저당권의 효력이 미치는 부합물과 종물

저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미치되, 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다(민법 제358조).

쉽게 말하면 — 갑이 건물 7층(하층)의 복층으로 상층을 불법으로 지었는데, 상층은 하층 내부 계단으로만 드나들고 별도의 주방시설도 없는 경우입니다(2000다63110 이유 1.). 을은 7층 부분에 근저당권을 설정받고 그에 기한 임의경매에서 7층 부분을 낙찰받았고, 상층은 경매목적물로 평가되지 않았습니다(2000다63110 이유 1.·2.).

대법원은 상층이 축조 당시 하층의 구성 부분에 불과하여 하층과 분리하여서는 경제상 독립물로서의 효용을 갖지 못해 근저당권의 목적물에 포함된다고 본 원심 판단을 정당하다고 했습니다(2000다63110 이유 1.). 경매목적물로 평가되지 않았더라도 경락인 을이 부합된 상층의 소유권을 취득한다고 보고, 피고들의 상고를 모두 기각했습니다(2000다63110 이유 2.·3., 주문).

저당권의 효력은 저당부동산의 어떤 물건에 미치는가

저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다(민법 제358조 본문). 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다(같은 조 단서).

저당권은 이 경우를 제외하고 부합된 물건과 종물 이외에까지 효력이 미치지 않는다. 그래서 토지 경매절차에서 지상 건물을 토지의 부합물 내지 종물로 보아 저당 토지와 함께 경매하고 경락허가를 하였어도, 그 건물의 소유권에 변동이 초래될 수 없다(97다10314 판결요지 [1]).

아래 판결의 「경락」「경락인」「낙찰자」는 판결 당시의 경매 용어다. 공장 소유자가 공장에 속하는 토지나 건물에 설정한 저당권은 공장저당과 공장재단에서, 저당권의 효력 범위 일반은 저당권에서 본다.

확인할 물건·권리	근거
종물	민법 제100조, 84다카269, 2025다213056
종된 권리	92다527, 94다12722, 2012다92159
부합된 물건	민법 제256조, 2000다63110, 87다카600
부동산 소유자가 아닌 사람의 소유인 물건	2007다36933, 2016다38290, 2009다76546
과실	민법 제359조, 2015다230020

어떤 물건이 저당부동산의 종물인가

저당부동산의 종물은 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 물건이다. 저당부동산의 종물은 민법 제100조가 규정하는 종물과 같은 의미다(84다카269 판결요지). 민법 제100조 제1항은 「물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다」라고 정한다.

종물이기 위하여는 주물의 상용에 이바지되어야 하는 관계가 있어야 한다. 주물의 상용에 이바지한다는 것은 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 작용을 하는 것이다. 그래서 주물의 소유자나 이용자의 상용에 공여되고 있더라도 주물 그 자체의 효용과는 직접 관계없는 물건은 종물이 아니다(84다카269 판결요지). 같은 취지 2025다213056 판결요지 [1]. 종물의 요건 전반은 종물에서 본다.

저당부동산에 종된 권리에도 저당권의 효력이 미치는가

저당부동산에 종된 권리에도 저당권의 효력이 미친다. 민법 제358조 본문이 저당부동산에 종된 권리에도 유추적용되기 때문이다. 그래서 건물 저당권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권에도 미친다(92다527 판결요지 가.). 같은 취지 94다12722 판결요지 가.

건물 저당권이 실행되어 경락인이 건물 소유권을 취득하면, 특별한 사정이 없는 한 그 건물 소유를 위한 지상권도 경락인이 등기 없이 당연히 취득한다. 특별한 사정의 예는 경락 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건하에서 경매된 경우다. 근거는 경매 등 법률의 규정에 의한 부동산 물권의 취득은 「등기를 요하지 아니한다」는 민법 제187조 본문이다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다(같은 조 단서). 경락인은 종전의 지상권자에게 지상권이전등기절차의 이행을 구할 수 있고, 그 소가 소의 이익이 없다고도 볼 수 없다(92다527 판결요지 나.).

주물·종물 법리는 권리 상호 간에도 적용된다. 다만 어떤 권리를 다른 권리에 대하여 종된 권리라고 할 수 있으려면 종물과 마찬가지로 다른 권리의 경제적 효용에 이바지하는 관계에 있어야 한다(2012다92159 이유 2.가.). 구분건물의 대지사용권은 94다12722 판결요지 나.가 다룬다.

구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 전유부분의 소유자가 사후에라도 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자의 소유에 속하게 되었다면, 그 대지사용권에까지 미치고 여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함된다. (94다12722 판결요지 나.)

예컨대 아파트 한 호실(전유부분)에만 근저당권을 설정한 뒤 소유자가 그 대지 지분을 취득했다면, 분리처분을 허용하는 규약 등이 없는 한 근저당권의 효력은 그 대지 지분에도 미친다.

저당부동산에 부합된 물건에는 저당권의 효력이 미치는가

기존건물에 부합한 증축 부분에도 기존건물 근저당권의 효력이 미치고, 경락인은 그 부분의 소유권을 취득한다. 요건은 증축 부분이 기존건물과 분리하여서는 별개의 독립물로서의 효용을 갖지 못하는 것이다. 이 경우 기존건물에 대한 경매절차에서 경매목적물로 평가되지 아니하였다고 할지라도 경락인은 부합된 증축 부분의 소유권을 취득한다(2000다63110 판결요지 [3]). 증축 부분에 별도로 보존등기가 경료된 경우도 같다(80다2757 판결요지).

부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다(민법 제256조).

반대로 경매법원이 기존건물의 종물이나 부합된 부속건물로 볼 수 없는 건물을 기존건물의 부합물이나 종물로 보고 경매를 같이 진행하여 경락허가를 하였어도 그 독립된 건물에 대한 경락은 당연무효다. 따라서 그 경락인은 그 건물의 소유권을 취득할 수 없다(87다카600 판결요지 다.). 부합의 판단 기준과 민법 제256조 단서의 권원은 첨부에서 본다.

저당물의 경매에서 매수인은 종물의 소유권도 취득하는가

저당권 실행 경매에서 부동산을 매수한 사람은 저당권의 효력이 미치는 종물의 소유권도 함께 취득한다(2025다213056 판결요지 [2]). 부동산의 종물은 주물의 처분에 따르고(민법 제100조 제2항), 저당권은 목적 부동산의 종물에도 효력이 미치기 때문이다(92다43142 판결요지 나.).

매수인의 소유권 취득 전이면서 저당권이 설정된 후에 그 종물의 소유권을 취득한 제3자가 있어도 마찬가지다(2025다213056 판결요지 [2]). 저당권이 설정된 이후에 종물에 대하여 강제집행을 한 사람은 경락인과 그 승계인에게 강제집행의 효력을 주장할 수 없다(92다43142 판결요지 나.).

부동산의 소유자가 아닌 사람의 소유인 물건에도 저당권의 효력이 미치는가

부동산의 상용에 공하여진 물건이라도 부동산의 소유자가 아닌 다른 사람의 소유이면 종물이 아니어서 저당권의 효력이 미치지 않는다(2007다36933 판결요지 [3]). 부합된 물건은 이와 달리 누구의 소유였는지를 가릴 것 없이 낙찰받은 사람이 소유권을 취득한다(같은 판결요지). 저당권이 설정된 후에 그 종물의 소유권을 취득한 제3자가 있는 경우는 앞 절의 2025다213056 판결요지 [2]로 본다. 타인이 권원에 의하여 부합시킨 물건의 귀속은 아래 판결과 민법 제256조 단서로 본다.

저당권의 실행으로 부동산이 경매된 경우에 그 부동산에 부합된 물건은 그것이 부합될 당시에 누구의 소유이었는지를 가릴 것 없이 그 부동산을 낙찰받은 사람이 소유권을 취득하지만, 그 부동산의 상용에 공하여진 물건일지라도 그 물건이 부동산의 소유자가 아닌 다른 사람의 소유인 때에는 이를 종물이라고 할 수 없으므로 부동산에 대한 저당권의 효력에 미칠 수 없어 부동산의 낙찰자가 당연히 그 소유권을 취득하는 것은 아니며, 나아가 부동산의 낙찰자가 그 물건을 선의취득하였다고 할 수 있으려면 그 물건이 경매의 목적물로 되었고 낙찰자가 선의이며 과실 없이 그 물건을 점유하는 등으로 선의취득의 요건을 구비하여야 한다. (2007다36933 판결요지 [3])

렌탈 설비의 부합물과 종물

종물은 자기 소유인 다른 물건을 부속하게 한 것이므로 주물과 다른 사람의 소유에 속하는 물건은 종물이 될 수 없다(2007다36933 판결요지 [2]). 건물에 설치된 다른 사람 소유의 설비가 종물의 성격만 가진다면, 낙찰자가 당연히 그 소유권을 취득하지 않는다. 선의취득을 주장하려면 민법 제249조의 요건을 갖추어야 한다. 2007다36933 사건에서 대법원은 렌탈목적물 중 건물에 부합된 물건에 대한 원심 판단을 정당하다고 보았다. 종물의 성격을 가지는 물건은 건물과 소유자가 다르다고 보는 한 종물이 아니어서 건물에 관한 소유권이나 저당권의 효력이 미칠 수 없다고 보고, 반소청구 부분을 파기환송했다(2007다36933 이유 2.나.). 부합된 물건이 사실상 분리복구가 불가능하여 거래상 독립한 권리의 객체성을 상실하고 부동산의 구성부분이 되었다면, 타인이 권원에 의하여 부합시켰더라도 그 소유권은 부동산의 소유자에게 귀속된다(2007다36933 판결요지 [1]).

임차인이 권원에 의하여 부속시킨 물건

동산의 부합 여부는 훼손하거나 과다한 비용을 지출하지 않고서는 분리할 수 없을 정도로 부착·합체되었는지와 그 물리적 구조, 용도와 기능면에서 기존 부동산과는 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지 등을 종합하여 판단한다. 타인이 그 권원에 의하여 부속시킨 물건은 분리하여도 경제적 가치가 있는 경우에 한하여 부속시킨 타인의 권리에 영향이 없다. 분리하여도 경제적 가치가 없으면 원래의 부동산 소유자의 소유에 귀속된다. 경제적 가치는 일반 사회통념상의 경제적 효용의 독립성 유무로 판단한다(2016다38290 이유 2.가.). 이 사건은 주유소 대지와 건물 및 주유소 영업을 위한 제반 영업시설을 임차한 원고와 임의경매 매수인인 피고 사이에 유류저장탱크와 주유기의 소유권이 다투어진 사안이다. 대법원은 설령 원고가 임차권에 기해 유류저장탱크를 부속시켰더라도, 분리하여도 경제적 가치가 없으면 대지 소유자인 피고의 소유에 귀속된다고 가정적으로 판시했다(2016다38290 이유 2.다.2)). 결론은 원심판결 중 피고 패소 부분의 파기환송이다.

반면 토지 임차인이 주유소 영업을 위하여 지하에 설치한 유류저장조는 분리하는 데에 과다한 비용을 요하거나 분리하면 경제적 가치가 현저히 감소되어 토지에 부합된 것으로 볼 수 있다. 그러나 사실상 분리복구가 불가능하여 토지와 일체를 이루는 구성 부분이 되었다고는 보기 어렵다. 임차권에 기초하여 매설한 것이므로 민법 제256조 단서에 의하여 설치자의 소유에 속한다고 한 사례다(2009다76546 판결요지 [1]).

주물을 처분할 때 종물을 제외하거나 종물만 따로 처분할 수 있는가

당사자는 주물을 처분할 때에 특약으로 종물을 제외할 수 있고 종물만을 별도로 처분할 수도 있다. 종물이 주물의 처분에 수반된다는 민법 제100조 제2항은 임의규정이기 때문이다(2009다76546 판결요지 [2]).

이 판시는 주물의 처분 일반에 관한 것이다. 저당권의 효력이 미치는 범위는 「법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다」는 민법 제358조 단서가 정한다.

저당권의 효력은 과실에 언제부터 미치는가

저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다. 그러나 저당권자가 그 부동산에 대한 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제삼자에 대하여는 압류한 사실을 통지한 후가 아니면 이로써 대항하지 못한다(민법 제359조).

이 과실에는 천연과실뿐만 아니라 법정과실도 포함된다. 그래서 압류가 있으면 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에도 저당권의 효력이 미친다(2015다230020 판결요지 [1]).

다만 저당부동산에 대한 경매절차에서 저당부동산에 관한 차임채권 등을 관리하면서 이를 추심하거나 저당부동산과 함께 매각할 수 있는 제도가 마련되어 있지 아니하므로, 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권의 실행이 저당부동산에 대한 경매절차에 의하여 이루어질 수는 없고, 그 저당권의 실행은 저당권의 효력이 존속하는 동안에 채권에 대한 담보권의 실행에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 저당부동산에 대한 경매절차와 별개로 이루어질 수 있을 뿐이다. (2015다230020 판결요지 [1])

부동산 경매에서는 차임채권 등을 관리·추심하거나 함께 매각하지 못한다. 그래서 차임채권 등에 대한 저당권 실행은 저당권의 효력이 존속하는 동안 부동산 경매와 별개로 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 이루어질 수 있을 뿐이다.

실무 체크포인트

효력 범위: 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다(민법 제358조 단서).
종물: 주물 그 자체의 효용과는 직접 관계없는 물건은 종물이 아니다(84다카269).
독립된 건물: 부합물·종물로 보고 함께 경락허가를 해도 그 독립된 건물에 대한 경락은 당연무효다(87다카600 판결요지 다.).
주물 처분 특약: 종물을 제외하거나 종물만 따로 처분할 수 있다(2009다76546 판결요지 [2]).
과실: 그 부동산에 대한 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제삼자에 대하여는 압류한 사실을 통지한 후가 아니면 이로써 대항하지 못한다(민법 제359조).