상가임대차 적용범위

상가건물 임대차보호법이 내 계약에 적용되는지는 세 단계로 순서대로 판단한다. ①영업용 상가건물인가(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 본문) → ②환산보증금이 지역별 기준액 안인가(같은 항 단서) → ③기준액을 넘는다면 무엇이 남는가(같은 조 제3항). 다만 일시사용을 위한 임대차임이 명백하면 이 법이 적용되지 않는다(같은 법 제16조).

쉽게 말하면 — “내 가게 계약이 상가임대차보호법의 보호를 받나?”를 정하는 기준입니다. 순서가 있습니다. 먼저 영업용 가게인지, 다음으로 환산보증금이 우리 지역 기준액 안인지, 그래도 넘는다면 그중 무엇이 남는지를 봅니다.

① 영업용 상가건물인가

상가법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서, 임대차 목적물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 말한다(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 본문, 같은 법 제3조 제1항). 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 쓰면 일부를 다른 용도로 써도 적용된다.

중요한 것은 공부상 표시가 아니라 건물의 현황·용도로 실질 판단한다는 점이다(2009다40967). 건축물대장에 “공장”으로 되어 있다는 것만으로 배제되지 않는다.

  • 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만 이루어지는 공장·창고는 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없다.
  • 그러나 그 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어지면 적용대상인 상가건물에 해당한다.

위 판례는 도금작업장과 인접 컨테이너 박스에서 주문을 받고 완성품을 인도하며 수수료를 받은 사안에서, 둘을 일체로서 하나의 사업장으로 보아 상가건물에 해당한다고 했다.

사업자등록을 할 수 없는 비영업용(동창회 사무실, 종교·자선 목적 등)은 적용되지 않는다.

서류에 뭐라고 적혀 있는지가 아니라 실제로 그곳에서 돈을 버는 활동을 하는지가 기준입니다. 공장이라도 그 자리에서 주문받고 물건을 넘기며 돈을 받는다면 상가로 봅니다.

목적물이 애초에 “건물”이 아닌 경우

적용 판단 이전에 걸리는 문턱이 하나 더 있다. 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 한다. 토지에서 쉽게 분리할 수 있거나 이 요건을 갖추지 못한 구조물은 건물이 아니라 동산이므로, 이를 목적으로 하는 임대차에는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가법이 적용되지 않는다(2024다293016).

다만 이 판결은 컨테이너가 그 요건을 갖추었는지 심리하지 않은 원심을 파기환송한 것이다. 컨테이너 점포면 상가법이 적용되지 않는다는 뜻이 아니다 — 구조물마다 기둥·지붕·주벽을 실제로 갖추었는지 따진다.

② 환산보증금이 기준액 안인가

환산보증금이 시행령 기준액 이하면 상가법이 전면 적용되고, 넘으면 원칙적으로 적용에서 빠진다(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조).

계산법(보증금 + 월차임 × 100), 지역별 기준액, 여러 점포를 합산하는 기준, 공시된 금액과 실제 계약이 다를 때의 처리는 환산보증금에서 다룬다.

③ 기준액을 넘어도 적용되는 것

기준액을 넘어도 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항이 열거한 것은 그대로 적용된다.

반대로 기준액을 넘으면 받지 못하는 보호는 다음과 같다.

고액 가게라도 거절사유가 없는 한 최초 임대차기간을 포함해 10년 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있고, 권리금 회수 보호도 받습니다. 다만 보증금 우선변제나 임대료 인상 5% 제한은 받지 못합니다.

주의할 함정이 있다. 기준액을 넘는 임대차에 갱신요구권이 적용되더라도, 기간을 정하지 않은 계약이면 갱신요구권이 발생할 여지가 없다(2021다233730). 자세한 것은 환산보증금을 본다.

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최종 수정 2026년 9월 13일 · 이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이고 개별 사안의 법률 자문이 아닙니다. 최종 수정일 기준으로 작성됐으며 이후 법령 개정이나 판례 변경으로 현행과 달라질 수 있고, 법령·판례의 문언은 정본이 우선합니다. 내용만을 근거로 한 판단으로 생긴 손해에 책임을 지지 않습니다. 면책 고지
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신우법무사

신우법무사

법무사 김정걸은 1994년 제2회 법무사시험에 합격해 32년간 법무사 업무를 해 왔습니다. 1984년 서울대학교 사회학과를 졸업했습니다. 외국인 상속등기 · 한정승인 · 상속포기, 상속관련 소송 · 비송, 회사등기, 강제집행 등을 주업무로 하고 있습니다.

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