부동산 관련 계약에 따른 업무가 중개행위인지는 ‘컨설팅’이라는 명칭보다 실제로 거래를 알선했는지로 판단한다. 수익성 분석이나 인허가 업무가 함께 있어도, 사회통념상 거래의 알선·중개로 인정되고 용역의 실질이 부동산 중개와 다르지 않다면 중개행위로 보아야 한다(2024다280898 이유).
쉽게 말하면 — 매수인과 매도인을 찾고 조건을 조율해 부동산 거래를 성사시킨 업무라면, 분석 보고서나 인허가 지원이 함께 있었다는 이유만으로 중개가 아니게 되지는 않습니다(2024다280898 이유).
컨설팅이라는 명칭과 중개행위는 어떻게 구별하는가?
계약 명칭이나 행위자의 주관적 의사가 아니라, 실제 업무가 객관적으로 보아 사회통념상 거래 알선ㆍ중개를 위한 행위인지로 구별한다(2024다280898 이유). 중개는 법정 중개대상물에 관해 거래당사자 사이의 매매ㆍ교환ㆍ임대차와 그 밖의 권리 득실변경을 알선하는 행위이다(공인중개사법 제2조 제1호). 토지와 건축물, 그 밖의 토지 정착물은 법정 중개대상물에 포함된다(같은 법 제3조 제1호·제2호).
2024다280898 사건은 이미 운영 중인 태양광발전소의 부지와 시설을 제3자에게 양도하는 업무였다. 계약서에는 부동산중개를 넘는 별도 업무가 드러나지 않았고 발전사업 허가권자 변경 업무를 수행했다는 증명도 없어서, 대법원은 업무의 주된 내용이 부동산 중개라는 원심 판단을 수긍했다.
거래 알선과 구별되는 용역은 무엇인가?
거래당사자 사이의 권리변동 알선과 별개의 목적ㆍ성과물을 가진 용역은 중개업무와 구별될 수 있다. 2024다280898은 태양광발전소 설치 후 예상되는 수익성 분석, 부지·시공사 선정, 대출기관 소개, 전기사업법 제7조 제1항에 의한 전기사업 허가를 포함한 각종 인허가 관련 업무를 구별 가능한 예로 들었다.
다만 업무 명칭이나 계약서의 항목만으로 독립 용역이 인정되는 것은 아니다. 인허가 관련 업무라도 용역의 실질이 부동산 중개업무와 다를 바 없다면 중개행위로 보아야 한다(2024다280898 이유).
컨설팅과 중개를 함께 하면 어떻게 평가하는가?
독립된 컨설팅과 거래 알선을 함께 제공해도 중개행위 부분에는 공인중개사법이 적용된다. 부동산에 관하여 중개행위를 업으로 하는 자가 다른 용역을 더 제공했다는 사정만으로 실제 중개행위가 법의 규율 대상에서 제외되지는 않는다(2024다280898 이유).
중개업은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것이다(공인중개사법 제2조 제3호). 혼합된 업무의 성격도 앞의 객관적 알선 기준에 따라 판단하므로, 업무 개수나 보수 비율만으로 결정하지 않는다(2024다280898 이유).
이 구별은 보수약정의 효력에도 중요하다. 공인중개사 자격이 없는 사람이 중개사무소 개설등록을 하지 않은 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정은 무효이다(2024다280898 이유). 자세한 효력과 반환 문제는 무등록 중개업자의 중개수수료 약정에서 설명한다.
실무 체크포인트
- 대상 부동산과 거래당사자 사이의 권리변동을 확인하고, 누가 상대방을 찾고 가격ㆍ양도 조건을 전달ㆍ조율했는지 살펴본다(공인중개사법 제2조 제1호).
- 계약서의 업무 범위와 실제 수행자료를 항목별로 비교한다. 수익성 분석이나 인허가 업무를 주장한다면 분석보고서, 검토의견, 신청자료, 기관 협의기록 등에서 해당 업무의 수행 내용과 결과를 확인한다(2024다280898 이유).
- 컨설팅과 거래 알선이 함께 있으면 각 업무의 목적과 성과물을 구별해, 단순 정보 제공인지 실제 거래 알선인지 확인한다(2024다280898 이유).
- 거래 알선이 중개업에 해당하는지 판단할 때 다른 사람의 의뢰, 일정한 보수, 중개를 업으로 행했는지 확인한다(공인중개사법 제2조 제3호).
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례
🚩 오류 신고·수정 제안
잘못된 내용이나 법 개정으로 바뀐 부분을 발견하셨나요? 알려주시면 검토해 반영합니다.
