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다(주택법 제102조 제2호의3).

주택조합 가입에 관한 청약은 언제까지 철회할 수 있나?

주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다(주택법 제11조의6 제2항).

주택법 제11조의6 제2항: 주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다.

기간의 계산은 「법령, 재판상의 처분 또는 법률행위에 다른 정한 바가 없으면 본장의 규정에 의한다」(민법 제155조). 제11조의6과 시행령 제24조의6은 이 30일의 계산 방법을 따로 정하지 않으므로(주택법 제11조의6, 주택법 시행령 제24조의6) 다음 민법 조문이 적용된다.

청약 철회는 어떤 방식으로 하고 언제 효력이 생기나?

주택조합 가입 신청자는 청약을 철회하는 경우 국토교통부령으로 정하는 청약 철회 요청서를 모집주체에게 제출해야 한다(주택법 시행령 제24조의6 제1항). 그 요청서는 별지 제14호의4서식의 청약 철회 요청서이다(주택법 시행규칙 제10조의3 제1항).

주택법 제11조의6 제3항: 청약 철회를 서면으로 하는 경우에는 청약 철회의 의사를 표시한 서면을 발송한 날에 그 효력이 발생한다.

모집주체는 요청서를 제출받은 경우 이를 즉시 접수하고 접수일자가 적힌 접수증을 해당 주택조합 가입 신청자에게 발급해야 한다(주택법 시행령 제24조의6 제2항). 접수증은 별지 제14호의4서식과 같다(주택법 시행규칙 제10조의3 제2항).

청약 철회의 절차 및 방법 등에 관한 사항은 대통령령으로 정한다(주택법 제11조의6 제8항). 주택조합 가입에 관한 계약서에는 「법 제11조의6에 따른 청약 철회 및 가입비등…의 예치ㆍ반환 등에 관한 사항」이 포함되어야 한다(주택법 시행령 제24조의3 제2항 제5호). 그 근거는 계약서 사항 가운데 「대통령령으로 정하는 사항」을 정한 주택법 제11조의3 제8항 제6호이다.

서면 철회는 서면을 발송한 날에 효력이 발생하지만(주택법 제11조의6 제3항), 모집주체의 반환 요청 기한은 청약 철회 의사가 도달한 날부터 계산한다(같은 조 제4항). 두 기산점은 서로 다르다.

청약을 철회하면 가입비등은 누가 언제까지 반환하나?

모집주체는 청약 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 예치기관의 장에게 가입비등의 반환을 요청하여야 한다(주택법 제11조의6 제4항). 예치기관의 장은 요청일부터 10일 이내에 그 가입비등을 예치한 자에게 반환하여야 한다(같은 조 제5항).

주택법 제11조의6 제4항: 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자가 청약 철회를 한 경우 청약 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 예치기관의 장에게 가입비등의 반환을 요청하여야 한다.

주택법 제11조의6 제5항: 예치기관의 장은 제4항에 따른 가입비등의 반환 요청을 받은 경우 요청일부터 10일 이내에 그 가입비등을 예치한 자에게 반환하여야 한다.

반환을 요청하는 모집주체는 국토교통부령으로 정하는 요청서를 예치기관의 장에게 제출해야 한다(주택법 시행령 제24조의7 제1항). 그 요청서는 별지 제14호의5서식의 가입비등 반환 요청서이며, 제출할 때에는 청약 철회 요청서 사본을 첨부해야 한다(주택법 시행규칙 제10조의4 제1항).

7일과 10일의 계산에도 앞의 민법 제157조·제159조·제161조가 적용된다(민법 제155조, 같은 법 제157조, 같은 법 제159조, 같은 법 제161조). 제4항을 위반하여 가입비등의 반환을 요청하지 아니한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다(주택법 제102조 제2호의4).

청약 철회를 이유로 위약금이나 손해배상을 청구할 수 있나?

모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자에게 청약 철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없다(주택법 제11조의6 제6항).

주택법 제11조의6 제6항: 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자에게 청약 철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없다.

같은 항의 청구 금지는 「청약 철회를 이유로」 하는 청구에 대한 것이다. 조합원 자격을 상실한 경우의 위약금 청구는 지역주택조합 위약금의 귀책사유에 있다.

청약 철회 기간 안에는 주택법 제11조 제8항과 제9항이 적용되나?

제2항에 따른 30일 기간 이내에는 주택법 제11조 제8항 및 제9항을 적용하지 않는다(주택법 제11조의6 제7항).

주택법 제11조의6 제7항: 제2항에 따른 기간 이내에는 제11조제8항 및 제9항을 적용하지 않는다.

적용하지 않는 두 항은 다음과 같다.

제7항은 제2항의 기간 「이내」에 대해서만 정한다(주택법 제11조의6 제7항). 조합원의 탈퇴와 부담한 비용의 환급은 지역주택조합 조합원 지위 상실과 분담금 반환에 있다.

가입비등을 예치한 날부터 30일이 지난 경우 예치기관은 가입비등을 누구에게 지급하나?

예치기관의 장은 모집주체의 지급 요청을 받으면 요청일부터 10일 이내에 가입비등을 계약금 등 자금의 보관 업무를 대행하는 신탁업자에게 지급해야 한다(주택법 시행령 제24조의7 제3항).

주택법 시행령 제24조의7 제2항: 모집주체는 가입비등을 예치한 날부터 30일이 지난 경우 예치기관의 장에게 가입비등의 지급을 요청할 수 있다. 이 경우 모집주체는 국토교통부령으로 정하는 요청서를 예치기관의 장에게 제출해야 한다.

주택법 시행령 제24조의7 제3항: 예치기관의 장은 제2항에 따라 요청서를 받은 경우 요청일부터 10일 이내에 가입비등을 법 제11조의2제3항에 따라 계약금 등 자금의 보관 업무를 대행하는 신탁업자에게 지급해야 한다.

주택조합 및 주택조합의 발기인은 업무대행자에게 대행시킬 수 있는 업무 중 계약금 등 자금의 보관 업무를 신탁업자에게 대행하도록 하여야 한다(주택법 제11조의2 제3항). 그 신탁업자는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자이다(같은 법 제11조의2 제1항 제5호).

예치기관의 장은 정보통신망을 이용하여 가입비등의 예치ㆍ지급 및 반환 등에 필요한 업무를 수행할 수 있다. 이 경우 「전자서명법」 제2조제2호 및 제6호에 따른 전자서명 및 인증서(서명자의 실제 이름을 확인할 수 있는 것을 말한다)로 신청인의 본인 여부를 확인해야 한다(주택법 시행령 제24조의7 제5항).

가입 청약 철회 규정은 어떤 조합원 모집부터 적용되나?

제11조의6의 개정규정은 같은 개정규정 시행 후 최초로 조합원 모집 신고를 하는 경우(변경 신고는 제외한다)부터 적용한다(주택법 부칙 제2조(2019.12.10)).

주택법 부칙 제2조(2019.12.10) (가입비등의 환급에 관한 적용례): 제11조의6의 개정규정은 같은 개정규정 시행 후 최초로 조합원 모집 신고를 하는 경우(변경 신고는 제외한다)부터 적용한다.

시행일은 다음 부칙이 정한다.

실무 체크포인트

• 가입 신청 때 납부하는 일체의 금전이 예치기관에 예치되었는지, 예치기관이 내준 가입비등 예치증서(별지 제14호의3서식)가 있는지 확인한다(주택법 제11조의6 제1항, 주택법 시행령 제24조의5 제5항, 주택법 시행규칙 제10조의2 제2항).
• 철회는 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 한다. 서면으로 하는 철회는 청약 철회의 의사를 표시한 서면을 발송한 날에 효력이 발생한다(주택법 제11조의6 제2항·제3항).
• 청약 철회 요청서(별지 제14호의4서식)를 모집주체에게 제출하고 접수일자가 적힌 접수증을 발급받는다(주택법 시행령 제24조의6 제1항·제2항, 주택법 시행규칙 제10조의3).
• 모집주체의 반환 요청은 청약 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내이고, 예치기관의 장의 반환은 요청일부터 10일 이내이다(주택법 제11조의6 제4항·제5항).
• 철회를 이유로 위약금이나 손해배상을 청구받으면 제11조의6 제6항을 근거로 이를 거절한다(주택법 제11조의6 제6항).
• 가입한 조합의 모집 신고가 제11조의6 시행 후 최초의 모집 신고인지는 부칙의 적용례로 확인한다(주택법 부칙 제2조(2019.12.10)).

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