전세금안심대출의 임대차기간과 보증·보험 책임

계약서 만기가 지났더라도 보증금반환채권을 양수한 공사가 보증금을 전부 돌려받지 못했다면 임대차관계가 법률상 존속할 수 있다. 그 기간에 임차인이 대항력·우선변제권을 잃어 공사가 면책되더라도, 은행은 별도 권리보험계약에 따라 대출금 미회수 손해를 보장받을 수 있다(2025다207128 이유 3. 가.).

쉽게 말하면 — 계약서에 적힌 종료일이 지났다고 보증과 보험까지 한꺼번에 끝나는 것은 아닙니다. 누구에게 보증금을 돌려줘야 했는지, 공사가 돈을 모두 회수했는지, 전출 당시 임차권이 법률상 남아 있었는지를 차례로 확인해야 합니다(2025다207128).

임대차기간·보증기간·보험기간은 어떻게 다른가?

임대차기간은 임대인과 임차인의 계약 존속기간이고, 보증기간은 보증서가 정한 공사의 책임기간이며, 보험기간은 은행과 보험회사 사이의 계약이 정한 위험 보장기간이다.

주택임대차에서 기간을 정하지 않았거나 2년보다 짧게 정했다면 원칙적으로 2년으로 본다. 다만 2년 미만으로 정한 기간에 대해서만 임차인은 그 짧은 기간이 유효하다고 주장할 수 있다(주택임대차보호법 제4조 제1항).

2025다207128 사건에서는 계약서상 임대차기간이 2022년 2월 27일 끝났고 보증기간은 같은 해 3월 25일까지였다. 은행과 보험회사 사이 업무협정은 개별 대출의 보험기간을 대출금 상환 완료 시점까지로 정했다. 대법원은 이 서로 다른 기간과 각 계약의 목적을 함께 해석했다.

보증책임은 가입 당시 적용 약관과 보증서를 함께 확인한다. 2022년 12월 29일 개정 약관은 특약보증기간 안에 회수되지 않은 보증부대출금액에 한해 공사가 책임을 부담하도록 정한다(주택도시보증공사 약관 제18조). 이 판본과 달리 2025다207128의 2020년 보증계약에 적용된 약관 제22조 제1호는 대항력·우선변제권 상실 면책을 정했다. 2022년 개정본의 같은 호는 특약보증조건을 위반한 대출 취급을 정하므로 조문 번호만으로 내용을 대조해서는 안 된다(주택도시보증공사 약관 제22조 제1호).

보증금반환채권을 넘긴 뒤 누구에게 반환해야 하는가?

임대인이 채권양도 통지를 받았다면 원칙적으로 양수인에게 반환해야 하므로, 종전 채권자인 임차인에게 지급했다는 사정만으로 양수인에 대한 채무가 소멸하지 않을 수 있다. 지명채권 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 대항할 수 있고, 제삼자에 대한 대항에는 확정일자 있는 증서가 필요하다(민법 제450조).

2025다207128 사건에서 임차인은 공사에 대한 구상금채무를 담보하려고 보증금반환채권을 공사에 양도했고, 임대인은 그 통지를 받았다. 대법원은 임대인이 계약 만료일에 임차인에게 보증금을 지급했더라도 공사에 대한 반환채무가 소멸했다고 볼 수 없다고 판단했다(이유 3. 가. 3)).

계약서 만기가 지나도 임대차관계는 언제까지 남는가?

계약서 만기가 지나도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다(주택임대차보호법 제4조 제2항). 보증금반환채권을 공사가 양수했고 임대인의 임차인 지급으로 공사에 대한 채무가 소멸하지 않았다면, 이 경우에는 공사가 보증금 전액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 본다.

대법원은 우선변제권을 승계한 금융기관이 경매에서 보증금 일부만 배당받은 뒤에도, 대항요건이 존속하는 한 임차인이 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계 존속을 주장할 수 있다고 본 바 있다(2022다255126 판결요지). 2025다207128은 위 취지를 참조하면서, 공사가 보증금을 전혀 회수하지 못해 임대차관계가 법률상 존속한 기간도 업무협정의 ‘임대차기간 중’에 포함된다고 해석했다(이유 3. 가. 4)). 보증기간과 보험기간은 앞서 본 각 계약에 따라 따로 확인한다.

보증공사가 면책되면 은행의 보험금 청구는 어떻게 되는가?

공사가 면책되더라도 은행의 권리보험 청구는 보험계약과 업무협정에 따라 별도로 판단한다. 2025다207128에서 임차인이 법정 존속기간에 전출해 대항력과 우선변제권을 잃자, 대법원은 공사 면책을 인정한 원심의 실체 판단에는 잘못이 없다고 보았다(이유 4). 다만 그 권리 상실로 은행이 대출금을 회수하지 못한 손해에 관해 보험회사가 보험금을 지급할 의무가 있다고 볼 여지가 크다고 판단했다(이유 3. 가. 4)).

이 판결은 보험책임을 부정한 원심을 파기해 다시 심리하도록 한 환송판결이다. 주관적·예비적 공동소송에서는 하나의 종국판결을 해야 하므로 공사에 대한 부분도 함께 파기환송되었다(이유 5). 보험금을 청구하는 은행은 실제 업무협정의 보험사고 조항과 보험기간을 확인하고, 차주의 미상환 및 공사의 면책으로 대출금을 회수하지 못한 사실을 관련 자료와 대조한다.

전출을 앞둔 임차인은 임차권등기 완료 여부도 확인할 필요가 있다. 우선변제권을 승계한 공사는 임차인이 대항요건을 상실하면 그 우선변제권을 행사할 수 없다(주택임대차보호법 제3조의2 제7항·제8항 제1호). 다만 임차인이 임차권등기명령에 따른 등기를 마쳤다면, 그 뒤 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 유지된다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항 단서).

실무 체크포인트

보증서에서 임대차계약 종료일과 특약보증 종료일을 각각 확인하고, 은행의 권리보험 계약이 있으면 보험기간도 별도로 확인한다(2025다207128 이유 1.).
보증금반환채권 양도 통지를 받은 임대인은 지급 전에 양수인과 지급계좌를 확인한다(민법 제450조).
계약서 만기 뒤에도 양수인이 보증금을 전부 회수하지 못했다면 법정 존속 여부와 대항요건 유지 여부를 함께 확인한다(주택임대차보호법 제4조 제2항·2022다255126).
전출 전에는 임차권등기명령 신청 여부만 보지 말고 등기가 완료됐는지 확인한다. 등기 뒤 대항요건을 상실해도 이미 취득한 권리는 유지된다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항 단서).
공사의 면책 통지를 받았더라도 은행은 별도 권리보험의 보험사고 조항과 미회수 손해를 대조한다(2025다207128 이유 3. 가. 4)).